Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке что лучше

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке что лучше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любой ипотечный кредит состоит из суммы основного долга, который равен стоимости приобретаемой недвижимости, и начисляемых процентов. Переплата по процентам и ежемесячные платежи будут отличаться в зависимости от выбранного способа погашения ипотеки.

Из чего состоит ипотечный кредит?

Чем отличается аннуитетный платеж от дифференцированного?

Главное отличие заключается в графике погашения кредита и соотношении сумм, которые ежемесячно уходят на погашение банковских процентов и основного долга по ипотеке.

При использовании дифференцированной схемы вся величина основного долга или, как его иногда еще называют банковские работники тело кредита, равномерно распределяется на весь срок кредита. Если говорить простым языком, это значит, что из стоимости недвижимости вычитается первоначальный взнос, а все остальное делится на срок ипотеки, то есть на количество месяцев.

Кроме того, на первые годы ипотеки приходятся наибольшие выплаты, дальше они уменьшаются.

В случае с аннуитетом сумма основного долга распределяется неравномерно, но при этом ежемесячные платежи остаются одинаковыми.

Кому подходит дифференцированная ипотека

Несмотря на выгоду дифференцированных платежей, выбирать схему погашения нужно исходя из ваших целей и текущих финансовых возможностей. Дифференцированный график позволяет хорошо сэкономить на процентах, но подходит не всем. Людям с невысоким заработком лучше выбрать аннуитет — иначе первые платежи могут оказаться для них неподъемными. Если заемщик рассчитывает получить крупный кредит и не планирует погашать его досрочно, дифференцированные платежи тоже не дадут желаемого эффекта.

Если же бюджет сможет покрыть первоначальный взнос и достаточно крупные последующие платежи — дифференцированная ипотека будет оптимальным вариантом. Специалисты рекомендуют ее людям с высоким заработком и тем, у кого есть дополнительные источники дохода, которые позволят поддерживать привычный уровень жизни в период наиболее высокой кредитной нагрузки. Вы сможете сэкономить еще больше, если выплатите ипотеку раньше положенного срока. Это выгодно, так как в случае с дифференцированной схемой проценты погашаются не сразу, а распределяются в течение всего периода кредитования.

Как рассчитывается аннуитетный платеж

При оформлении ипотеки многие забывают, что этот вид кредита оформляется на долгие годы. Важно уметь рассчитать свой бюджет на длительный срок и предусмотреть различные вероятности, в том числе — негативные. Специалисты советуют подбирать платеж так, чтобы он не превышал 40% от общего дохода семьи заемщика. График платежей всегда составляется в момент заключения договора, однако полезно будет иметь возможность предварительно рассчитать платеж, чтобы понимать все тонкости будущих выплат.

Как рассчитать аннуитетный платеж:в абсолютном большинстве случаев используется формула А=К*(П/(1+П)-М-1). Что означают условные обозначения:

• А — сам аннуитетный платеж;
• К — общая сумма кредита;
• П — процентная ставка;
• М — общее количество месяцев.

Для того, чтобы лучше понять разницу между двумя схемами погашения ипотечного кредита, можно еще раз кратко остановиться на основных особенностях каждой из них. Так, при аннуитетном платеже ваши расчеты с банком будут отличаться следующими особенностями:

• Ежемесячные выплаты неизменны в течение всего срока ипотечного кредита;
• Проценты начисляются на текущий платеж;
• Тело кредита распределяется на все платежи не в равных долях;
• В начале срока кредита заемщик выплачивает в большей степени проценты, чем основной кредит;
• График погашения состоит из равных взносов в каждую платежную дату.

Если же речь идет о дифференцированном платеже, особенности будут такими:

• Размер выплат с течением времени уменьшается;
• Проценты начисляются на остаток;
• Общая сумма кредита делится равными долями;
• В начале срока выплаты более значительны;
• С каждым новым месяцем начисляется все меньше процентов.

Какой платеж по ипотеке лучше?

Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход. Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита. Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.

Подводя итог, стоит отметить, что при выборе вида платежей по ипотеке заемщик должен учитывать в первую очередь финансовое положение. Кроме того, следует обращать внимание и на действующую процентную ставку по ипотечному кредиту. Перед подачей заявки в банк менеджеры рекомендуют предварительно рассчитать параметры ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. На основе полученного результата можно подобрать подходящий вид платежей.

График погашения кредита

График выплат нашего кредита с дифференцированным способом погашения долга будет выглядеть следующим образом:

Преимущества и недостатки исследуемых вариантов

Преимущества аннуитетного платёжа:

1. Простота, ввиду которой отсутствует риск случайной недоплаты; легче избежать штрафов, так как сумма фиксированная.
2. Равномерная финансовая нагрузка, нет неподъёмных начальных платежей, возможность планирования бюджета в течение срока кредитования.
3. Более щадящие требования к гражданину, желающему взять ипотечный кредит: нет необходимости досконально проверять финансовое положение, как при другой схеме выплат. Следовательно, процент одобрения кредита намного выше.
4. В соответствии с российским законодательством проценты по ипотеке возвращаются через НДФЛ (вид прямых налогов, исчисляемый от дохода физических лиц за вычетом расходов), таким образом, аннуитетные платежи выгоднее при предоставлении налоговых вычетов: при выплатах по аннуитету в несколько первых лет такие платежи превышают сумму основного долга.
5. Широкое распространение в банках РФ, возможность выбора из множества предложений.

Недостатки аннуитета:

• Превышение тела долга процентной ставкой в течение половины срока, именно поэтому финансовым организациям выгоднее такой вид выплат: банком прибыль будет получена быстро.
• Сложная формула расчёта долга по такой схеме вызовет затруднения у человека без соответствующего образования, появится необходимость пользоваться онлайн-калькуляторами.
• Переплата больше, чем при дифференцированных выплатах, нецелесообразность погашения кредита заранее: средства, ушедшие в погашение процентов, не возвращаются.

Что такое аннуитетные платежи?

[divider top=»no» style=»dotted» size=»2″ margin=»10″] [/divider]

Аннуитетные платежи — это когда банку платим каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего периода кредитования.

• большая часть — это проценты за пользование кредитом

• меньшая часть — это платежи в счет погашения основного долга

К концу выплат по ипотечному кредиту данное соотношение меняется.

• Основная часть процентов выплачивается в первые 3-5 лет кредита.
• Начинать гасить ипотеку досрочно нужно в первые годы кредита.

Ниже можете посмотреть пример расчета ипотеки с аннуитетными платежами на 10 лет.

Что такое аннуитетные и дифференцированные платежи

Аннуитетный – это способ погашения займа в равных долях, т. е. оплата единожды установленными частями. В первую очередь заемщик уплачивает большую часть начисленных процентов, а уже после – сумму основного долга.

Дифференцированный – это второй тип платежа по жилищному кредиту, при котором основной долг остается неизменным, в отличие от процентов по кредиту. С каждым месяцем в графике платежей происходят изменения, установленная сумма снижается за счет сокращения величины начисленной переплаты.

Выбирая между аннуитетными и дифференцированными платежами по ипотеке, необходимо учесть все достоинства и недостатки существующих разновидностей внесения денег, а значит, потребуется провести некоторые расчеты. В обоих случаях нужно погашать задолженность, но по разным схемам.

Российские банки редко предлагают дифференцированный вариант траншей из-за некоторых нюансов, связанных с определением платежеспособности заемщика. Такой график предполагает наибольшую нагрузку на бюджет должника в первый год кредитования ― именно для данного срока определяется платежеспособность. Так, если клиент указал доход величиной в 50 тысяч рублей, первый платеж составит примерно 25 тысяч рублей. Согласно текущему законодательству, выплаты по займу не могут превышать половину дохода клиента. Поэтому банки вынуждены снижать размер кредита при указанном в заявке доходе.

Такое положение является сложным как для заемщика, так и для банка. Существует риск, что:

• должник не уложится в график;
• возьмет в долг у другого кредитора;
• не сможет продолжать вносить платежи по истечении некоторого времени.

Только крупные банковские организации, имеющие господдержку, предлагают дифференцированные займы практически таких же размеров, как и аннуитетные.

Это вид расчета погашения долга по ипотечному кредиту, при котором ежемесячный платеж остаётся постоянным в течение всего срока кредитования.

Фиксированная сумма ежемесячного платежа получается за счёт того, что часть денег, идущая на погашение тела кредита, со временем увеличивается, а часть, идущая на оплату процентов за пользование кредитом — уменьшается. Это означает, что первые месяцы ипотеки заёмщик большей частью оплачивает проценты банку, и только к середине срока кредитования, сумма идущая на погашение основного долга увеличивается до существенных значений. Поскольку, сумма основного долга уменьшается медленно, то и процентов на остаток долга начисляется больше. Переплата по кредиту в этом случае может быть довольно существенна.

Кредит с аннуитетными платежами

Подавляющее большинство российских банков предоставляют ипотечные займы с условием погашения его аннуитетными платежами .

При аннуитетном способе выплаты ипотеки тело долга и проценты выплачиваются одинаковыми на протяжении всего срока погашения платежами.

К а = С х (1 + С) п / ((1 + С) п – 1)

), где

К а

– коэффициент аннуитета;

С

– 1/12 ставки кредита;

п

– количество месяцев, в течение которых необходимо погасить ипотеку.

Например, ежемесячный взнос у заемщика, оформившего ипотечный кредит в сумме 600 000 рублей на 10 лет со ставкой 12% годовых составит:

600000 х ((0,01 х 1,01 120)/ (1,01 120 – 1)) = 8608,26

Таким образом, кредит погашается равными частями, но сначала большую часть ежемесячного платежа составляют проценты, доля основного долга незначительна. Такая схема имеет преимущества как для банка, так и для заемщика.

Банк получает большую сумму процентов

и даже в случае досрочного погашения значительная часть процентов за полный срок пользования кредитными средствами останется в его распоряжении.

Похожие записи:

• Сумма на погребение в 2023 году пенсионерам
• Какой налог в 2023 году выбрать для ИП грузоперевозки
• Как оформить развод без присутствия одного из супругов в ЗАГСе если он в другом городе