Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на сделки с недвижимостью. В каких случаях оформлять». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Что будет, если не заручиться нотариально удостоверенным разрешением
В случае если согласие на продажу у супруга не получено, а жилье продано без его присутствия, он может в течение года с момента совершения купли-продажи через суд оспорить соглашение купли-продажи.
Интересный нюанс заключается в том, что для регистрации права за приобретателем Росреестр в некоторых регионах РФ не требует от продавца представить письменное согласие его партнера на продажу квартиры. С ним или без него, собственность будет зарегистрирована и перейдет к новому владельцу. То есть сделка состоится.
Правда, в случае, если эта бумага отсутствует, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрирующий орган делает отметку о том, что согласие не представлено.
Фактически один из супругов может продать семейную недвижимость без ведома второго и даже не известив его — регистрация все равно произойдет.
Будет ли такая сделка потом оспорена или нет, неизвестно, это зависит исключительно от воли супруга, мнение которого не было запрошено.
В случае отсутствия этого документа для нового владельца возникает сразу два риска:
1) последующего оспаривания соглашения купли-продажи супругом, чье мнение не было учтено;
2) отметка об отсутствии разрешения в ЕГРН будет осложнять дальнейшее распоряжение покупкой: если он захочет ее перепродать, будет сложно найти нового покупателя, готового рискнуть и купить ее с таким «обременением».
Поэтому в случае приобретения недвижимости женатых собственников необходимо настаивать на оформлении нотариального разрешения супруга на продажу квартиры до заключения договора и представлении его в Росреестр.
Когда нужно согласие супругов на сделку с недвижимостью
Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.
Однако в некоторых случаях всё же придётся получить специальный документ, подтверждающий, что члены семьи знают о сделке и поддерживают её, — согласие супругов на сделку.
Например, согласие точно понадобится, если мы говорим о госрегистрации каких-либо действий с общей недвижимостью: кроме привычного договора купли-продажи это может быть оформление ипотеки, договор аренды сроком более года, а также договор уступки прав требования по ДДУ. В общем, любая существенная сделка, влияющая на финансовое состояние семьи, требует документ.
Пример: у пары в собственности сразу несколько квартир. Если жена решает продать одну из них, она обязана получить согласие супруга на сделку с недвижимостью. То же самое происходит и в обратной ситуации, когда кто-то из пары планирует купить жильё или взять ипотеку: распоряжаться имуществом супруги будут вместе даже после развода.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Правовой режим имущества супругов
После вступления в брачные отношения реализация имущественных отношений граждан будет осуществляться с учетом особенностей, установленных семейным законодательством. Причиной тому является особый правовой режим имущества, в том числе недвижимости, приобретаемой за счет общих средств партнеров.
Правовой статус жилья, принадлежащего супругам во время брака, имеет следующие особенности:
- к личной собственности мужа или жены относится имущество, приобретенное по безвозмездным сделкам (наследование, дарение);
- объекты, принадлежавшие молодоженам на момент регистрации семейных отношений, также остаются их индивидуальной собственность во время брака;
- движимое и недвижимое имущество, купленное в браке за счет средств семьи, переходит в совместную собственность партнеров.
Указанный правовой статус будет иметь прямое отношение на условия и порядок распоряжения недвижимостью, в том числе на возмездные сделки между супругами.
Если квартира является личной собственностью одного из партнеров, он может распоряжаться ею по собственному усмотрению и без согласия своей второй половины. В этом случае, даже продажа недвижимости своему супругу будет проходить по общим правилам совершения гражданских сделок.
Иная ситуация возникает в случае, если граждане в период брака приобрели жилье, которое имеет статус совместного имущества.
Распоряжение имущественными активами, находящимися в совместной собственности граждан, имеет следующие отличительные черты:
- отчуждение такого объекта возможно только при обоюдном согласии всех собственников;
- каждый владелец будет выступать продавцом при заключении договора купли-продажи;
- отчуждение имущества без согласия всех владельцев недопустимо.
Раздел по соглашению и брачному контракту
Не каждый супруг решится забрать единственное жилье у своей бывшей жены (мужа) а часто и детей, даже если оно приватизировано только на него и является личной собственностью.
Определить порядок такого раздела можно в брачном договоре или соглашении о разделе имущества. Составить эти документы можно в период брака или уже на стадии развода. Брачный договор также можно составить и до заключения брака, но силу он приобретет только после постановки штампа о регистрации в паспорте.
В этих документах по обоюдному согласию супруги смогут указать порядок раздела всего их имущества (как личного, так и общего), в том числе и приватизированного жилья. Нужно лишь указать размеры долей, на которые будет претендовать каждый из супругов в случае расторжения брака. А также не лишним будет нотариально заверить эти документы, чтобы в будущем у супругов не возникло непредвиденных ситуаций при разделе имущества. Всё-таки закон на стороне того члена семьи, который участвовал в приватизации.
Приобретенная до брака недвижимость
Ситуация наличия жилой недвижимости у одного из супругов, которое было приобретено до вступления в брак, довольна распространена. Квартира может быть куплена на средства личных сбережений, получена в дар или по наследству, оформлена в ипотеку. Вне зависимости от способа приобретения такая недвижимость является собственностью владельца и не считается общей, что означает отсутствие ограничений на продажу партнеру. В этом случае даже находясь в браке проблем с регистрацией сделки в Росреестре не возникает.
Несмотря на первоначальную простоту ситуация может повернуться иначе, и купленная до брака квартира будет признана общим имуществом.
Развитие событий по такому сценарию возможно при следующих обстоятельствах:
- в квартире была проведена полная реконструкция;
- помещение подвергалось капитальному ремонту;
- платежи по ипотеке выплачивались из средств семейного бюджета.
В этом случае возникает понятие общей собственности, что накладывает запрет на возможность заключения сделки продажи между супругами в отношении такого имущества.
Что делать если муж, жена продает квартиру без моего согласия
В данном случае, квартира была куплена супругами, находящимся в официальном браке, поэтому собственность является совместной. Она должна быть реализована — продана по обоюдному согласию, независимо от того, на чье имя была оформлена. Поэтому для регистрации любых сделок с квартирой бывший муж должен был получить письменное согласие.
Бывшая супруга может подать в суд о признании сделки недействительной, ведь муж не спросил разрешения на продажу жилья. Она может потребовать разделить квартиру поровну, исключить из Росреестра запись о новом собственнике и вернуть судебные издержки.
В суде супруга восстановит нарушенные права. Но как скоро она сможет вернуть свои деньги? Скорее всего, бывший супруг предусмотрительно избавился от любой собственности.
Наиболее вероятно, что бывшему мужу присудят отчислять часть официальной зарплаты в счет компенсации, равной 1/2 стоимости квартиры.
Раздел жилья по соглашению
Это, безусловно, самый простой вариант — мирно решить вопрос, договорившись между собой и составив соглашение о разделе. В этом документе следует упомянуть все, что должно быть разделено, определить, сколько какое имущество на сегодняшний день стоит, указать долю, достающуюся каждому супругу, точно определить, что кому достанется, каким будет порядок передачи долей имущества и другие условия, которые бывшие супруги захотят упомянуть. Это соглашение можно, хотя и не обязательно, заверить у нотариуса.
Если в роли разделяемого предмета по соглашению оказывается недвижимость, этот документ потребуется зарегистрировать в Росреестре. Это надо сделать, чтобы был зафиксирован переход совместного права собственности в собственность кого-либо из супругов. Пока перерегистрация не будет произведена, жилье формально останется общим, даже если соглашение предусматривает другое. Когда объект недвижимости перерегистрируется, требуется уплата госпошлины.
Нотариальное заверение
С 2017 года все сделки с недвижимостью, находящиеся во владении нескольких человек, должны проходить при наличии нотариального заявления. Это необходимо для сокращения случаев мошенничества.
При подаче заявки нотариус проводит соответствующую проверку по документам и только потом выносит свое решение. При обнаружении лжи со стороны дольщиков сделка зарегистрирована не будет. Если супруга предоставила поддельные документы и обманным путем продала квартиру, на нее будут наложены штрафные санкции.
Если недвижимый объект находится в собственности супруги, но в процессе брака в него были внесены значительные изменения из семейного бюджета, мужчина имеет право претендовать на компенсацию половины потраченных средств на благоустройство жилья.
Если женщина продаст жилье без соглашения супруга, то он может обжаловать процедуру в суде и присвоить себе долю в квартире, равную затратам на обустройство объекта. После этого партнер вправе обжаловать незаконную процедуру продажи и потребовать материальную компенсацию.
Продажа квартиры, находящейся в общем владении супругов, — серьезный процесс, который может обернуться неприятными последствиями. Чтобы их избежать, необходимо в обязательно порядке предъявлять документ о согласии сторон. Это поможет продать квартиру в короткие сроки и без последующих проверок.
Раздел приватизированного жилья при прекращении брака родителей зависит от того, владеет ли ребёнок долей квартиры либо нет.
При наличии у ребёнка в собственности части жилого помещения деление приватизированной квартиры осуществляется в соответствии со следующими правилами:
- Родители не могут включить имущество ребёнка в список разделяемых активов.
- Малыш имеет право проживать в жилище, долей которого он владеет.
- Продать долю ребёнка родители могут только по разрешению органа опеки.
- Родитель, который будет заниматься воспитанием детей и совместно проживать с ними, получает контроль не только над своей долей, но и над долями детей. Е
- Если родитель, который по решению судебного органа будет проживать вместе с ребёнком, не имеет своей доли в приватизированной квартире, он имеет право на проживание с малолетним собственником до достижения им совершеннолетнего возраста.
Раздел приватизированной квартиры
Когда семья распадается, возникает проблема раздела имущества. Если собственность является совместно нажитой, права жены и мужа равны. Делить безвозмездно приобретенные владения сложнее. Самый простой вариант – если квартира приватизирована на обоих. В этом случае каждый из супругов сможет выделить свою долю в жилом помещении в натуре, то есть приобрести в пользование какую-то конкретную комнату (при наличии такой возможности), либо получить компенсацию в размере стоимости своей доли. Причем если собственность оформлена только на супругов, их доли практически всегда распределены поровну, а если еще и на ребенка, то у каждого будет по 1/3 доле, и т.д. Чем больше владельцев, тем меньшая часть квартиры у каждого из них.
Если же один из состоящих в браке людей участвовал в приватизации, а второй – нет, то такая квартира разделу между ними не подлежит. Она является собственностью того супруга, который получил ее бесплатно от государства. Но иногда возможно обойти это правило:
- При заключении брачного договора права на имущество передаются в соответствии с этим документом. В нем указывается, какая конкретно собственность является принадлежащей каждому из супругов, и как распределяются их доли вообще.
- По согласию между мужем и женой, после принятия от государства квартиры они могут заключить нотариальное соглашение о разделе имущества, включив туда и приватизированное жилье, независимо от того, кто его получил.
- Если не владеющий супруг произвел за счет собственных средств и/или труда капитальный ремонт или иную реконструкцию, что значительно увеличило стоимость квартиры, то он вправе потребовать признания за ним права собственности на долю в ней, как если бы она была приобретена совместно. Доказать это довольно сложно. Необходимо представить, во-первых, доказательства наличия и источника вложенных средств, во-вторых, использования их для улучшения квартиры. Это могут быть, в частности, сведения о полученных в наследство или за счет продажи наследственного имущества денежных средствах, квитанции на приобретение строительных материалов, договоры с подрядчиками, свидетельские показания и т.д. Также, скорее всего, потребуется проведение судебной экспертизы, которая определит стоимость квартиры до и после ремонта.
- Если приватизированную квартиру в период брака продать и купить другую, право собственности на новое жилое помещение возникнет уже у обоих супругов в обычном порядке, т.к., приобретенное за плату, оно станет совместно нажитым. Обратное при необходимости придется доказывать заинтересованной стороне.