Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть залог за квартиру по расписке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Указывает на необходимость возврата покупателю залога в двойном размере ГК РФ. По данному документу продавец, отменивший продажу своей недвижимости, должен компенсировать покупателю его временные и моральные затраты. Ведь за это время он мог приобрести уже другое имущество.
Но другая сторона сделки не получает своих денег обратно, если она отменила подписание договора. Хотя есть несколько исключений, предусмотренных законом. Все они говорят об индивидуальном подходе к ситуации, объективной оценке сложившихся обстоятельств:
- Покупатель может отменить свое решение из-за обстоятельств, связанных с самой сделкой, с недвижимостью. Он может сомневаться в том, что имущество оценено объективно, в том, что продавец не мошенничает при проведении сделки. В таком случае невозвратный залог должен быть отдан покупателю.
- Получает покупатель свои деньги, к тому же в двойном размере, если продавец отказался от продажи. Он получает свои деньги и еще компенсацию от продавца.
- Согласно статьи 381 ГК задаток может быть возвращен, если сделка не проводится до конца по обоюдному согласию. Такие отношения могут складываться между деловыми партнерами или родственниками, которым не сложно договориться об учете интересов обеих сторон.
- Вернуть задаток реально и в том случае, если соглашение о нем было составлено неправильно, с нарушением юридической терминологии или других аспектов. В таком случае важно доказать неправильное оформление, особенно, если дело дойдет до суда.
Слова «задаток» и «залог» используются в сфере операций с недвижимостью часто и, как правило, в отношении одного и того же действия. Но есть важный нюанс употребления таких выражений, который может выплыть в ходе судебного разбирательства между сторонами сделки.
Возврат задатка за квартиру
После того, как покупатель нашел квартиру, которая его устраивает, он может внести задаток для того, чтобы ее сняли с продажи. Для этого заключается соглашение в письменном виде (ст. 380 ГК РФ), или предварительный договор (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 48). Справка! Задаток и аванс не являются равнозначными понятиями. Последний возвращается продавцом в полном объеме, если договор не будет заключен.
Размер задатка не прописывается в законодательных актах. Поэтому сумма определяется по соглашению между сторонами.
В договоре о выплате задатка должны указываться следующие сведения:
- информация о сторонах;
- данные об объекте недвижимости;
- стоимость квартиры;
- сумма задатка;
- срок исполнения;
- подписи сторон.
О том, что задаток получен, оформляется расписка от продавца. Перечисленная сумма учитывается как часть средств от общей стоимости жилья.
Действия в случае отказа в возврате задатка
В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке. Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции. Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.
К сведению
После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение. Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.
Пишем по образцу расписку о получении задатка при покупке квартиры
Выдача задатка говорит о готовности сторон совершить сделку и удостоверяет принимаемые сторонами финансовые обязательства. В случае отказа продавец возвращает покупателю удвоенную сумму задатка, а покупатель при нежелании исполнять соглашение потеряет эти деньги (ст. 381 ГК).
Единого требования к распискам нет. Их составляют на машинке и удостоверяют собственноручной подписью, печатают на принтерах и пишут от руки. Рукописная расписка считается самой надежной так как подпись можно подделать, а из текста, написанного рукой продавца, ясно видна его добрая воля принять деньги за продаваемую квартиру.
Правила оформления и образец расписки о задатке за квартиру
- Оформить свидетельство о праве собственности на квартиру. В том случае, если имущество – долевое, нужно урегулировать вопрос о продаже с другим собственником жилья.
- Правоустанавливающий документ. То есть справка о том, на каком основании продавец получил данную собственность (в результате покупки, мены, дарения, наследования).
- Паспорт собственника.
- Заключение из бюро техэкспертизы (в нем отражен план помещения по проекту застройщика, сведения о перепланировке, капитальном ремонте и т.п.)
- Справка из домоуправления. Это поможет удостоверить покупателя о том, что на данной жилплощади нет зарегистрированных родственников, знакомых или любых третьих лиц, которых потом невозможно будет выселить.
- Выписка из ЕГРП (о том, что собственник не имеет долгов за квартиру).
- Согласие третьих лиц на продажу квартиры.
- В случае с пожилыми людьми, может потребоваться справка о психическом здоровье. Это касается собственников, перенесших серьезную черепно-мозговую травму или сложную болезнь, косвенно или напрямую затрагивающая головной мозг и влияющая на дееспособность.
- Подтверждают серьезные намерения покупателя.
- Гарантирует продавцу скорую продажу имущества, так как по условиям получения задатка покупатель обязуется внести недостающую сумму в определенный срок.
- Сделка подразумевает внесения 10% от стоимости квартиры, что существенно облегчает нагрузку на покупателя (эта сумма вычитается из общей стоимости) и помогает решить текущие финансовые вопросы – продавцу (если имеются имущественные долги или похожие обязательства).
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.
Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.
В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.
В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.
Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.
Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.
При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.
Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.
К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.
Чаще всего одалживание денег между друзьями или близкими родственниками не предусматривает выплату процентов. Но такой вариант займа тоже возможен и этот вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Размер процентной ставки, согласно законодательству, устанавливается по решению сторон и прописывается в обеспечивающем документе.
Если размер процентов не указан, то кредитор имеет право получить сумму, которая рассчитывается по ставке рефинансирования на момент полного погашения долга или его части. Расчет осуществляется с учетом места проживания кредитора или адреса нахождения, если заимодавцем является юридическое лицо.
Также рекомендуется на момент оформления документов обсудить вопрос снижения процентов на случай досрочного возврата денег.
Устанавливать неоправданно завышенную ставку по процентам тоже не стоит, потому что в таком случае договор легко может быть признан недействительным из-за кабальных условий.
Прежде, чем давать деньги в долг, необходимо подобрать подходящий документ для защиты своих прав, как заимодавца. Если сумма небольшая, то можно ограничиться распиской. Во всех остальных случаях следует составлять договор. Это может быть договор займа. В нем необходимо указать данные каждой из сторон. Это ФИО, адреса регистрации, паспортные данные и место рождения. Также необходимо согласовать сумму долга и сроки его погашения. Если имеет место быть процентная ставка, то в договоре указывается и она. Еще можно прописать условия ее снижения при досрочных возвратах долга.
Договор обязательно оформляется в письменной форме, а при значительных суммах — заверяется у нотариуса. Совершение сделки у нотариуса защищает обе стороны от беспочвенных претензий в дальнейшем.
Важно! Факт передачи денег фиксируется с помощью расписки.
После проставления подписи на каждом из документов следует написать полную расшифровку ФИО.
Если сумма залога превышает один миллион, то надо составлять займовый договор. После подписания документы подаются в Росреестр на регистрацию и на объект залога накладывается обременение. Соответственно, до даты полного погашения заемщик не может продавать или дарить имущество без согласия кредитора.
Если должник недобросовестно выполняет условия сделки и допускает просрочки, займодатель вправе обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться к судебным приставам, минуя судебную инстанцию.
Что касается залогового договора, то при нарушении сроков кредитор может обратиться с исковым заявлением в суд. По решению суда имущество будет выставлено на торги, а полученные средства будут переданы займодателю в счет погашения долга.
По рекомендации многих нотариусов любой долг следует оформлять в виде договора и желательно заверять нотариально. Расписка тоже имеет юридическую силу, но вернуть свои деньги, имея только ее на руках, будет достаточно сложно.
Образец расписки на задаток при покупке квартиры
Не соглашайтесь составлять такое соглашение в виде простой расписки. Ведь собственник жилья может не продать вам его и не вернуть деньги, а его родные предоставят поддельную справку о том, что он был не в себе, когда брал с вас сумму залога. Тогда придется судиться и тратить на это много времени и сил. И никто не даст вам гарантию, что его решение будет именно в вашу пользу.
Это интересно: Сколько процентов от взносов с зарплаты идет к пенсии
В нашей стране такая практика характерна именно для рынка недвижимости. Во-первых, потому что его процессы занимают много времени: подготовка документов, оформление, регистрация прав. Во-вторых, они всегда сопряжены с большими суммами денег. Именно поэтому и продавцу и покупателю нужны какие-то гарантии.
Судебная практика верховного суда рф говорит о том, что если сторона договора не хочет возвращать задаток, то данное деяние можно классифицировать как необоснованное обогащение. При этом стоит заметить, что принудительный возврат — это только одна из мер воздействия, помимо этого будут применена санкция, которая предусматривает взыскание денежных средств за пользование чужими деньгами.
ВАЖНО !!! Если судебное разбирательство будет, то необходимо подготовиться к нему. Требуется приложить документы, которые подтверждают факт передачи задатка. Лучше всего обратиться за помощью к профессиональному юристу, который оценит ситуацию с правовой позиции, сделает отчет для суда о действиях, предпринятых сторонами от момента обсуждения условий предстоящей сделки, до времени подписания предварительного договора.
Если вся нужная документация приложена и грамотно составлена, суд в ходе рассмотрения гражданского дела, изучит обстоятельства и примет сторону пострадавшего.
Что должно быть в договоре?
Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:
- Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
- Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
- Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
- Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
- Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
- Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
- Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
- Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
- Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
- Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
- Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
- И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.
В случае, если сделка не состоялась, сумма аванса возвращается в полном объеме. Дополнительная ответственность не налагается. На практике аванс редко предусматривается в чистом виде, если передается по предварительному договору купли-продажи. По соглашению сторон предусматриваются штрафные санкции за каждый день просрочки. Такая возможность закрепляется в ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ.
Продавец передает несостоявшемуся покупателю сумму аванса. Последний пишет расписку в получении средств и в отсутствии претензий к собственнику недвижимости. Если добровольно деньги не возвращаются, возможно обращение к судебным органам. У истца есть возможность подать жалобу в районный суд по месту своей регистрации или месту регистрации собственника. В исковом заявлении указываются сведения о том, каким образом и при каких обстоятельствах были внесены средства.
К иску прикладываются следующие документы:
- Расписка или предварительный договор купли-продажи.
- Письменное требование вернуть аванс.
- Уведомление или отметку о вручении данного требования.
Все представленные документы подаются в 3 экземплярах. Один передается суду, другой – ответчику, еще один остается у истца. Заявление как правило рассматривают за 2-3 заседания которые могут длиться около 2 месяцев. Выносится решение о возврате средств с указанием точной суммы. Рекомендуется сразу же передать исполнительный лист судебным приставам для возврата средств.
Таким образом, если сделка не состоялась, вторая сторона может вернуть аванс. Собственник делает это в добровольном порядке. Ели этого не произошло, возможно судебное разбирательство.
Что делать, если не вернули долг
Если прошел срок возврата долга, а его все не возвращают, то расписка будет надлежащим доказательством. Оригинал документа может потребоваться в судебном процессе, при расследовании уголовного дела по факту мошенничества. При переписке с должником достаточно сослаться на условия расписки, либо приложить ее копию.
После завершения взыскания суд выдаст приказ или исполнительный лист. С этими документами можно добиваться возврата денег через ФССП. Оригинал или копию расписки приставам направлять не нужно. Если должник банкротится, для заявления своих требований кредитору нужна не расписка, а судебный акт о взыскании.
Нужна помощь в оформлении расписки или при взыскании долга? Обращайтесь к нашим экспертам! Мы разъясним нормы закона, проконсультируем о правилах заполнения документа, поможем с взысканием.