Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В какой срок нужно принять квартиру после сдачи дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки
Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:
- Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
- Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
- Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).
При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?
Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.
По общему правилу недочеты делятся на два вида:
- Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
- Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.
Получение ключей в новостройке — чего делать нельзя
Есть две распространенные уловки, которыми пользуются не слишком добросовестные застройщики:
- При обзвоне и приглашении принимать долгожданные квадратные метры они утверждают, что очередь очень большая и предлагают записать вас через 2-2.5 месяца. Хитрость заключается в том, что по истечению этого срока застройщику уже не нужна ваша подпись в документах для передачи жилья и он сделает это в одностороннем порядке, минуя этап приемки, выявления недочетов и так далее.
- Перед осмотром квартиры вы, как правило, попадаете в офис застройщика. Там вам любезно могут предложить сэкономить время на хождении в квартиру и обратно в офис и подписать бумаги на месте. Не соглашайтесь, пока лично на месте все не осмотрите. А ходьба даже полезна для здоровья.
При возникновении сомнений и спорных ситуаций, ищите истину и ссылайтесь на свои права, исходя из законов Российской Федерации. Как и обещали выше, даем список:
- 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
- 2300-1 «О защите прав потребителей»
- Гражданский кодекс
В этих законах вы сможете найти все основания для получения компенсаций за просрочку и дефектно выполненные работы. Также подробно описано участие в долевом строительстве.
Когда нельзя подписывать акты
Нужно быть готовым к тому, что в квартире будут дефекты, потому что большинство застройщиков строят с недочетами. По 214 ФЗ вы имеет право на качественное жилье, поэтому застройщик обязан устранить все недочеты в квартире или компенсировать вам стоимость их исправлений.
Чтобы зафиксировать недочеты, нужен дефектный акт. Акт необходимо составить в двух экземплярах.
Недочеты разделяют на два типа: существенные и несущественные.
К существенным недочетам относят те, при которых дальнейшее проживание в квартире невозможно. Например, разбито окно, дыра в стене, сломана входная дверь или не работает канализация. Если в квартире есть хотя бы один из существенных дефектов, не подписывайте акт приемки-передачи. Вместо этого составьте дефектный акт и зафиксируйте все недочеты. После того как застройщик их исправит, подпишите акт приемки-передачи.
Акт приемки-передачи подписывается с фактической датой приемки
К несущественным недочетам относятся те, которые не мешают дальнейшему проживанию в квартире. Например, царапины на окнах или неровная штукатурка на стенах. При выявлении несущественных недочетов, вы должны принять квартиру, подписать акт приемки-передачи и составить дефектный акт.
Если вы не подпишите акт при несущественных недочетах, застройщик имеет право составить односторонний акт. Если застройщик докажет, что вы намерено уклоняетесь от приемки квартиры, он передаст вам квартиру без вашего согласия.
Закон не регламентирует какие недочеты следует относить к существенным, а какие к несущественным. Если вы отказываетесь подписывать акт приемки-передачи квартиры, обязательно укажите в дефектном акте, что отказ мотивирован существенными недостатками.
Случаются ситуации, когда вы уже подписали акт приемки-передачи и потом обнаружили недочеты. Если застройщик работает по 214 ФЗ, у вас есть гарантия в 5 лет на дом и 3 года на инженерные системы. Составьте дефектный акт с перечисленными недочетами и направьте его застройщику. Останется только дождаться их исправлений.
Подготовка к приемке
Перед осмотром квартиры крайне внимательно изучите проектную декларацию, ваш договор и приложение к нему — именно там указаны характеристики вашей квартиры: материалы строительства, метражи, расположение и конфигурация окон и дверей, отделка и т. п. Именно по этим документам вы будете проверять соответствие ожиданий реальности. Если квартира сдается с чистовой отделкой, в приложении должны быть прописаны также вид покрытий, цвет, иногда спецификация. Марки материалов здесь искать не стоит.
Захватите с собой несколько предметов. Обычно их не носят с собой, но они понадобятся вам для проверки жилья:
- рулетка,
- телефонная зарядка или индикаторная отвертка,
- лампочка,
- листик бумаги либо зажигалка,
- фонарик,
- мел, смываемый маркер, бумажный скотч (для пометок дефектов).
Сроки передачи квартиры дольщику
После того, как застройщик сообщает о завершении строительства дома, в соответствии с ФЗ №214, дольщики в семидневный период обязаны принять квартиры.
Небольшое уточнение: сразу после положительного заключения госкомиссии о приемке объекта застройщик может передавать квартиру дольщику в течение 3 — 6 месяцев. Сроки эти связаны с бюрократическими проволочками, не всегда зависящими от застройщика, и здесь нужно просто набраться терпения.
Когда сроки передачи жилья затягиваются на полгода и более, надо принимать решительные меры, подключая к проблеме опытных юристов. Чтобы избежать такого исхода событий, надо еще вначале строительства оформлять долевое участие в соответствии с Федеральным законом №214, предусматривающим неустойки за изменение сроков.
Акт приемки и дефектный акт
Если вы осмотрели дом и квартиру и не имеете никаких претензий к качеству увиденного, можете подписывать акт приемки. Если же есть недочеты, у вас появляются два варианта действий.
Если недочеты существенные — такие, при которых в квартире нельзя жить — не подписывайте акт приемки. Зафиксируйте все недочеты в дефектном акте, и обязательно сделайте акцент на том, что они существенные.
Если недочеты несущественные, запишите их в дефектный акт, при этом акт приемки тоже подпишите.
С существенными недочетами принимать квартиру не стоит, чтобы избежать лишних проблем. Застройщик, получивший от вас подписанный акт приемки, может потом кормить “завтраками” очень долго. В итоге придется обращаться в суд, чтобы отстоять свои права. А если вы акт приемки не подписываете, застройщик заинтересован как можно скорее устранить все дефекты и недостатки, чтобы сдать вам квартиру.
Несущественные недочеты не являются причиной для отказа принять квартиру. Это когда, например, стены не совсем ровные, поцарапаны или измазаны окна — некрасиво, конечно, но жить не мешает. Если вы не подпишите акт приемки в этом случае, через 2 месяца застройщик оформит односторонний акт передачи и за квартиру будете отвечать вы. Но ему придется доказать, что вы специально уклоняетесь от приемки квартиры.
Несущественные недочеты все равно включите в дефектный акт. Такие “мелочи” не должны сходить с рук нерадивым застройщикам. Ведь когда вы заключали ДДУ, вам наверняка обещали нечто более радужное, чем поцарапанные окна и кривые стены.
Правило № 2: Как сэкономить 375 000 рублей на ремонте?
После приемки квартиры большинство дольщиков проводят ремонт. Капитальный или косметический — в зависимости от отделки, предусмотренной в ДДУ. И, конечно, все планируют бюджет на ремонт заранее. Заранее прикидывают объем работ и исходят из того состояния квартиры, в котором застройщик должен передать ее по условиям договора.
Однако очень часто после осмотра квартиры прорабом предполагаемая смета ремонта вырастает в разы. Обнаруживаются кривые стены, требующие выравнивания и полного демонтажа штукатурки, кривые углы, не позволяющие установить корпусную мебель. Выявляются проблемы с электрической проводкой и разводкой труб водоснабжения, с вентиляционной системой и кривыми дверными откосами, не позволяющими ровно установить дверное полотно.
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ
Итак, получив уведомление, Вы приходите к застройщику, а Вам говорят, что дом еще не готов, ждите, Вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.
Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона дольщиков. Но надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Откройте свой договор ДДУ и посмотрите, какие сроки на приемку квартиры прописаны в нем.
Приемка квартиры у застройщика и права дольщика
Эксперты советуют тщательно проверить не только помещение своей квартиры, но и оценить состояние всего дома. В идеале, приемка квартиры у застройщика предполагает осмотр чердачных и подвальных помещений, подъезда. Желательно делать это в светлое время суток, поскольку новый дом не всегда может быть оборудован приборами освещения.
Осматривая здание и будущую квартиру, не следует спешить подписывать заветный акт приема-передачи, особенно, если представитель застройщика поторапливает!
При обнаружении дефектов, согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать:
- устранить дефекты в согласованный с дольщиком срок;
- снизить цену договора о долевом участии и вернуть часть внесенных по нему денег;
- возместить понесенные расходы по устранению дефектов строительства, предварительно заключив договор со строительной фирмой. В нем зафиксировать затраты и подать заявление об их возмещении в суд;
- взыскать неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ, если произошла задержка с ликвидацией недостатков строительства.
Что нужно иметь при себе во время приемки
Чаще всего будущие владельцы осуществляют проверку самостоятельно, однако, не будучи экспертами в данной области, легко могут упустить важные моменты. Профессионалы обладают все перечнем необходимого оборудования для того, чтобы проконтролировать соответствие качества стен, полов, инженерных коммуникаций, параметров окон и прочего. Иногда стоит воспользоваться их услугами. К тому же, специалисты смогут потом взяться за дизайнерский ремонт помещений.
Надо иметь при себе паспорт, договор. Чтобы записать обнаруженные недостатки, нужно вооружиться бумагой, ручкой, маркером для пометки мест с изъянами. Проверка электросети выполняется тестером, вентиляция – простой зажигалкой или свечой (отклонение пламени). Также не лишним будет иметь фонарик, рулетку, стремянку, уровень.
Вам нужен ремонт?