Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдаем квартиру сами или через риелтора.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Кто имеет право сдавать квартиру
- Все основания распоряжаться недвижимостью имеет ее владелец. То есть, если у вас оформлено право собственности на жилплощадь, вы можете ее продать, подарить или сдать в аренду.
- Аренда социального жилья также возможна, но только при условии получения разрешения от официального владельца — государственной, муниципальной, некоммерческой организации.
- Квартиру можно сдать в субаренду: при условии, что на это есть письменное разрешение владельца-арендодателя, наниматель вправе передать жилплощадь внаем другому лицу. При этом обязательно оформляется договор поднайма.
- Сдавать квартиру внаем имеют право представители владельца — по доверенности, заверенной нотариусом.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
Как выбрать подходящего риэлтора
Самое основное – это специализация агента. Он должен иметь опыт проведения сделок именно в сегменте аренды.
Как найти такого? В этом может помочь «сарафанное радио». Расспросите знакомых, которые уже сдавали квартиру. Возможно, кто-то порекомендует вам специалиста.
Если знакомые затрудняются назвать имя проверенного агента, то можно поискать его в рекламных объявлениях или через соцсети. Предложений услуг в сфере недвижимости будет много, но все же лучше обратиться в компанию, которая зарекомендовала себя.
Если вы все же решились обратиться в агентство, то обязательно попросите лицензию. Это нужно для того, чтобы убедиться, что перед вами не мошенники. В крупных компаниях сертификаты и отзывы клиентов располагаются на самом видном месте в офисе, а потому проблем с этим возникнуть не должно. Также у крупной компании в большинстве случаев будет свой сайт и, возможно, она будет вести блоги в соцсетях.
У компании, которой можно доверять, есть собственные проекты договоров, которые постоянно совершенствуются и учитывают все тенденции. Ещё одно ключевое условие – это собственная база клиентов, которая нарабатывается годами.
В агентстве недвижимости «Азбука Жилья» работают люди, которым можно доверять. Взаимодействие со специалистами компании принесет вам максимальную выгоду и сбережёт нервы и время.
Налогообложение дохода
Арендодателям, желающим сдавать квартиру официально нужно знать, что пассивный доход в виде арендной платы абсолютно легален. Такой бизнес распространён практически повсеместно. И так же, как и любая другая форма дохода, арендные платежи облагаются налогом.
Вариантов самостоятельно и легально сдавать жильё, т.е. с соблюдением всех требований закона всего три:
В роли физического лица (ФЛ). Вариант предполагает включение вами своих арендных доходов, получаемых помимо основного места работы, в ежегодную декларацию. В налоговую инспекцию дополнительно предоставляется копия договора найма квартиры, который вы подписывали со своим арендатором. Ставка налогообложения для ФЛ составит 13%.
Плюсы: сравнительная простота пакета документов.
Минусы: ставка налогообложения выше, чем для предпринимателя. Оформившись индивидуальным предпринимателем.
Предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ) имеет соответствующее свидетельство, полученное при государственной регистрации. Он предварительно регистрируется в органах налоговой службы, после чего получает право на уплату налога в размере 6% (если он на упрощённой системе налогообложения).
Плюсы: ставка налогообложения ниже, чем для физического лица.
Минусы: необходимость вести бухгалтерию, открыть счёт в банке, оплачивать ежемесячные взносы в Пенсионный фонд, т.п. Какой из способов будет выгоднее именно для вас — зависит от обстоятельств. Например, если придётся оплачивать услуги стороннего консультанта (для правильного составления отчётности) выигрыш в сумме налога может быть полностью перекрыт этими затратами.
Приобретение патента. Повторяет практически все особенности упрощённой системы налогообложения. Такой путь интересен владельцам дорогого элитного жилья с высокой арендной платой (иначе покупка патента просто не окупится). Есть ещё один интересный выход: воспользоваться услугами посреднических фирм, передав свою недвижимость в доверительное управление.
Подписав соответствующий договор (это может сделать как ФЛ, так и ПБОЮЛ) вы перекладываете на посредника ответственность за правильность расчёта и своевременность оплаты налоговых и прочих платежей. Срок такого договора варьируется от нескольких месяцев до 3-5 лет.
Стоимость доверительного управления обычно «зашита» в арендную плату. Т.е., получать свой доход вы будете уже за вычетом комиссии агентства.
Как правильно сдать комнату или квартиру с помощью агента?
Чтобы сдача жилья при помощи риэлтора прошла успешно, нужно понимать, как происходит эта процедура. Она обязательна должна включать в себя следующие последовательные шаги:
- В первую очередь нужно найти подходящего посредника, то есть агентство недвижимости.
- Обратиться в выбранную организацию, получить подробную консультацию, а также заключить соответствующий договор.
Справка. Следует быть готовым к тому, что агент захочет осмотреть жилплощадь или попросил выслать фотографии квартиры.
- Далее агентство приступит к поиску квартиросъемщика. Как только появится подходящий вариант, собственник квартиры будет поставлен об этом в известность.
- Завершающим этапом является заключение договора найма (если речь идет о физических лицах) между арендодателем и арендатором и составление акта приема-передачи имущества.
В большинстве случаев оплата комиссионных ложится на плечи арендатора. Снять квартиру через агентство недвижимости стоит немалых денег, поэтому многие ищут именно собственников, избегая посредников. Хозяин жилья ничего не платит, так как он дает возможность заработать риелторам.
Исключение составляют владельцы элитной недвижимости. Здесь может быть иной подход к самому процессу поиска жильцов, тем более, если хозяин устанавливает короткие сроки. Обычно в таких случаях составляется договор с АН на оказание услуг, где четко прописана их фиксированная стоимость.
Затраты идут на дополнительную рекламу, более тщательную проверку кандидатов и, конечно же, на подключение закрытой базы персональных данных клиентов, информацией о которых обладает только это агентство. Такие сведения по крупицам годами собирались из разных источников. Такого рода информация имеет свою цену. Оплата комиссионных происходит только после заключения сделки, будь-то собственник или арендатор.
Особенности сдачи квартиры через агентство
Чтобы не столкнуться с явным мошенничеством со стороны потенциальных арендодателей, лучше обращаться в проверенную компанию. Владельцам недвижимости услуги предоставляются на бесплатной основе. Если возникают претензии по оплате при заезде в квартиру, собственник может обратиться к агенту для подбора других жильцов.
После подписания договора с агентством остается ждать потенциальных арендодателей. Агенты рекламируют квартиру на различных площадках в интернете, показывая положительные стороны. Можно доверить первые просмотры агентам или действовать совместно с ним.
При выборе компании важно ориентироваться на рекомендации знакомых или рейтинги за разные годы. Помогают отзывы других арендаторов на профильных сайтах. При выборе агентства запрашивается следующее:
- лицензия;
- документы о квалификации персонала;
- отзывы клиентов.
Крупные компании размещают подобную информацию при входе в офис и на своих сайтах. Это позволяет сэкономить время. При окончательном выборе заключается договор на оказание услуг. Стандартной формы нет, но важно предусмотреть основные пункты.
В первую очередь необходимо определиться — сдавать квартиру через агентство или самому. В первом случае при наличии добросовестных сотрудников поиск арендаторов и сопровождение проходит гораздо легче, так как личное участие минимальное. Во втором случае придется взаимодействовать не только с потенциальными арендаторами, но и агентами недвижимости, подбирающими варианты.
Читать дальше Общественная организация общественный контроль
Важно сразу решить, сдавать жилье посуточно или на длительный срок. При посуточной аренде не требуется хороший ремонт. Как правило, жилье требуется на несколько дней, поэтому качество отделки не так важно. При длительной аренде квартира может позиционироваться как элитная или эконом. Дорогой ремонт предполагает более высокий доход, но требует серьезных вложений. Жилье эконом-класса требует недорогого косметического ремонта.
Сдача жилья с помощью посредников
Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок. Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе». Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.
Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.
Аренда без документов: перечень возможных неприятностей
Сдача жилья по упрощенной системе (без официального оформления документов) – не такая уж редкость, объясняется такой подход просто: многие изыскивают возможность скрыть факт аренды, избежать вступления в какие-либо правовые отношения и, соответственно, уклониться от налогов. Однако лучше заранее задуматься о возможных последствиях, если решать проблемы по мере их возникновения – это может стоить достаточно дорого.
Стоит привести те негативные последствия неофициальной сдачи жилья, с которыми, как показывает практика, рискуют столкнуться почти все неофициальные арендодатели:
-
штрафные санкции налоговой инспекции;
-
санкции со стороны миграционной службы, арендодатель обязан зарегистрировать съемщика на своей территории, в противном случае его ожидают серьезные штрафы;
-
невозможность договориться со страховой компании о выплате компенсации, если наниматели случайно затопят соседей, подожгут дом или устроят взрыв бытового газа;
-
претензии от управляющей компании, которая именно от собственника будет требовать возмещения ущерба, причиненного незаконными нанимателями;
-
претензии банка, если в аренду сдана квартира, находящаяся в ипотеке или под залогом;
-
нежелание квартирантов вносить плату при невозможности взыскать положенное в судебном порядке.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Достоинства и недостатки услуг риэлтора по снятию недвижимости
Аренда квартиры через агентство имеет свои плюсы и минусы. Несомненным достоинством обращения риэлтору является то, что клиенту не нужно прилагать много усилий для поиска квартиры, но не только это.
- Обычно агентства имеют большие, постоянно пополняемые базы недвижимости, в которой можно без труда найти объект, который максимально удовлетворит требования клиента.
- Риэлторы нацелены на быстрое достижение результата, поэтому уже через 1-3 дня человек сможет заселиться в новое жилье.
- Компании часто заинтересованы в чистоте сделки, поэтому проверяют потенциальных арендодателей и недвижимость.
- Шансов на то, что владелец объекта окажется мошенником и сдаст чужую жилплощадь, практически нет.
- Нет необходимости напрямую общаться с потенциальными арендодателями и договариваться о просмотре объекта, а посмотреть несколько квартир можно в один и тот же день, без перерывов.
- Агентства обычно оказывают дополнительные услуги, например, готовят договор аренды, помогают вести переговоры или «сбавлять» цену.
Как грамотно сдавать квартиру – подготовка помещения
Чтобы сделка прошла выгодно и успешно, квартира должна иметь презентабельный вид. Конечно, не обязательно производить дорогой евроремонт. Достаточно:
- хорошо убраться;
- привести в порядок мебель;
- расставить всё по своим местам;
- со стен и потолка убрать неровности и трещины.
Особое внимание уделите техническим деталям. Сантехника должна быть исправной, работать без утечек и прочего. То же касается электропитания, газоснабжения и водопровода. Проверьте всю бытовую технику, чтобы не было неполадок в работе.
Цена за аренду квартиры напрямую зависит от того, сколько удобств в ней предоставлено. В минимальный набор должны входить:
- стиральная машина;
- плита;
- холодильник.
К этому списку, разумеется, можно добавить и телевизор, и кондиционер и прочие блага цивилизации.
Тут важно усвоить одно правило: если квартира выглядит бедно, то и арендатор подберётся небогатый. А, как известно, именно платежёспособность арендатора является главным критерием оценки для наймодателя.
Ниже показан пример 1-комнатной квартиры на ул. Госпитальный вал в среднем состоянии, 40м2 общей площади, в панельном доме на последнем этаже, стоимостью аренды в месяц 35 000 руб.
Перед тем, как сдать квартиру в Москве, не забудьте про мебель. Её не должно быть много, вполне достаточно:
- дивана;
- пары шкафов и комодов;
- нескольких стульев;
- двух столов – обеденного и журнального.
Главное, чтобы всё выглядело более-менее новым. Не рекомендуется загромождать помещение всевозможными безделушками и сувенирами, поскольку у нового жильца могут быть совсем другие предпочтения относительного этих вещей. Если хотите выгодно и быстро сдать жилье, нужно обязательно провести некоторые подготовительные действия. В статье «Как правильно подготовить квартиру для сдачи в аренду» – есть важные рекомендации на этот счет.
Самостоятельная сдача квартиры в аренду
- Самое простое — сделать качественные фотографии квартиры;
- Определиться какому контингенту граждан хотелось бы сдать квартиру, это могут быть: семейные граждане, студенты или только мужчины или женщины, наниматели с животными или без, с детьми или строго без детей, куча иностранцев или только граждане РФ — вариаций множество;
- Сдавать квартиру с хорошим ремонтом или «как есть», или же арендаторы самостоятельно под себя сделают ремонт за счёт договорённости зачёта арендной платы;
- Сдавать квартиру полностью мебелированную и с бытовой техникой или стараться найти таких квартиросъемщиков, кто сам будет готов обустроить под себя квартиру в счёт арендной платы;
- Подготовить договор коммерческого найма или безвозмездного пользования, прописать и зафиксировать все важные моменты для гарантий того, что то, что находится в квартире и сама квартира по истечению времени не будет повреждена;
- Определить оптимальную цену аренды квартиры, не секрет, что любой собственник хочет сдать квартиру подороже, а потенциальный наниматель хочет снять подешевле, необходимо найти золотую середину или арендатора, которому можно сдавать квартиру дорого и он будет готов платить;
- Определиться с коммунальными начислениями, они будут включены в плату за квартиру или наниматель будет оплачивать по факту потребляемых коммунальных услуг;
- Создать активную рекламную компанию в интернет, которая позволит сперва предлагать квартиру в аренду по высокой цене, возможно, что найдутся те, кто будет готов платить высокую цену за аренду квартиры;
- Анализ спроса на предложение по аренды и корректировка цены;
- Приём звонков. Если создана хорошая реклама кампания, звонков каждый день будет много, НО большинство звонков будет исключительно от риэлторов, поверьте, кто будет предлагать сдать квартиру собственника бесплатно. А от потенциальных нанимателей обычно звонков меньше, чем от риэлторов и от агентств недвижимости, нужно набраться терпения и отвечать на все звонки и отсеивать не интересные;
- Многие собственники поддаются звонкам риэлторов и соглашаются с тем, что большое количество риэлторов сдаёт квартиру собственника, собственники полагают — а какая разница, пусть сдают мою квартиру все, я же ничего не плачу им, а в итоге собственник проигрывает по цене сдачи и, если был потенциал сдать квартиру, скажем за 50000 в месяц, его уговаривают за 45000. Многие спросят — почему? А вот почему — когда одна квартиры предлагается множеством риэлторов по цене 50000, обязательно — 100% найдётся риэлтор, кто предложит без согласования с собственником данную квартиру за 47000, за 45000, то есть цена сдачи будет ниже, чем у других риэлторов и у самого собственника. Соответственно, потенциальные арендаторы ищут предложения и находят несколько предложений снять квартиру по 50000, а одно по 47000 за эту же квартиру, как вы думаете, кому они будут звонить и договариваться о просмотре? Конечно, тому у кого цена ниже. А потом риэлтор будет уговаривать собственника, сдать квартиру а 47000, ведь за 50000 нет просмотров! И собственник видя, что да, это так идёт на уступок. Хотя, реально квартиру можно было бы сдать за 50000. А риэлтор получив свою комиссию с нанимателя будет доволен, что он успел сдать квартиру. В связи с этим, мы не рекомендуем работать с более одним риэлтором или агентством недвижимости, что бы не создавать конкуренцию одного и того же предложения между собой!
- Показ квартиры — собственник может сам присутствовать при каждом показе или возложить данную работу на риэлтора, но тут нужно быть уверенным в том, чьими услугами собственник готов воспользоваться;
- Наличие свободного времени — принимать звонки, организовывать показ квартиры;