Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок пользования жилым помещением в долевой собственности РБ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилищные споры между гражданами составляют значительный процент от общего количества обращений к адвокатам за юридической помощью. Одной из разновидностей таких споров является определение порядка пользования жилым помещением без его раздела в натуре. Рассмотрение подобных на первый взгляд простых споров в суде нередко вызывает затруднения в принятии законного и обоснованного решения. Примером этому является конкретное дело из практики одного из районных судов Минской области, по которому адвокат принимал участие в качестве представителя истца.
Определение порядка пользования жилым помещением на примере рассмотренного в суде гражданского дела
Фабула дела.
Супруги М. и Н. состояли в зарегистрированном браке. В период совместной жизни у них родилось двое детей. Будучи в браке, в составе жилищно-строительного кооператива они построили трехкомнатную квартиру в многоэтажном доме, которая состоит из трех жилых комнат площадью 17.3; 16.3. и 14 кв.м., кухни, коридора, раздельного санузла и балкона.
Вышеуказанная квартира на праве частной собственности была зарегистрирована на имя супруга Н., что подтверждалось выпиской из регистрационной книги о правах на изолированное помещение.
В жилом помещении зарегистрированы и проживают наравне с бывшими супругами их двое несовершеннолетних детей.
После расторжения брака между супругами возникли споры о порядке пользования занимаемой квартирой.
Неоднократные переговоры об урегулировании возникших разногласий мирным путем к положительному результату не привели.
Бывшая супруга Н. стремилась оставить за собой право на всю спорную площадь квартиры, разными способами провоцируя М. на конфликты.
Правовая позиция истца М.
При обращении в суд в своем исковом заявлении М. просил:
-определить порядок пользования спорным жилым помещением, в соответствии с которым выделить ему в пользование одну изолированную жилую комнату площадью 16.3 кв.м;
-ответчику Н. с двумя несовершеннолетними детьми выделить в пользование две изолированные жилые комнаты, площадью 17.3 кв.м. и 14 кв.м;
-подсобные помещения квартиры, состоящие из кухни, коридора, ванной, туалета, оставить в общем пользовании.
Правовые нормы, обосновывающие позицию истца.
В силу статей 23, 26 ЖК Республики Беларусь основанием для возникновения права владения и пользования жилым помещением является право собственности. Владение и пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в жилом доме.
В соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса Республики Беларусь участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Согласно ч.5 ст. 154 Жилищного кодекса Республики Беларусь, если соглашение о порядке пользования жилым помещением не достигнуто, то каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать в судебном порядке установления прядка пользования жилым помещением.
Результат рассмотрения дела в суде.
Разрешив спор, суд первой инстанции истцу М. в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением отказал, мотивируя тем, что выделением в пользование истцу комнаты площадью 16,3 кв.м. будут ущемлены права Н. и двоих несовершеннолетних детей, так как им в пользование будут предоставлены жилые комнаты, площадь которых значительно ниже приходящейся на них доли в праве пользования квартирой, а М. будет предоставлена жилая комната, площадь которой значительно превышает приходящуюся на него долю в праве пользования жилым помещением.
Обосновывая свое решение, суд сослался на ст. 154 Жилищного кодекса Республики Беларусь, согласно которой владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности.
Результат обжалования решения суда в кассационном порядке.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, М. в своей кассационной жалобе, поданной в Минский областной суд, указал следующее:
-«Во-первых, претендуя на комнату площадью 16.3 кв.м., я исходил из того, что комната площадью 14 кв. м. оборудована как детская комната, со встроенной детской мебелью, в том числе встроенными детскими шкафами для одежды, удобным расположением музыкального инструмента. Поэтому мне не хотелось нарушать привычную для детей обстановку проживания. В жилой комнате площадью 16.3 кв.м. стоит одна только кровать.
-Во-вторых, по сложившемуся порядку пользования жилым помещением, что не отрицала ответчица Н., в настоящее время я один занимаю большую по размеру жилую комнату площадью 17.3 кв.м. Однако, это далеко не значит, что я не нуждаюсь в судебном установлении порядка пользования жилой площадью. В указанной комнате сделан ремонт, стоит громоздкая мебель, которую нельзя переместить в другую комнату, и я не хотел бы получать в пользование эту жилую комнату площадью 17.3 кв.м.».
Судебная коллегия по гражданским дела Минского областного суда согласилась с доводами истца, отменила решение суда 1-й инстанции и постановила новое решение, в соответствии с которым заявленный М. иск полностью был удовлетворен.
При этом, мотивируя новое решение, судебная коллегия указала, что спорная квартира является общей совместной собственностью сторон, приобретенной в период брака, ее раздел не производился, брачный договор или иное соглашение о пользовании жилым помещение не заключались, между сторонами сложились крайне неприязненные отношения, которые приводят к конфликтам и обращениям обоих в органы милиции.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции посчитал необходимым решение суда первой инстанции отменить и постановить новое решение об удовлетворении иска. При этом судом не принято во внимание заключение отдела образования, спорта и туризма райисполкома о том, что в случае удовлетворения иска будут ущемлены права несовершеннолетних детей, поскольку дети на воспитание кому-то из родителей не передавались, имеют право пользования спорной квартирой.
Ситуации, когда возникает спор о порядке пользования совместным имуществом
В жизни могут происходить различные ситуации, когда между сособственниками возникает спор об использовании общего имущества, например:
- Если квартира или другая недвижимость является совместно нажитым имуществом в браке
а бывшие супруги расторгают брак. Если нет возможности решения спора другим путем (например, продажи недвижимости и раздела полученных средств, обмена квартиры на другие с меньшими площадями или компенсации одному из супругов его доли), возникает необходимость определить порядок пользования общей квартирой;
- Если недвижимость передается по наследству
и каждый из наследников получает свою долю имущества. В результате каждый из них становится сособственником, и образуется конфликт: как совместно использовать квартиру или дом;
- Один из собственников жилья сталкивается с невозможностью использования своего имущества
из-за противодействия других сособственников (например, человека могут не пускать в его квартиру, создавать другие препятствия при проживании и т.д.). В этом случае официальный порядок пользования имуществом должен разрешить подобный спор.
Встречаются и другие ситуации, когда возникает необходимость установить порядок использования имущества – например, между участниками долевого строительства.
Права и обязанности участников долевой собственности
Сособственники имеют право на выполнение таких действий, как:
- распоряжение – дольщик имеет право продавать, дарить, сдавать в аренду свою долю в квартире в законном порядке без согласия остальных дольщиков (с предварительным письменным извещением);
- пользование долевой жилплощадью – в случае отсутствия такой возможности, дольщик имеет право на истребование полагающейся компенсации;
- владение квартирой – получать доходы от сдачи в наем жилплощади в порядке, предусмотренном ГК.
Дольщики обязаны (пропорционально доли):
- платить налоги и др. платежи по совместной квартире (их порядок устанавливается в подписанном совместном договоре);
- оплачивать издержки на поддержание ее в надлежащем состоянии.
Для начала убедитесь, что у всех сторон спора квартира в собственности, а собственность эта – долевая. Если нет, вернитесь к разделу первому. В таком случае всё становится даже слишком просто: оснований для определения порядка пользования нет, в иске будет отказано.
Если же основания для обращения у истца имеются, то стоит переходить к сбору контраргументов. Для этого проверьте, есть ли у вас возможность доказать следующие обстоятельства:
- между сторонами фактически сложился иной порядок пользования жилым помещением, нежели предлагаемый истцом;
- размер комнаты, которую просит определить в своё пользование истец, совсем не соответствует его доле в праве собственности, чем он нарушает ваше право как собственника;
- у истца есть право проживать в другом жилом помещении, что он и делает, а в спорной квартире у него интереса нет, вселиться туда не пытался;
- отсутствует фактическая возможность определения порядка пользования.
Если доля истца незначительна, вы можете попробовать заявить встречный иск о принудительном выкупе этой доли. Рекомендуем при этом подать в суд экспертное заключение с подтверждением рыночной стоимости доли истца и сразу внести необходимую сумму на депозит суда.
Надеемся, что по итогам прочтения у вас сформировалось представление о том, что за фрукт – определение порядка пользования квартирой в суде, и нужен ли он вам. Если да, мы рады помочь раз и навсегда разрешить проблемную ситуацию.
Не бойтесь защищать свои права и делайте с нами!
В каких ситуациях необходима процедура определения порядка использования жилья
Как правило, долями квартиры или дома владеют родственники, получившие объект недвижимости в наследство, либо бывшие супруги, расторгнувшие брак. И в том и в другом случае в одном жилом помещении фактически проживают граждане, не являющиеся членами одной семьи и не ведущие совместного хозяйства. В этих, либо аналогичных ситуациях, встает вопрос об определении порядка пользования жильем.
Оптимальным вариантом является установление правил совместного проживания в одном жилом помещении несколькими собственниками самостоятельно и добровольно. Именно с этой целью и заключается добровольное письменное соглашение, в котором совладельцы оговаривают все нюансы использования совместного дома или квартиры. В идеале соглашение должно быть удостоверено в нотариальной конторе.
Например, супруги Николай и Людмила Рокотовы проживали в двухкомнатной квартире, купленной ими совместно после вступления в брак. Через несколько лет супруги расторгли брак и разделили совместное имущество, в том числе и квартиру поровну. Ни Людмиле, ни Николаю съезжать было некуда, выкупить долю второго супруга ни один из них тоже не мог, поэтому они продолжали проживать в жилом помещении вместе.
Если с отдельными комнатами супруги как-то смогли договориться, то по порядку использования кухни и других общих помещений у них постоянно возникали мелкие стычки. Николай любил приводить приятелей и сослуживцев, зачастую они распивали спиртные напитки, при этом Николай не вел их в свою комнату, а принимал на кухне. Людмиле такие посиделки не нравились, на этой почве происходили мелкие бытовые конфликты. У Николая тоже были некоторые претензии к Людмиле по использованию ею ванной комнаты.
Но так как деваться друг от друга им было некуда, бывшие супруги решили заключить соглашение об определении порядка пользования квартирой. Они договорились, что Николай больше не будет водить на совместную кухню своих друзей, а Людмила не будет использовать ванную в качестве сушилки для белья.
Согласно Жилищному Кодексу РБ существует 2 способа определения порядка пользования:
-
Соглашение сторон – заключается в досудебном порядке в письменной форме с указанием прав и обязанностей сторон, ответственности, оснований для прекращения владения и пользования жилплощадью, условий изменения и расторжения, регистрируется в органах местной администрации;
-
По решению суда – исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту расположения жилого помещения, при этом суд учитывает сложившийся порядок пользования жилплощадью и сохраняет право всех собственников пользоваться общими помещениями (кухней, санузлом, балконом). Исковое заявления для определения порядка пользования жилым помещением должно содержать копию договора, справку ЖРЭО о занимаемом жилом помещении и составе проживающей там семьи, копию свидетельства о праве собственности и квитанцию об уплате госпошлины.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Варианты определения порядка использования долевой собственности
Порядок пользования квартирой, находящейся в долевом владении, зависит от совокупности нескольких факторов:
- размер доли каждого совладельца;
- количество комнат в квартире (можно ли выделить каждому собственнику по комнате, при этом их размер может отличаться от размера доли);
- количество прописанных в квартире лиц (маме с ребенком нужно больше места, чем одному владельцу);
- наличие у сособственников иного жилья, пригодного для проживания;
- являются ли совладельцы родственниками и если да, то насколько близкими;
- планировка жилья (обособленные или «проходные» комнаты в квартире).
Если количество владельцев объекта недвижимости равно числу комнат, то вопрос решается достаточно просто – каждому выделяется по комнате, а места общего пользования (кухня, коридор, санузел) остаются совместными.
Порядок пользования ими может быть определен, в том числе и по графику, а может и без такового. В любом случае ни один из соседей не может препятствовать другим в пользовании ими.
Если квартира однокомнатная или же невозможно каждому выделить по отдельной комнате, то возможно определение пользования жильем одним собственником, но при этом он должен выплачивать компенсацию остальным. Размер компенсации определяется среднерыночной стоимостью аренды аналогичной квартиры (в долевом соотношении).
В квартире несколько нанимателей
Одной из составляющих жилищной проблемы в Республике Беларусь является наличие так называемых «коммунальных» квартир. Несмотря на то, что уже длительное время на практике при предоставлении жилья применяется норма жилищного законодательства о том, что предметом договора найма, как правило, должна быть отдельная квартира, число квартир, заселенных несколькими нанимателями, все еще остается достаточно значительным.
Если на 1 января 2006 года в республике было немногим более 9,3 тыс. коммунальных квартир, то на 1 января 2009 года их зафиксировано почти 10,3 тыс. единиц. По организациям республиканских органов государственного управления и иным государственным организациям наличие таких квартир составляет 1,3% от общего количества квартир. В системе МВД этот показатель составляет 1,6%, по концерну «Беллегпром» – 2,6, по Национальной Академии наук Беларуси – 1,27, по Белорусской железной дороге – 1,12, по Минобороны – 0,6, Минэнерго – 0,85 и по Минстройархитектуры – 0,74%.
Жилищным законодательством предусмотрены специальные нормы, направленные на расселение коммунальных квартир. Согласно статье 43 действующего Жилищного кодекса (далее – ЖК РБ) проживание в квартире, заселенной несколькими нанимателями, является основанием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и принятия их на квартирный учет независимо от уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного человека.
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года №565 (далее – Указ №565) такое основание предусмотрено и для собственников жилых помещений. Подпунктом 3.1.8 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (далее – Положение) определено, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в одной квартире (одноквартирном жилом доме), заселенной (заселенном) несколькими собственниками жилых помещений, если их собственность выделена в установленном порядке (произведен раздел жилого помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений или с выделением в пользование изолированных жилых комнат), и (или) нанимателями жилых помещений государственного жилищного фонда.
Граждане, проживающие на условиях «коммунального» заселения, так же, как и все другие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право самостоятельно выбирать формы и способы решения жилищной проблемы. В частности, согласно статье 9 ЖК РБ они имеют право:
— получать отдельное жилое помещение в пользование на условиях и в порядке, установленных ЖК РБ;
— приобретать жилое помещение в собственность по основаниям, установленным законами Республики Беларусь;
— осуществлять индивидуальное или коллективное жилищное строительство;
— получать в установленном порядке льготные кредиты, субсидии и иные формы государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения.
Реальные возможности ускорить улучшение жилищных условий для нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, длительное время проживающих на условиях «коммунального» заселения, появились и в результате решения вопроса о снятии ограничений при приватизации коммунальных квартир или отдельных комнат в них. В соответствии с заключением Конституционного Суда Республики Беларусь от 2 июня 1999 г. №З-80/99 часть вторая статьи 5 Закона Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. №1593 – XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» (установившая, что квартира, заселенная несколькими нанимателями, может быть приватизирована одновременно всеми нанимателями в общую долевую собственность) признана не соответствующей Конституции Республики Беларусь. Таким образом, каждый из нанимателей в коммунальной квартире получил право на приватизацию занимаемого жилого помещения независимо от согласия других нанимателей, проживающих в данной квартире. Став собственником жилого помещения, такой наниматель получил право и на продажу в установленном порядке этого жилого помещения с целью строительства или покупки (за счет собственных и заемных средств) отдельной квартиры (дома) для своей семьи.
Необходимо также отметить, что в отдельных случаях граждане, проживающие в коммунальных квартирах, могут улучшить свои жилищные условия и не выселяясь из квартиры, в которой они проживают. Так, статьей 74 ЖК РБ предусмотрено, что если в квартире освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем, то эта жилая комната предоставляется в его пользование. Освободившаяся изолированная жилая комната в квартире, где проживают несколько нанимателей, по просьбе проживающего в этой квартире нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, предоставляется ему, а при отсутствии такого нанимателя – другому нанимателю, проживающему в этой же квартире, по его просьбе. Отказ наймодателя в предоставлении освободившейся изолированной жилой комнаты в квартире может быть оспорен в судебном порядке.
Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. №3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» если в результате предоставления нанимателю, по его просьбе, освободившейся в квартире комнаты (комнат) общий размер жилого помещения, которое он будет занимать, превысит нормы предоставления общей площади жилого помещения, это не является основанием к отказу ему в предоставлении освободившейся жилой комнаты (комнат).
Регулирование вопросов предоставления освободившейся изолированной жилой комнаты получило дальнейшее развитие (включая и собственников жилых помещений) в Указе №565. В частности, пунктом 55 Положения определено, что если в квартире, заселенной несколькими нанимателями по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, эта жилая комната предоставляется в его владение и пользование.
Освободившаяся изолированная жилая комната государственного жилищного фонда в квартире, в которой проживают наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда или собственники жилых помещений частного жилищного фонда и наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, предоставляется по письменному заявлению одному из них по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в порядке очередности исходя из времени принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется проживающему в квартире нанимателю по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению с учетом даты подачи такого заявления.
Что дает определение порядка пользования?
Когда лица, имеющие какое-либо жилое помещение, определяют порядок пользования им, это дает:
- возможность пользоваться определенной площадью жилого помещения только конкретным владельцем;
- уверенность в том, что иные владельцы не будут посягать на конкретную площадь, например, комнату в квартире;
- возможность ограничить доступ иным собственникам на определенную площадь, например, вставить замок в комнате;
- если определено время пользования каким-то определенным общим местом в помещении конкретным владельцем в определенное время, например, приготовление пиши на кухне с 8 до 10 часов, то можно спокойно, не толкаясь, выполнять соответствующие действия.
В общем, если совместные собственники задумались об определении порядка пользования, значит имеются на то основания, например, не совсем комфортное совместное проживание, и следовательно установленный порядок поможет в какой-то степени сгладить такое некомфортное проживание, избежать ненужных стрессовых ситуаций и т.п.
Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением
Если в квартире фактически сложился какой-то порядок пользования комнатами, и у сособственников нет претензий друг к другу, это уже говорит о том, что между ними существует устное соглашение о порядке пользования жильем, которое всех устраивает.
Сособственники, желающие закрепить сложившийся порядок пользования жильем, могут сделать это путем заключения письменного соглашения. Каждый из сособственников должен подписать такое соглашение. В нем четко прописывается, какое помещение находится в пользовании каждого из сособственников, указываются метраж и другие характеристики комнат.
Соглашения, составленного в простой письменной форме вполне достаточно, но по желанию оно может быть заверено нотариально. Принципиального значения это не имеет. В любом случае, если один из собственников будет игнорировать такое соглашение, спор должен будет передан на разрешение суда.
В жизни заключение сособственниками письменных соглашений о порядке пользования общим имуществом является крайне редким явлением. Как правило, вопрос об установлении порядка пользования жильем встает именно тогда, когда стороны исчерпали все возможности договориться миром. А это влечет необходимость обращения в суд.
Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке
Первое, что необходимо знать, это то, что судебное установление порядка пользования возможно только в квартире, оформленной в общую долевую собственность. В коммунальной квартире, где все комнаты имеют отдельные лицевые счета, порядок пользования может быть определен в отношении мест общего пользования.
Участникам общей совместной собственности, для судебного определения порядка пользования квартирой придется вначале определить доли в праве собственности каждого из них. Это можно сделать путем заключения нотариального соглашения об определении долей, а при отсутствии такой возможности — в судебном порядке.
В общую совместную собственность, как правило, оформляется общее имущество супругов. Конечно, если после расторжения брака супруги продолжают проживать под одной крышей, они могут самостоятельно договориться о том, как будут в дальнейшем пользоваться квартирой.
Итак, при возникновении между участниками долевой собственности спора относительно того, кто какую комнату занимает, собственникам нужно обращаться в суд.
Регулируются данные правоотношения сособственников статьей 247 Гражданского кодекса РФ.
Согласно положений данной нормы закона, владение и пользование имуществом может быть согласовано между сособственниками, а если достигнуть мирного соглашения они не могут – спор разрешается судом.
Суд выносит решение исходя из требования закона о том, что каждый из сособственников жилья имеет право на предоставление в его пользование комнаты, соразмерной приходящейся на него доле собственности.
Таким образом, одними из важных обстоятельств, подлежащих выяснению, являются:
- Размеры долей каждого из собственников спорного жилого помещения
- Число комнат, имеющихся в спорном жилом помещении и их размеры
Если суд постановил выплатить компенсацию
По какому принципу суд определяет, кто именно должен выплатить компенсацию? А если они оба хотят владеть имуществом?
— В первую очередь, суд прилагает все усилия разрешить спор мирным путем, — поясняет адвокат Жазира Нурланова. — При рассмотрении спора суд учитывает конкретные обстоятельства — сложившийся между собственниками порядок пользования этим жильем и так далее — и допустимость компенсации для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников.
Если вступившее в законную силу решение о выплате компенсации за фактическое пользование долей другого собственника добровольно не исполняется стороной, то судебный исполнитель обязан принять меры по обеспечению исполнения исполнительных документов согласно статьи 32 Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».
Отказ возможен и распространен
В судебных актах встречается положение о том, что при споре между собственниками о порядке пользования общим имуществом, в том числе и жилым помещением (квартирой), суд не вправе отказать в определении порядка пользования (Бюллетень судебной практики Московского областного суда за IV квартал 2011 года, утвержденный Президиумом Мособлсуда 04.04.2012, Постановление Президиума Московского областного суда от 12.10.2011 N 455). Данное положение следует толковать в том смысле, что суд вправе рассмотреть все возможные варианты порядка пользования имуществом и принцип пропорциональности не является единственно возможным, поскольку отсутствие помещений, полностью соответствующих долям сторон в праве собственности, само по себе не является основанием для отказа в определении порядка пользования.
Однако ситуации отказа в определении порядка пользования имуществом возможны и довольно распространены.
Во-первых, если определение порядка пользования может быть только с предоставлением компенсации на основании ч. 2 ст. 247 ГК РФ, то определение такого порядка возможно, только когда такое требование изложено в иске и, следовательно, только в отношении истца. Это следует из того, что требование о выплате компенсации на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ является правом собственника на возмещение потерь, что исключает определение порядка пользования с выплатой компенсации по усмотрению суда. Иное противоречит принципу неприкосновенности собственности.
В Определении Ленинградского областного суда от 08.04.2015 N 33-1650/2015 суд, отказывая в требовании об определении порядка пользования квартирой, указал, что с учетом технических характеристик квартиры определить порядок пользования жильем по предложенному варианту без нарушения прав сособственников не представляется возможным.
В этом случае можно исходить из рекомендации, изложенной в Определении Свердловского областного суда от 29.03.2005 по делу N 33-2293/2005, где указано, что суд, принявший решение об отказе в удовлетворении исковых требований сторон об определении порядка пользования спорной квартирой исходя из того, что предложенные сторонами варианты не соответствуют их долям в праве собственности, должен был предложить сторонам изменить исковые требования, то есть представить другие варианты порядка пользования спорной квартирой с учетом их права, предусмотренного п. 2 ст. 247 ГК РФ. Отказ в удовлетворении иска об определении порядка пользования будет преждевременным, если его рассмотрение было возможно при уточнении данного иска.
Во-вторых, не исключается отказ в исковых требованиях при отсутствии у собственника реального интереса в пользовании имуществом по предложенному варианту, что характерно при определении порядка пользования жилым помещением.
Из Апелляционного определения Московского городского суда от 16.12.2015 по делу N 33-47438/2015 следует, что судом было установлено, что спорная квартира местом жительства несовершеннолетнего не является, родители определили, что местом жительства ребенка является место жительства его матери. Поскольку несовершеннолетний не может самостоятельно вселиться и проживать в спорной квартире, а его законный представитель (мать) зарегистрирован по иному адресу, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования.
При разрешении спора суд первой инстанции правильно не усмотрел нарушений прав несовершеннолетнего, поскольку по достижении 14 лет он будет вправе решить вопрос о месте своего проживания при наличии согласия законного представителя.
Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности
Это можно сделать по письменной договоренности между сторонами.
Однако в большинстве случаев готовится иск об определении порядка пользования квартирой. По итогам его рассмотрения уже судья определяет, кому достанется какая комната.
Оговоримся сразу, процесс инициируется в отношении жилья являющегося объектом частной собственности.
По отношению к недвижимости муниципального жилого фонда или квартир социального найма установление правил совместного использования жилым помещением законодательство не предусматривает.
Определение порядка пользования квартирой означает, что каждый из собственников получает отдельную комнату. Вся площадь квартиры с местами общего пользования (коридоры, кухни, санузлы) не делится и используется всеми наравне.
Достающиеся каждому из владельцев части необязательно могут соответствовать долям в собственности.
Если площади будут несоразмерными, то другие собственники могут настаивать на предоставлении денежной компенсации. Для этого они должны предоставить расчёт рыночной стоимости спорных квадратных метров.
Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности предполагает и решение вопроса с коммунальными расходами. Предварительно следует получить в Росреестре выписку на свою долю в собственности.
Тогда можно обращаться в ресурсоснабжающие организации с тем, чтобы провести раздел лицевого счета по коммунальным платежам. Такое деление возможно только между собственниками.
Остальные прописанные в квартире лица рассчитывать на отдельный лицевой счет не могут.
Определение порядка пользования жилым помещением 2020
Порядок пользования жилым помещением Как определить порядок пользования квартирой Соглашение о порядке пользования жилым помещением Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке Что учитывается судом при вынесении решения об определении порядка пользования квартирой Порядок подачи иска в суд
Между собственниками жилых помещений очень часто возникают разного рода споры.
В частности, разногласия возникают, когда собственники не могут мирно решить вопрос о пользовании квартирой, находящейся в общей долевой собственности. Вопрос может усугубиться, если порядок пользования квартирой уже сложился, однако такой порядок нарушает права одного из сособственников, доля в праве собственности которого превышает фактически занимаемую площадь, или когда не все комнаты в квартире являются изолированными, соответственно, никто из собственников не желает занимать проходную комнату, в связи с чем возникает спор.
Если доли собственников равны, а метраж комнат существенно отличается, то спор между собственниками обеспечен, поскольку каждый из них хочет занимать комнату большим метражом, однако, права других собственников могут быть нарушены выделением в их пользование комнат меньших размеров.
Нередки ситуации, когда один из сособственников в квартире фактически не проживает. В таких случаях проживающий собственник имеет приоритетное право на выделение в свое пользование той части помещения, которое занимает, даже если эта комната или комнаты имеют более привлекательные характеристики относительно других помещений в квартире.
При возникновении подобного рода споров и невозможности достижения соглашения о порядке пользования квартирой разрешить возникшие разногласия может только суд, и собственникам жилых помещений требуется юридическая помощь.
Судебный процесс по этой категории дел требует тщательной подготовки. Для выработки правильной правовой тактики ситуацию должен проанализировать квалифицированный практикующий специалист по жилищным спорам, при этом нужно учитывать сложившуюся судебную практику по таким делам.
Как показывает практика, граждане, которые пытаются судиться самостоятельно, полагаясь на собственные силы, после обращения в суд понимают, насколько сложным оказывается ведение дела и отстаивание своих прав в суде, и в итоге обращаются за юридической помощью.
Судебный процесс может затянуться в связи с разного рода действиями ответной стороны, например, от ответчика могут поступить встречные требования, возражение на иск, ряд доказательств в обоснование возражений. А если на его стороне выступает опытный юрист, то справиться с этим самостоятельно очень сложно, и вероятность проигрыша в суде сильно возрастает.
- Помощь квалифицированного юриста в разрешении жилищного спора имеет объективную необходимость, и эта помощь весьма оправдана, ведь на кону ваши жилищные права и спокойствие.
- В нашем Центре работают успешные юристы по жилищным спорам, которые помогут вам отстоять ваши права в суде.
- Юридические консультации проводят только профессиональные юристы имеющие внушительный практический опыт по разрешению жилищных споров любой сложности.
- Прежде чем самостоятельно обращаться в суд получите подробную юридическую консультацию по вашей ситуации.
- Юристами нашей компании подготовлена настоящая статья.
- В ней вы найдете информацию, которая поможет вам при возникновении спора с соседями относительно порядка пользования жилым помещением.