Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Применение налогового вычета при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.
В этой статье
- Правила уплаты налога при продаже квартиры
- Минимальный срок владения квартирой
- Изменения в 2020 году
- Расчет налога с продажи квартиры
- Пример расчета
- Как продать квартиру без уплаты налога
- Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях
- Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности
- Налог с продажи недвижимости по «переуступке»
- Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству
- Как уменьшить налог при продаже квартиры
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
- Уменьшение налога на расходы при приобретении
- Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья
- Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
- Как правильно заплатить налог при продаже квартиры
- Правила заполнения декларации
- Документы, прилагаемые к декларации
- Сроки подачи декларации и уплаты налога
- Заключение
Расчет имущественного вычета
Разберем на примере.
Александрова А.А. в 2021 году продала однокомнатную квартиру за 1,5 млн рублей, срок владения — 2 года, затраты на приобретение жилья составили 1,2 млн рублей. Александрова А.А. обязана подать декларацию 3-НДФЛ в инспекцию и уплатить НДФЛ с продажи квартиры.
Рассчитаем налог:
(1 500 000 (сумма дохода) — 1 200 000 (сумма фактически произведенных расходов на приобретение данного жилья)) × 13% (ставка налога) = 39 000 — сумма НДФЛ к уплате в бюджет.
После 01.01.2016 используем кадастровую стоимость объекта. Инспекторы сравнят стоимость по договору и 70% от кадастровой стоимости. Налог рассчитают с большей суммы.
Например, кадастровая стоимость — 5 млн рублей, цена по договору — 2 млн. Налог рассчитывается с 70% кадастровой стоимости (5 млн руб. × 70% = 3,5 млн руб.). НДФЛ составит 455 000 руб. (3 500 000 × 13%) при условии, что налогоплательщик не заявляет никаких льгот.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Обложение доходов с продажи жилья НДФЛ зависит от срока владения имуществом. Если владеете дольше минимального периода, установленного НК РФ, то налог не платится. Например:
Не облагается НДФЛ имущество, купленное до 01.01.2016 с любой стоимостью реализации и сроком владения более 3 лет.
Налог не платим, если купили дороже, чем продали. Например:
Вы купили дом за 3 млн рублей, а продали за 2,5 млн рублей. В таком случае дохода у вас не возникает, налог платить не с чего.
Также с 01.01.2022 семьи с детьми освободили от уплаты НДФЛ при реализации недвижимости в 2021 году, срок владения не имеет значения. Но необходимо соблюсти следующие условия:
- приобретение другого жилья в собственность до 30 апреля следующего года или оплата полной стоимости жилого помещения по договору долевого строительства;
- площадь приобретенной недвижимости превышает площадь проданного;
- возврат детей до 18 лет или до 24 лет при очном обучении ребенка;
- кадастровая стоимость проданной недвижимости не более 50 миллионов рублей;
- на дату отчуждения проданной недвижимости налогоплательщик (члены его семьи) в совокупности не владеет более 50% права собственности на иное жилье (с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старой недвижимости).
Сколько нужно времени, чтобы не платить налог
Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.
- Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.
Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.
- Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.
Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:
- приватизирована;
- унаследована;
- подарена близким родственником;
- получена по сделке ренты.
Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.
Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.
В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:
- куплена;
- подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
- обменена;
от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2023 году.
Порядок уплаты налогов при реализации недвижимого имущества
Процедура реализации недвижимого имущества сопровождается рядом особенностей, связанных с налогообложением. Исходя из ст. 217 НК РФ, подоходный налог могут не уплачивать те резиденты, в чьей собственности объект находился более пяти лет (или трех, но при наличии вышеописанных обстоятельств). Подтверждением данного факта служит дата, зафиксированная в свидетельстве собственника.
В прочих условиях субъект обязан будет уплатить НДФЛ, то есть, 13% от полученной суммы.
Уплата указанного налога гражданином осуществляется самостоятельно, государство не контролирует этот процесс.
Проигнорировать указанную обязанность гражданин не имеет права, так как отсутствие оплаты подоходного налога будет достаточно оперативно выявлено и повлечет за собой серьезные последствия.
В каких случаях необходимо оформлять декларацию и платить налоги при продаже квартиры, дома или земельного участка?
Согласно налогового кодекса РФ, граждане при продаже недвижимости должны отчитаться перед налоговыми органами (предоставить налоговую декларацию) и оплатить налоги.
В каких случаях необходимо подавать налоговую декларацию, какие налоги и в каком размере необходимо заплатить государству, Вы узнаете из данного раздела.
Необходимость подавать декларацию о доходах с продажи недвижимости зависит от времени владения этой недвижимостью и даты его приобретения.
Далее более подробно рассмотрим случай, когда срок владения недвижимостью при ее продаже меньше 3 лет (в случае приобретения до 01 января 2016 года) или 5 лет (в случае приобретения после 01 января 2016 года).
Что в таком случае Вы обязаны сделать:
- Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию по месту регистрации.
- Заплатить налог на доходы от продажи недвижимости. Сумма налога установлена государством в размере 13% от стоимости продаваемой недвижимости.
Право на вычет указывается при заполнении декларации о доходах. Для её подачи заполняется форма 3-НДФЛ. Чтобы подать декларацию и получить вычет, необходимо:
- Заполнить декларацию.
- Подготовить документы, подтверждающие факт продажи недвижимости (договор купли-продажи).
- Подготовить документы для подтверждения права вычета. Если налогоплательщик претендует на вычет на основании понесённых затрат, то прикладывают все финансовые документы, эти затраты подтверждающие (чеки, банковские выписки и т.д.).
- Подать декларацию о доходах с приложением документов, подтверждающих право вычета. Обратиться в ФНС нужно не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
- Заплатить налог. Сделать это нужно в срок, не позднее 15 июля года, следующего за продажей.
Количество допустимых применений при продаже
Налоговый вычет при продаже квартиры можно получать за все время своей жизни столько раз, сколько необходимо. Ограничений законодательство не предписывает. Это большой плюс, если сравнивать, например, с вычетом при покупке. Есть только одна временная рамка: воспользоваться такой возможностью можно только раз в год.
Другими словами: в течение года вы можете совершать столько сделок купли-продажи, сколько считаете нужным, но освободить из прибыли больше 1 000 000 рублей не получится (актуально для ситуаций, когда имущество было в праве собственности менее 5 лет).
Оставшаяся прибыль облагается налогом по классической схеме.
Какие документы нужны для получения вычета
Если вы хотите получить налоговый вычет на продажу квартиры, следует подготовить пакет документов и предоставить налоговую декларацию в МИНФНС.
Документация следующая:
- Договор купли-продажи
- Документ, удостоверяющий личность
- ИНН
- Подтверждение получения денег с указанием назначения отправки платежа. Также это может быть расписка о получении финансов, если это был наличный расчет
Если вычет заявляется по расходам, нужны бумаги, подтверждающие покупку недвижимости с ксерокопиями. - Справка с работы о зарплате и удержании НДФЛ.
Налоговый орган изучает предоставленную декларацию, после чего на счет налогоплательщика перечисляется налоговый вычет. На решение этой задачи отводится 90 дней. Помните, что представление заведомо ложной информации или уклонение предполагает ответственность (штраф или даже лишение свободы).
Одним из важных моментов при исчислении имущественного вычета является период владения жилплощадью. Если «квадратные метры» находятся у гражданина более трех лет, то последний вправе не платить НДФЛ вообще. Этому есть и официальное название: приобретение вычета в размере полной стоимость жилплощади.
Здесь также стоит обратить внимание на нововведения, появившиеся два года назад. Их суть заключается в том, что владение квартирой на протяжении трех лет освобождает от НДФЛ только тех, кто получил жилье в порядке дарения (от близкого родственника), наследства, а также пожизненной ренты. Разумеется, квартира должна быть приватизированной.
По отношению же к другим жилым помещениям, применяется нововведение: они должны быть не менее 5 лет в собственности, если человек не хочет перечислять подоходный налог при продаже. Так сказано в пункте 4 уже упомянутой 217.1 статьи НК РФ.
Помните! Закон обратной силы не имеет, поэтому новые сроки применяются лишь к тем, кто стал собственником квартиры после 2016 года.
Считается, что указанная поправка в Кодекс была сделана, чтобы уменьшить количество спекуляций при продаже жилья. Кстати, нужно сказать, что местные власти субъектов РФ наделены специальным полномочием по уменьшению минимальных предельных сроков владения недвижимостью.
Рассмотрим пример. Гражданин Иванов решил распорядиться судьбой квартиры, полученной по наследству в 2010 году, и продал ее в 2015 за 6 миллионов. Срок владения в данной ситуации составляет 5 лет, что, очевидно, больше минимального предельного периода, действовавшего до 2016 года. В таком случае имущественный вычет будет равен стоимости квартиры, то есть шести миллионам рублей. Сумма налога, естественно, в результате окажется нулевой.
Когда у гражданина жилье менее 3 лет в собственности (или пяти, согласно внесенным поправкам), то можно посчитать НБ, исходя из размера которой исчислится налог. Однако человек все равно вправе ее уменьшить. Ситуации бывают разными, поэтому можно выбрать один из двух видов возмещения:
- 1 миллион — в этом случае от стоимости, по которой было продано жилье, отнимается 1 000 000, а налог начисляется лишь на остаток;
- вычет, основанный на тратах на приобретение этой квартиры (необходимы доказательства стоимости). То есть налог будет высчитываться исходя из размера чистой прибыли.
Многих интересует, сколько раз можно воспользоваться вычетом. Если квартиру продают, то налоговое возмещение предоставляется неограниченное количество раз. Однако для вычета в 1 миллион имеется ограничение: его разрешают применять только единожды в 12 месяцев.
Приведем пример, иллюстрирующий расчет.
Гражданин Иванов в 2017 году продал за 5 миллионов жилплощадь, приобретенную в 2015. Срок владения, таким образом, составляет 2 года, поэтому ему придется уплатить НДФЛ в бюджет. Он решает применить вычет в размере 1 миллиона рублей, поэтому сам налог будет рассчитываться следующим образом:
От пяти миллионов отнимаем один, а затем умножаем на 13 процентов. В результате получается 520 тыс. рублей
Именно такую весомую сумму Иванов заплатит, если он не может подтвердить расходы на приобретение указанного жилья.
Кстати, ранее имелась небольшая лазейка. Люди указывали в договоре купли-продажи стоимость квартиры, равную одному миллиону, чтобы не платить налог (он оказывается нулевым). Однако сейчас так сделать не получится, поскольку база исчисляется исходя из кадастровой цены.
Когда можно сократить налог
НДФЛ уплачивают все физические лица с полученной прибыли. Продажа недвижимости тоже предусматривает получение дохода, который облагается налогом. При этом действуют следующие процентные ставки:
- 13 % – для граждан;
- 30 % – для иностранцев.
Налог рассчитывается с суммы, которую получил собственник в результате реализации квартиры. Цена продажи указывается в договоре купли-продажи. Именно эта сумма и будет налоговой базой для исчисления выплаты.
Сократить налоговую базу можно одним из двух способов:
- Получить имущественный вычет. Этот способ доступен только для граждан РФ.
- Вычесть из стоимости расходы, которые возникли при приобретении квартиры.
Информация в этой статье актуальна для оформления налогового вычета при продаже жилой недвижимости. Речь идет о квартирах, домах, приватизированных дачах, комнатах, а также долей в перечисленном имуществе. Налоговый вычет при этом может достигать одного миллиона рублей. В отношении другого имущества (гараж, объект незавершенного строительства и т.д.) вычет составляет не более 250 тысяч рублей.
Сложности могут возникнуть также при определении срока, после которого допускается продажа квартиры без необходимости уплатить налог. Как правила, дата, когда нужно отсчитывать трехлетний (или пятилетний) период, указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.
Когда и как подавать документы
Для отчета в налоговую инспекцию подается декларация по форме 3-НДФЛ. В ней отражается расчет налога (даже если он нулевой), заявление на получение вычета, а также факт продажи имущества.
Налог необходимо перечислить до 15 июля. Декларация передается в контролирующий орган до 30 апреля года, следующего за отчетным. Актуальный бланк документа можно попросить в налоговой или скачать на официальном сайте ФНС.
К декларации прилагаются копии следующих документов:
- свидетельство о праве собственности на проданную недвижимость или выписка из ЕГРН;
- договор купли-продажи, акт приема-передачи;
- документ, подтверждающий факт оплаты (им может выступать акт приема-передачи);
- дарственная, если продается подаренная квартира;
- кадастровая документация или выписка из ЕГРН;
- общегражданский паспорт;
- заявление на предоставление вычета в 1 млн. рублей;
- реестр подаваемых документов.
Пакет документов направляется в территориальное отделение ФНС по месту постоянного проживания заявителя. Все бумаги подготавливаются в двух экземплярах. Один остается в ФНС, на втором сотрудник учреждения проставляет отметку о принятии.
Документы могут быть переданы:
- лично в отделении ФНС;
- почтой – заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
- через представителя – на основании доверенности, заверенной нотариально.
Рассчитанный налог оплачивается в любом банке. Реквизиты для оплаты можно получить в налоговой инспекции или на официальном сайте ФНС.
Если не сдать декларацию вовремя или не заплатить налог, то на нарушителя могут быть наложены следующие виды взыскания:
- штраф 1000 рублей, если в декларации указаны ошибочные сведения;
- штраф до 30 % от суммы налога за каждый месяц просрочки;
- пени, начисляемые ежедневно;
- уголовная ответственность, если размер долго превысит 600 млн. рублей.
Разумеется, доводить ситуацию до привлечения к ответственности не стоит. Важно соблюдать все сроки, предусмотренные законодательно.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как оформляется и кому положен налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее трех лет. Обратите внимание, что после 2016 года этот срок продлен до пяти лет с момента возникновения права собственности или даты смерти наследодателя, если квартира была получена по наследству.