Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Размер и порядок уплаты госпошлины за регистрацию договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пошлина — это законодательно установленный сбор, который уплачивается за юридически значимые действия госучреждений. Пошлину за регистрацию права собственности (при купле-продаже, ипотеке, дарении недвижимости) должны платить и юридические, и физические лица. Как правило, пошлину оплачивает покупатель. Если покупателей несколько, они могут разделить расходы.
Госпошлина за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 2 тыс. руб. (в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Размеры госпошлины за регистрацию права собственности зависят от вида регистрационных действий, объекта недвижимости и от того, кто платит пошлину — физическое или юридическое лицо. Для последних ставки выше. При приобретении права в общей долевой собственности пошлину платит каждый владелец в зависимости от размера своей доли.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи, дарения или мены составляет:
- для физических лиц— 2 тыс. руб.;
- для юридических лиц — 22 тыс. руб.
Государственная регистрация ипотеки, включая внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости:
- для физических лиц — 1 тыс. руб.;
- для юридических лиц — 4 тыс. руб.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве:
- для физических лиц — 350 руб.;
- для юридических лиц — 6 тыс. руб.
Все о договоре аренды помещения
Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами.
Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.
При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:
- адрес здания, в котором находится помещение;
- описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
- площадь;
- назначение (для размещения офиса).
Распределение суммы пошлины между участниками сделки
В зависимости от состава участников сделки и заявителей госпошлина за регистрацию договора аренды распределяется между ее участниками различным образом:
- Для земель сельскохозяйственного назначения госпошлина составляет 350 руб. Соответственно, каждый участник уплачивает его долю госпошлины пропорционально (т. е. по 175 руб., если участников двое).
- При регистрации договора аренды иной недвижимости пропорции могут быть и другими. Например, при уплате пошлины за регистрацию договора аренды нежилого помещения гражданин платит 2000 руб., организация — 22 000 руб.
- Если заявление подают две стороны сделки и при этом:
- участвуют только физические лица, они уплачивают 2000 руб., разделенные поровну на количество участников (например, три гражданина заплатят по 666,7 руб.);
- участвуют только юридические лица, они уплачивают 22 000 руб., поделив их поровну (например, две организации перечислят по 11 000 руб.);
- участвуют граждане и организации, то физические лица уплачивают 2000 руб., поделенные на количество участников сделки, компании — 22 000 руб., поделенные так же (например, когда в сделке прописаны два гражданина и две компании, граждане будут платить по 500 руб., фирмы — по 5500 руб.);
- участвуют компания и орган власти, фирма платит 22 000 руб., а орган освобождается от уплаты госпошлины;
- участвуют граждане и орган власти, граждане заплатят 2000 руб., разделенные на всех участников, орган также освобождается от уплаты;
- участвуют гражданин, организация и орган, то физическое лицо платит 2000 руб., компания — 22 000 руб., орган освобождается от уплаты.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Стоимость услуг компании «Юс Либерум» по регистрации договора аренды недвижимости и сроки исполнения
| Услуги | Стоимость, руб. | Срок исполнения |
|---|---|---|
| Составление договора аренды нежилого помещения, субаренды и доп. соглашений | от 4 000 | от 1 дня |
| Регистрация договора аренды помещения, земли, участка | 10 000 | 7—10 дней |
| Регистрация договора субаренды помещения, земли, участка | 10 000 | 7—10 дней |
| Регистрация доп. соглашений к договору аренды, субаренды | 10 000 | 7—10 дней |
| Регистрация расторжения договора аренды, субаренды | 10 000 | 7—10 дней |
| Проведение обмеров и изготовление технического плана помещения для постановки на кадастровый учет (при сдаче в аренду части помещения — комнаты на этаже или в здании) | 20 000 | от 14 раб. дней |
| Постановка помещения на кадастровый учет | 10 000 | 20 дней |
| Получение документов БТИ (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план) | 5 000 | 7—10 раб. дней |
Возможно ускорение сроков регистрации недвижимости, для более подробной информации обращайтесь к нашим специалистам.
Перечень документов, необходимых для регистрации долгосрочных договоров аренды и субаренды недвижимости
- Подлинники договора аренды/договора субаренды (в количестве, равном числу сторон договора, а также один для регистрирующего органа).
- Акт приема-передачи помещения, если подписан на момент регистрации договора аренды помещения.
- От сторон:
- документ о регистрации юридического лица (нотариальная копия);
- устав юридического лица со всеми действующими изменениями (нотариальные копии);
- документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц (нотариальная копия);
- документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (нотариальная копия);
- документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа /управляющей организации (приказ, протокол, решение, в том числе документы о продлении полномочий) (копия, заверенная печатью и подписью директора);
- свидетельство о внесении изменений (нотариальная копия);
- решение полномочных органов организаций-участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством);
- правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (нотариальная копия);
- правоустанавливающие документы, подтверждающие право пользования объектом недвижимости (нотариальная копия);
- доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора;
- нотариальная доверенность на наших сотрудников для представления интересов в регистрирующем органе от одной из сторон договора;
- платежное поручение об уплате госпошлины за регистрацию договора аренды помещения, земли или участка;
- кадастровый паспорт арендуемого помещения (при необходимости).
- в случае, если в аренду сдается часть объекта недвижимости – технический план арендуемой части помещения (оригинал и копия).
С 2017 года при сдаче в аренду части помещения (например, комнаты на этаже или в здании) для регистрации договора аренды недостаточно обозначить ее на поэтажном плане БТИ. Необходимо эту часть поставить на кадастровый учет в Росреестре с одновременной регистрацией аренды.
В свою очередь, для постановки на кадастровый учет арендуемой части требуется проведение обмеров и изготовление технического плана помещения. Данные работы выполняются кадастровыми инженерами (стоимость услуг – 20 000 руб.).
В период действия арендных отношений договор может расторгаться до истечения срока его действия по обоюдной договоренности контрагентов или в принудительном порядке. Если досрочное расторжение состоялось, необходимо обратиться в службу Росреестра для аннулирования сведений об аренде в ЕГРН.
Инициатором обращения может выступать сторона, по требованию которой договор был прекращен в принудительном порядке. Если расторжение договора состоялось по взаимному согласию, право на подачу заявления в отдел Росреестра имеет каждый из контрагентов.
Чтобы провести регистрационные действия о прекращении арендных отношений нужно представить следующие документы:
- заявление установленного образца;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей;
- основной договор аренды;
- документ, выступающий основанием для прекращения аренды — дополнительное соглашение или решение суда.
Договор аренды нежилого помещения – образец и бланк 2021 года
При заполнении арендного договора нежилой постройки необходимо соблюдать правильную структуру документа, с учетом требований, отображенных в ГК РФ и прочих законодательных актах.
Она представляет собой следующее:
- Преамбула.
- Предмет договора (описание объекта)
- Арендная плата.
- Права и обязанности участвующих лиц в сделке.
- Ответственность сторон.
- Продолжительность действия договора
- Дополнительные условия.
- Приложения.
- Реквизиты сторон и их подписи
При несоблюдении структуры документа, договор может потерять статус действительного. При соблюдении структуры, регистрация контракта в Рос реестре должна пройти без проблем. При всплытии спорных моментов, можно отстаивать свои права в судебной инстанции.
При заполнении договоров аренды нередко случаются ошибки, из-за которых впоследствии могут отказать в регистрации контракта.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ошибки:
- Отсутствие в тексте соглашения пункта об изменении (или не изменении) оплаты за аренду.
- В договоре не отображены полные сведения о нежилом объекте.
- Нет приложения, с перечислением документов в соглашении.
- Не зарегистрирован долгосрочный договор.
- Отсутствует пункт в соглашении, относительно ремонта и коммунальных платежей.
- Не отображен пункт ответственности по договору аренды— например, не отображены права и обязательства сторон при порче имущества на объекте.
Если перечисленные ошибки не устранены, при спорных моментах арендное соглашение могут признать недействительным.
Государственная регистрация — это юридически значимое действие регистрирующего органа (Росреестра). Совершение таких действий, согласно ст. 333.16 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ), сопровождается уплатой государственной пошлины. Таким образом, когда мы говорим об оплате госпошлиной регистрации договора аренды, то имеем в виду аренду только недвижимых объектов. При этом арендные соглашения, заключаемые на срок менее года, не регистрируются — соответственно, госпошлина при этом не уплачивается.
Под недвижимостью при этом понимаются следующие вещи (ст. 130, 132, 133.1 ГК РФ):
- земельные участки, недра;
- капитальные объекты, незавершенные строения;
- помещения (и жилые, и нежилые);
- машино-места;
- предприятия как имущественные комплексы;
- линейные объекты;
- морские, воздушные и речные суда;
- космические объекты.
Согласно подп. 1 п. 2 ст. 333.17 НК РФ перечисляет платеж тот субъект, который обращается за регистрацией (подает заявление). Заявление и весь пакет в соответствующий орган может подать, в соответствии с ч. 1 ст. 51 закона № 218-ФЗ, одна из сторон, хотя это не исключает и возможности обращения обеих.
Кроме того, вопрос распределения расходов на уплату госпошлины может решаться в самом тексте сделки (как правило, такие расходы ложатся на арендатора). Если же арендодатель уклоняется от регистрации договора путем непредоставления противной стороне необходимой документации, суд, приняв решение о регистрации аренды, может возложить обязанность по уплате на него (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики…» от 16.02.2001 № 59).
Госпошлина вносится до обращения за государственной регистрацией (подп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ) или до начала рассмотрения документов, если заявление подано в электронной форме.
Важно перед оплатой уточнить реквизиты. Отметим, что если заявитель обращается непосредственно в регистрирующий орган, то реквизиты будут одни, если в МФЦ (многофункциональный центр) — другие.
При осуществлении платежа в качестве плательщика должно быть обозначено лицо, обращающееся за регистрацией. В некоторых субъектах РФ управление Росреестра очень строго относится к данному требованию.
В силу ст. 452 ГК РФ все изменения и дополнения совершаются в той же форме, что и основной договор. Это означает, что дополнения к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, также должны быть зарегистрированы.
Данное действие квалифицируется как внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и оплачивается в следующем размере:
- при обращении за регистрацией одной стороны физическое лицо платит 350 руб., юридическое — 1000 руб.;
- если заявление подают обе стороны, то указанные выше суммы делятся на число участников и каждым из них производится уплата только в размере получившейся части. Например, если в соглашении прописаны два гражданина и одна организация (итого 3 участника), то каждое физическое лицо заплатит по 116,7 руб. (1/3 от 350 руб.), а юридическое — 333,4 руб. (1/3 от 1000 руб.).
Отметим, что реорганизация юридического лица не является основанием для новой регистрации договора аренды. Например, при присоединении компания, к которой присоединился арендатор, не обязана перезаключать имеющийся договор и платить за его регистрацию госпошлину. Все права и обязанности по договору переходят к новому юридическому лицу в порядке правопреемства.
Дополнительное соглашение к договору аренды, которое заключается между вновь образованным юридическим лицом и контрагентом (для актуализации сведений о сторонах сделки), также не подлежит государственной регистрации. Данная позиция подтверждается судебной практикой, в частности определением ВС РФ от 25.07.2017 по делу № 304-ЭС17-3429, А70-5203/2016.
Согласно ст. 333.40 граждане и организации имеют право на возврат госпошлины. Применительно к рассматриваемому нами юридическому действию возврат возможен в следующих случаях:
- если уплачена излишняя сумма;
- если госпошлина перечислена, но у заинтересованного лица отпала необходимость в регистрации сделки и оно еще не обращалось в Росреестр;
- если лицо отзывает уже запущенное в работу заявление (при этом возвращают только половину суммы).
Государственная пошлина уплачивается за одно юридически значимое действие один раз. Бывают случаи, когда регистрирующий орган отказывает в регистрации незаконно и заявитель оспаривает такой отказ в суде. За время течения процесса у заявителя либо утрачивается необходимость в регистрации, либо он совершает регистрацию со второй попытки. Если суд признает первоначальный отказ Росреестра необоснованным, истец имеет право на возврат излишне уплаченной госпошлины (определения ВС РФ от 13.08.2018 № 301-ЭС18-11115 по делу № А11-2124/2017 и 07.12.2016 № 306-КГ16-16333 по делу № А65-21352/2015).
Заявление на возврат подается в Росреестр с приложением оригинала платежного документа. Если же возвращается часть суммы, то представляется копия платежки. Подать документы можно в течение 3 лет после оплаты. По прошествии одного месяца со дня подачи заявления на возврат денежную сумму перечисляют заявителю.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения в 2021 году
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Единственным отличием в этом случае бессрочность соглашения (ст.621 ГК РФ). При переходе права собственности на арендуемый объект недвижимости к третьим лицам, право пользование по договору аренды не подлежит изменению (ст.617 ГК РФ).
- заявление;
- свидетельство о госрегистрации права на арендуемое имущество;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- документ о присвоении ИНН;
- учредительные документы;
- письмо из органов статистики;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- приказ о назначении директора;
- копию договора аренды;
- акт приема-передачи имущества;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- паспорт.
Если объектом аренды выступают земли сельскохозяйственного назначения, то в этом случае госпошлина составит рублей, все остальные земли, не являющиеся объектом сельхозназначения, облагаются пошлиной в общем порядке. В тех случаях, если в Росреестр обращаются сразу две стороны, сумма госпошлины не меняется, при этом оплачивают и арендодатель и арендополучатель. Пошлину можно разделить только в том случае, если заявитель представлен несколькими лицами, физическими или юридическими.
Госпошлина Размер госпошлины в суд. Госпошлина Госпошлина за ликвидацию ООО. Налог на имущество Налог на колодец в частном доме. Пенсионеры Социальная пенсия по инвалидности в году. Декретный отпуск Пособия для неработающих беременных в году. Бухгалтерская отчетность Сроки сдачи отчетности в году: таблица. Декретный отпуск В какие числа перечисляют детские пособия в году. Пенсионеры Начисление пенсионных баллов работающим пенсионерам. Выплаты персоналу Выплата декретных: сроки. НДФЛ Срок возврата налогового вычета.
Размер платы составит 2 тыс. Как правило, пошлину уплачивает лицо, обратившееся с заявлением в Росреестр. Если за регистрацией обращаются обе стороны арендодатель и арендатор — оплата производится соразмерно их долям, то есть размер пошлины будет поделен на число участников договора п. Например, при заключении договора между двумя юрлицами, каждая сторона уплатит госпошлину в размере руб. Если сторонами являются физлицо и организация, они уплатят соответственно 1тыс.
Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.
- заключить договор аренды на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Самый простой выход из сложившейся ситуации. Но есть минус, который состоит в том, что арендодатель может не согласиться с продлением договора или ужесточит условия аренды на последующие периоды.
- Оформить кадастровые документы на определенный фрагмент объекта. С этой целью необходимо обращение в службу кадастра. Кадастровый специалист предоставит после обследования объекта необходимые документы. Затем владелец помещения подает их в органы кадастрового учета, где в течение 10 дней принимается решение о внесении изменений.
Регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре
Василий Трофимов дополняет: «Важно учитывать, что срок действия арендного договора, определенный с 1 числа любого месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца последующего года, признается равным году. То есть договор аренды заключенный, например, с 29 декабря 2013 года по 28 декабря 2014 года, должен быть зарегистрирован». Цена вопроса Некоторых арендаторов пугает, что регистрация предполагает денежные затраты.
3-й этап. Подача заявления и сопутствующего пакета документации. Согласно ч. 2 ст. 18 Закона, заявление можно подать в орган Росреестра или МФЦ вне зависимости от места нахождения арендуемого объекта недвижимости. В силу ч. 1 ст. 51 указанного Закона, заявление и документы может подать одна из сторон арендных правоотношений. Присутствие обоих контрагентов при госрегистрации сделки желательно, но не обязательно. 4-й этап.
Нюансы и подводные камни при госрегистрации
Если в документе четко определен предмет договора, а в кадастровых бумагах содержится надлежащее описание технических характеристик помещения, проблемы с регистрацией у заявителя не возникнут.
Если помещение описано неточно, существуют разногласия в кадастровых и правоустанавливающих документах, при регистрации могут появиться определенные сложности. Если кадастровый учет проводился давно, необходимо проверить, чтобы данные были зарегистрированы не только в документах БТИ, но их в документах кадастра. Регистрировать договор, заключенный менее чем на 12 месяцев, не нужно.
Во всех остальных случаях по умолчанию сохраняется обязанность сторон зарегистрировать документ. Обязанность регистрации имеет гражданско-правовой характер и сроки регистрации законодательно не установлены. Поэтому если это условие не будет соблюдено в течение оговоренного сторонами времени, сделка может быть признана недействительной.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Процедура регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре
Интересно, что иногда участники указывают в договоре сроки больше 1 года и не регистрируют его, ссылаясь на имеющееся мнение арбитража. Тут арбитраж разъясняет, что у сторон возникают обязательства, если они договорились по всем пунктам сделки. Однако юридической силы такой договор для других лиц не несет. Например, запрещена передача в субаренду.
В первичном документе может быть указано, что в субаренду можно сдать часть объекта. Участвовать в субарендных правоотношениях могут, как юрлица, так и ИП. В отсутствие ограничений в основном документе возможна субаренда недвижимости, уже находящейся в субаренде. Если нет ограничений владельца, и это указано в основном соглашении об аренде, то помещение в субаренду можно сдать нескольким арендаторам.
Договор аренды нежилого помещения: где регистрируют, перечень документов, госпошлина и порядок 2022 года
Отношения между сторонами при найме нежилой недвижимости оформляют в письменном виде. При нарушении этого правила сделка в отношении помещений может быть признана недействительной. Процедура государственной регистрации является обязательной для договоров, заключенных на год или больший срок. Эти нормативы изложены в следующих законодательных актах:
Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.