Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретение квартиры в гражданском браке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
С 2018 года Госдума начала говорить, что фактические брачные отношения будут приравнены к официальным. Граждане должны проживать вместе не меньше 5 лет, но если есть общий ребенок, тогда этот срок сокращается до двух лет.
Если соблюдены рассматриваемые условия, тогда граждане уже несут друг перед другом правовую ответственность идентичную той, что наступает в официальном браке. А значит, решать конфликты по разделу имущества, назначении алиментов и определении с кем будет жить ребенок ложится на Семейный кодекс. Но этот проект не утвердили, что продолжает усложнять раздел имущества пар, которые официально не состояли в браке.
Поданный иск является основанием для начала разбирательства в вопросе раздела общего имущества в гражданском браке или если супруг не платит алименты. Составляется иск в двух вариантах, которые могут выступать альтернативой друг другу:
Иск, требующий признание доли в имуществе
Подается, если имущество зарегистрировано только на одного сожителя, но второй супруг имеет доказательства своего вклада в рассматриваемый объект.
Заявление, указывающее на безосновательное обогащение
Используется, если один сожитель передавал деньги второму.
Второй случай довольно распространенный, но сложнее в обработке, потому его лучше рассмотреть на примере. Например, гражданская семья собирала деньги и в итоге купила жилье, которое оформили на мужчину. Когда распался гражданский брак квартира была продана, а супруг оставил деньги себе. Супруга подает иск не на возмещение половины квартиры, а на сумму денег, полученную за её продажу.
Но суд не будет назначать долю собственности за неимением доказательств. А в качестве доказательства того кто правый, может выступать следующий набор документов и показаний:
- сожительство (люди относительно долгое время проживали вместе и строили собственную семью);
- ведение общего быта (наличие общего бюджета, где траты и доходы велись совместно);
- покупка собственности проводилась за деньги обоих (доказать поможет платежная документация банка, где брался совместный займ, документы из банка, где указаны доходы и расходы каждого члена пары);
- имущество использовалось совместно (в качестве доказательств можно представить фото или видео, также могут использоваться показания свидетелей: родственников, друзей);
- гражданские супруги совершали покупку вместе, и имеются указания доли каждого в сделке.
Гражданский брак и права собственности
Самое неприятное для проживающих в незарегистрированном официальном союзе партнеров, что само понятие гражданского брака как таковое просто отсутствует в российском законодательстве. Согласно Семейному кодексу и др. законодательным актам, брачный союз обязательно должен быть официально зарегистрирован соответствующими государственными органами (в ЗАГСе).
При этом все имущество, приобретаемое обоими супругами во время брака, признается их совместной собственностью (исключая полученное по наследству или в результате дарения). Если же брак не был зарегистрирован официально, то у такой пары согласно законам совместной собственности быть не может.
По словам возглавляющей юридическую службу компании «Инком-Недвижимость» Светланы Красновой, существующие между официально не расписанной парой гражданские отношения (т.е. сожительство) российским законодательством не приравниваются к брачным отношениям. Поэтому на такие отношения не распространяются нормы, регулирующие правовую защиту супругов.
Сегодня известно достаточно много случаев, когда мужчина либо женщина остается ни с чем после прекращения фактических, но не зарегистрированных брачных отношений. Это происходит вследствие того, что во время сожительства имущество покупалось на имя второго партнера.
Даже если финансовое бремя по приобретению квартиры несли оба гражданских супруга, все равно официально будет считаться собственником тот, на имя которого соответствующее жилье было оформлено.
Возможные проблемы при ипотеке
Появление проблем возможно, если один из партнеров прекращает платить по кредиту. К примеру, созаемщики договорились о равной совместной оплате. При этом их доли в покупаемой квартире составят по 50%. Однако через какое-то время они могут разойтись, после чего один из бывших гражданских супругов прекращает оплату уже ненужной для него ипотеки.
При возникновении подобной ситуации между официальными супругами (если не заключался брачный контракт) в случае развода с разделом имущества в суде жилье признается нажитым совместно, после чего разделяется пополам, — поясняет Ирина Доброхотова. Если же созаемщики не являются родственниками по закону, то продолжающий исправно платить по кредиту партнер может перерегистрировать договор на себя.
Для этого потребуется составить дополнительное соглашение с банком. Впоследствии это позволит оформить квартиру только на себя полностью. Денежный же клад второго созаемщика окажется нивелированным, фактически он просто потеряет свои деньги, — резюмирует эксперт.
В российском законодательстве в принципе отсутствует понятие «гражданский брак». В нашей стране браком считается союз, оформленный в государственных органах ЗАГС. И все имущество, нажитое в браке, считается совместной собственностью (кроме имущества, данного в дар или доставшегося по наследству одному из супругов). Если же пара официально свой союз не зарегистрировала, то никакой совместной собственности в данном случае нет. И даже если оба участника такого союза вкладывали деньги в покупку жилой недвижимости, то после прекращения отношений и сожительства жилье достается тому, на чье имя была оформлена квартира.
Как оформить квартиру
В Гражданском и Семейном кодексе говорится, что приобретенное в браке имущество, принадлежит обоим супругам в равных долях, такой привилегии нет у людей, живущих вместе без регистрации брака. По закону имущество принадлежит тому, на кого оформлен договор, поэтому для безопасности покупку необходимо оформлять на двоих, особенно такую крупную, как жилье. При регистрации права собственности каждому из партнеров будет выдано свидетельство о праве собственности на долю, указанную в договоре. Даже если жилье было куплено на деньги одного из партнеров, собственниками станут оба, что послужит достаточной гарантией не остаться на улице после прекращения отношений.
Каждый может делать со своей долей, что захочет — продать, подарить, обменять, передать по наследству или завещанию. Перед продажей или обменом будет действовать право преимущественной покупки. Один из собственников не может продать свою долю, не предложив ее выкупить второму собственнику, назначит любую цену. Если он откажется покупать, тогда долю можно будет продавать кому угодно, но по цене не ниже той, которая предлагалась партнеру.
Вы должны понимать, что даже прожив много лет, по закону незарегистрированные партнеры друг другу посторонние люди и они не могут унаследовать имущество, только если это не прописано в завещании. Наследниками станут дети, родители и другие родственники того партнера, которому принадлежит доля в имуществе. Также на таких партнеров не распространяются налоговые льготы, как, например, в сделках дарения между родственниками.
Приобретая недвижимость, партнерам необходимо заключить договор купли-продажи квартиры. В это случае лучше воспользоваться услугами риелтора или адвоката, которые помогут разобраться в правовых нюансах.
Как защититься при строительстве дома
Построить дом намного сложнее, чем купить квартиру, но это также один из способов приобретения недвижимости. Живущим в гражданском браке партнерам следует обратить внимание на многие моменты. Когда супруги строят дом, в любом случае, по закону он будет принадлежать им обоим. В гражданском браке партнерам придется договариваться — оформлять право собственности уже построенного дома или подстраховаться заранее, оформив права всех участников строительства.
В строительстве дома значение будет иметь все — на кого оформлен земельный участок, чьи деньги потрачены на работников, на отделочные и стройматериалы. В этом случае нужно сохранять документы на оплату всего: от дверных ручек до газопровода. В итоге оба партнера могут вложиться одинаково, о чем будут свидетельствовать документы, которые могут пригодиться в суде при возникновении конфликта.
Что такое гражданский брак
Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2). Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар). Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.
Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов. К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины.
Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.
Ипотека для не состоящих в браке: плюсы и минусы
Бывает так, что у партнеров запутанная семейная история, есть дети от предыдущих браков, проблемы с кредитной историей и подтверждением белой зарплаты. В таком случае оформление ипотеки в гражданском браке может нести определенную выгоду. Можно договориться с супругом/супругой, кто формально будет собственником, а кто реально оплачивает расходы по обслуживанию кредита.
Но в случае ссоры или расставания устный договор не будет являться доказательством в суде. Жилье отойдет тому, кто значится его владельцем.
В целом минусы незарегистрированных отношений при заключении ипотечного договора сводятся к следующему:
- сложный раздел имущества через суд в случае расставания;
- необходимость фиксировать свои расходы на оплату кредита документально;
- ущемление прав детей (если женщина не является супругой и не имеет формальных прав на квартиру, то детей могут даже не прописать по данному адресу);
- невозможность воспользоваться льготными программами (например, для многодетных или молодых семей).
Могут возникнуть сложности при оформлении ипотеки в гражданском браке с материнским капиталом. Часто кредитный договор оформляют на мужа. Ведь жена находится в декретном отпуске – ее доходы совсем малы. В то же время маткапитал направляется на погашение долга только в том случае, если заемщиком выступает законный супруг.
Как оформить ипотеку в гражданском браке – рассмотрим все варианты
Допустим, регистрация отношений в ЗАГСе нежелательна. Какой выбор есть у незарегистрированной пары:
- Кредит и квадратные метры полностью оформляются на одного человека. Второе лицо по документам не имеет к приобретаемому жилью никакого отношения.
- Один человек получает кредит и жилье, второй – является поручителем. В таком случае второе лицо обязано нести расходы по оплате займа в случае возникновения трудностей. Но при этом по–прежнему не имеет на квартиру никаких прав.
- Ипотека и собственность оформлены на двух человек – они выступают созаемщиками. А жилое помещение получают в долевую собственность. При этом в договоре прописаны обязанности каждой из сторон.
Как гражданскому супругу доказать свое участие в покупке?
В случае развода при официальном браке имущество, которое было совместно нажито супругами, по общему правилу делится пополам. Если иные условия были описаны в брачном договоре, то раздел имущества будет произведен в соответствии с этим договором.
В незарегистрированном браке один из партнеров может остаться у разбитого корыта, если другой откажется разделить квартиру добровольно. Партнерам понадобится немало усилий, чтобы доказать, что они могут претендовать на часть имущества.
Пара может предусмотреть заранее и подготовить необходимые документы, подтверждающие, что квартира была куплена за общие средства. Это может быть расписка собственника купленной квартиры о том, что он получил определенную сумму от гражданского супруга на покупку жилья.
Кроме того, пара может оформить письменное соглашение о покупке недвижимости. И приложить к нему документы, подтверждающие безналичный перевод денег на покупку квартиры или дома.
В суде могут пригодиться и свидетельские показания. Свидетели могут подтвердить, что пара вела совместный быт, долго проживала совместно и т.д.
Как правило, при решении подобных споров не обойтись без профессионального юриста.
Как правильно оформить жилье
Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.
При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.
«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».
Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.
Если куплена в новостройке
При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия или уступки, право на вычет возникает с даты подписания акт приема-передачи. ПП. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ — «Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган: договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)».
Теперь разберем ситуацию: Гражданин до брака подписал договор долевого участия или уступки, но акт приема-передачи подписал в браке. Может ли его супруг рассчитывать на вычет?
Ответ — нет, не может, даже если квартиру в итоге оформят в совместную собственность на двоих супругов. Для получения вычета, помимо договора и акта приема-передачи, нужно предоставить документы, подтверждающие передачу денег продавцу (выписку из банка о перечислении ему денег, расписку и т.п.). Супруг никак не может предоставить эти документы, ведь на момент сделки он оплату не производил от своего имени. Даже если супруг и понес расходы, тогда он должен был быть указан в договоре как один из покупателей и в акте приема-передачи. ПП. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ — «Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)».