Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома начинается с того, что подключаются, запускаются и проверяются основные инженерные системы. Речь идет об электроснабжении объекта, водоснабжении, газоснабжении и подключенной канализации.
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.
Когда можно не подписывать акт приема-передачи?
Согласно временному порядку, дольщик обязан подписать акт, если в квартире нет существенных нарушений, препятствующих нормальной эксплуатации квартиры. Все остальные недостатки необходимо указать в передаточном акте (или смотровом листе) – их девелопер должен бесплатно устранить за два месяца.
Отказаться от подписания акта можно только при наличии существенных нарушений требований к качеству жилья, когда квартира непригодна для проживания, и которые нельзя устранить без несоразмерных финансовых и временных затрат. В этом случае дольщик может потребовать устранения недоделок (на это также дается 60 дней) или возврата денег с процентами. Также гражданин должен предоставить представителям застройщика доступ в квартиру. Если девелопер отказывается или нарушает сроки, тогда дольщик может обратиться в суд. Хотя он также может потребовать возмещения расходов на самостоятельное устранение дефектов или уменьшения суммы договора на эту сумму. Если это требование компания не выполнит через 10 дней, то остается только судебное разбирательство.
Важно!
При наличии существенных недостатков перед подписанием акта приема-передачи необходимо составить акт осмотра с привлечением эксперта – специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования или строительства, который числится в соответствующем национальном реестре. При этом он должен быть сотрудником компании, входящей в саморегулируемую организацию в сфере проектирования. Эксперта предлагает застройщик, но его кандидатура согласовывается с дольщиком. Дату осмотра надо назначить за пять дней с момента возникновения разногласий, но сам осмотр может состояться не ранее чем через три дня после определения конкретной даты. Дольщик или его представитель по доверенности, как и представитель застройщика должны присутствовать при осмотре. Работу эксперта оплачивает дольщик, но если дефекты найдутся, застройщик должен компенсировать ему эти средства.
По словам адвоката, члена экспертного совета конкурса «Доверие потребителей» Анны Горбенко, в последние годы изменилась судебная практика: «Суды постановляют, что дольщик может не принимать квартиру только если есть серьезные недоделки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Раньше не было определения для таких недостатков. Сейчас суды разъясняют, что разбитая раковина, разорванные обои или поцарапанная дверь таковыми не являются, и квартиру надо принять по акту, а уже потом требовать устранения недостатков. Дольщики больше не могут уклоняться от приемки квартиры из-за любых недоделок. Так что вышедшее весной 2022 года постановление правительства РФ, по сути, просто закрепляет уже сложившуюся практику».
Так же и с досудебным решением споров – дольщики и так чаще всего сначала обращались к застройщику, поскольку только в этом случае могли рассчитывать на получение от него компенсации за неисполнение досудебных претензий.
«Из серьезных недостатков, которые не позволяют пользоваться жильем, мне встречались квартиры с запахом аммиака. Около 10 лет назад эта проблема выявилась сразу в нескольких новостройках разных застройщиков, но отдельные квартиры «с запахом» встречаются и сейчас. Его не всегда можно почувствовать при приемке. И до этого момента, к сожалению, нельзя сделать экологическую экспертизу, но если есть подозрения, то ее надо провести позже.
Были и случаи, когда в квартире отсутствовала вытяжка, строители забывали про вентиляционные каналы – устранение таких недоделок также хлопотное дело.
Самые часто встречающиеся недостатки связаны с остеклением, и их устранение может быть очень дорогостоящим. Это трещины в рамах и стеклах, неправильная установка, которая приводит к перекосам, а значит, сквознякам и промерзанию.
Документы на ввод в эксплуатацию
Как правило, отдельно собирать документы для процедуры ввода не требуется. Они есть на руках у застройщика уже перед началом работ, а также появляются в процессе строительства. Список может разниться в зависимости от региона, однако можно выделить общие требования по документам на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
- План межевания земли – с участком застройки и прилежащими территориями.
- Градостроительная планировка земли.
- Разрешительная документация на строительство и инженерные работы.
- Акт прием объекта
- Проектные документы
- Документация, подтверждающая соответствие всех проведенных работ проекту и нормам строительного законодательства.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
С 1 января 2023 года вступают в силу изменения в закон об электроэнергетике, внесенные Федеральным законом от 11.06.2022 № 174-ФЗ.
Уточняется понятие «оперативно-диспетчерское управление в электроэнергетике», а также появляются понятия «цифровая информационная модель электроэнергетической системы» и «перспективная расчетная модель электроэнергетической системы»; расширяются функции системного оператора.
При этом Правительство РФ Постановлением от 09.12.2022 № 2274 установило особенности оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике, технологического присоединения к электрическим сетям и регулирования отношений в сфере электроэнергетики на розничных рынках в пределах технологически изолированных территориальных электроэнергетических систем. Эти особенности будут применяться до конца 2023 года.
В теплоснабжении начнут действоватьобновленные правила заполнения акта о расследовании причин аварийной ситуации при теплоснабжении и правила заполнения сводного ежемесячного отчета об аварийных ситуациях при теплоснабжении. Они утверждены Приказом Ростехнадзора от 20.09.2022 № 319.
В отношении водоснабжения и водоотведения обновились правила ведения раздельного учета затрат по видам деятельности организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение (Приказ Минстроя России от 29.07.2022 № 623/пр), а также установлены особенности использования средств, начисленных в 2023 году в виде платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения организациями, осуществляющими регулируемые виды деятельности в сфере водоотведения (Постановление Правительства РФ от 03.10.2022 № 1746).
Вам есть что скрывать за высоким забором?
Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…
… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».
Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.
Атомстройкомплекс начнёт застраивать собственную базу на Бабушкина
В 2023 году «Атомстройкомплекс» завершит строительство ЖК «Квартал энтузиастов» на Эльмаше – будет введен в эксплуатацию 8-9-этажный дом и построен 27-этажный дом (его ввод запланирован на начало 2024 года). Для реализации этого проекта компания расселила 8 ветхих двухэтажек общей площадью 3,4 тыс. кв. м. В жилом комплексе Discovery Residence в районе Втузгородка будет введён первый 26-этажный дом. Он также возводится на месте расселённых двухэтажных домов. Планируется завершение квартала ЖК «Народные кварталы». В составе ЖК «Северное сияние» на Уралмаше в 2023 году «Атомстройкомплекс» введёт три новых дома в 7-9, 20 и 27 этажей. Два дома будут введены в составе ЖК «Нескучный сад» в микрорайоне Юг Центра. Также будет сдан в эксплуатацию Repin Towers на ВИЗе. Рядом компания строит школу в рамках государственно-частного партнерства. Девелопер отмечает, что все указанные новостройки встают на месте аварийного, устаревшего жилья.
В 2023 году «Атомстройкомплекс» приступит к строительству нового квартала NOVA Park на Широкой речке – это будет уже третий квартал, состоящий из домов базовой этажности 8-9 этажей с высотными доминантами по 27 этажей, закрытыми зелеными дворами и коммерцией на первых этажах. Также компания планирует приступить к строительству первого жилого квартала на территории собственной производственной базы на ул. Бабушкина.
Документы для ввода недвижимости в эксплуатацию
Рассматривая ввод объекта в эксплуатацию, что это значит, необходимо понимать, какие нужны документы для этого. Итак, согласно Градостроительному кодексу требуется их ограниченное количество. Они направляются в Министерство строительства и ЖКХ России.
В данный перечень входит:
- Заявление по поводу выдачи разрешительного документа на ввод недвижимости в эксплуатацию.
- Градостроительный план, вместо которого можно предоставить проектную документацию с отображением планировки недвижимости и проект межевания, если процедура осуществляется для линейного объекта.
- Документацию, удостоверяющую, что земельный участок с объектом капитального строительства используется законно. Это может быть арендный договор или свидетельство о праве на частную территорию.
- Акт о том, что заказчик принял объект капитального строительства. Он составляется при возведении нового здания или после реконструкции.
- Разрешительный документ на строительство капитального объекта.
Обязанности собственника жилья после его ввода в эксплуатацию
Как только владелец жилой частной недвижимости получает акт, удостоверяющий ввод постройки в эксплуатацию, у него появляется возможность осуществить подачу документации, чтобы стать официальным собственником строения. Он приобретет такие права, когда будет внесена соответствующая запись в Федеральную информационную систему (Единый Госреестр недвижимости).
После того как человек становится официальным собственником частного дома, у него появляются обязанности. Прежде всего, он должен будет оплачивать услуги ЖКХ. Ему также придется каждый год платить налог на недвижимое имущество. При этом после ввода постройки в эксплуатацию каждая коммунальная организация должна быть оповещена о появлении нового объекта.
На кого упрощенный порядок не распространяется?
Эти положения об упрощенной процедуре регистрации права собственности не применяются:
1) при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также многоквартирного дома, построенного или реконструированного жилищно-строительным кооперативом;
2) если на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом не достигнуто соглашение о возникновении прав на построенные, реконструированные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места.
Уведомление об окончании строительства
В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.
После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.
Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.
Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.
Постановка недвижимости на кадастровый учет: стоимость и сроки в 2023 году
Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет – это процедура Росреестра по включению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) информации с координатами и параметрами объектов недвижимости (зданий, помещений, домов ИЖС, участков, машино-мест и объектов незавершенного строительства.
На учет можно поставить обособленные и изолированные объекты, либо сформированные участки, у которых определены и установлены координаты. В исключительных случаях допускается учитывать на определённый отрезок времени — части строений и помещений.
Читайте в статье, что значит поставить на кадастровый учет, где и как проходит процедура, какую документацию нужно подавать в Росреестр, сколько составляет госпошлина.
Что будет если не поставить объект на учет в Росреестре?
Постановка на кадастровый учет по факту стала обязательной процедурой, если вам нужно продать, подарить или сдать в аренду недвижимость, т.е. нужно распоряжаться ей. Законодательство не предусматривает жестких сроков для прохождения процедуры кадастрового учёта или штрафы за отсутствие сведений в ЕГРН о вашей недвижимости. Но, не пройдя учет в Росреестре, собственник не сможет распоряжаться недвижимостью. Пользоваться можно, а продать, подарить, сдать в аренду или ещё как-то перевести право собственности не получится.
Если объект был вновь возведен или образован до 2013 года и не числится в ЕГРН, документы для учета недвижимости допускается представить при регистрации сделки. Это удобно, так как не нужно проходить отдельные процедуры.
Как поставить объект на кадастровый учет
Порядок постановки недвижимости на кадастровый учет регламентирован Законом № 218-ФЗ и для этого нужно:
- Завершить строительные работы и ввести объект в эксплуатацию (для ИЖС подается уведомление в местную администрацию);
- Заказывается и делается Техплан, готовятся документы подтверждающие права на объект;
- Документы с заявлением подаются в МФЦ или непосредственно в отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Хотя сама постановка на учет будет осуществляться только специалистами Росреестра;
- После завершения обязательных процедур будет выдана выписка из реестра недвижимости с кадастровым номером объекта.
Документы может подать собственник или его представитель по доверенности. Технические и межевые планы выдаются собственнику на диске, либо направляются кадастровым инженером напрямую в Росреестр.
Аналогичные правила применяются при изменении характеристик строения или помещения.
Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию
Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:
- Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
- Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.
Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:
- Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
- Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
- Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
- Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
- Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.
Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию
Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):
- Выписка из ЕГРН на земельный участок;
- Градостроительный план земельного участка;
- Разрешение на строительство дома;
- Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
- Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
- Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 — 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
- Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
- Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
- Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).