Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка по договору долевого участия в строительстве судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Апелляция на решение суда
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?
Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).
Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:
Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.
Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.
Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?
Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.
Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика
Родовая подсудность: Если истцом выступает гражданин, спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции. В случае, если цена иска составит менее 50 000 рублей, то иск будет подсуден мировому судье, иски ценой свыше 50 000 рублей подлежат рассмотрению районными судами.
В практике, как правило, исковые требования дольщиков превышают вышеуказанную сумму, что обуславливает рассмотрение данной категории дел районными судами.
Если участником долевого строительства является юридическое лицо спор разрешается арбитражным судом.
Территориальная подсудность: Иск может быть подан в суд как по месту нахождения ответчика, так и по месту жительства истца, т.е. право выбора суда принадлежит истцу. Альтернативная подсудность спора обусловлена распространением на данные взаимоотношения Закона РФ «О защите прав потребителей».
Иск организации подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.
- Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
- Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
- Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
- Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.
Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.
Формула расчета — как расcчитывается неустойка по ДДУ в 2022 году
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки (или на дату фактической передачи квартиры)
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.
Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку
Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.
На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.
Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.
Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.
Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.
Поэтому застройщики в 99% случаев
не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.
Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.
По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.
Но на практике происходит так,
что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.
Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,
не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.
Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.
Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.
Сразу нужно оговориться,
что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.
Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.
Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:
- изменение подсудности спора на более лояльный суд
- дробление права требования неустойки
- уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
- смешанная схема
Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:
- размер подлежащей взысканию неустойки
- действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
- имущественное положение застройщика
- подсудность спора
- судебную практику по данному застройщику
- прочие обстоятельства
Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.
Права дольщика на получение неустойки
Право взыскать неустойку с застройщика предусматривают положения ст. 6 Закона 214-ФЗ от 20.12.2004 г. Это становится возможным в случае, когда застройщик нарушает срок передачи участнику долевого строительства жилья, являющегося предметом договора. Размер неустойки установлен законодательством и исчисляется как 1/300 ключевой ставки (с начала 2020 г. ЦБ России отменено такое понятие, как ставка рефинансирования. Теперь Банком РФ утверждается размер ключевой ставки). Определяется она на каждый день предполагаемого исполнения обязательства, а неустойка начисляется за каждый день просрочки.
Если обязательства застройщиком нарушены по отношению к физ. лицу (гражданину), предусмотренная указанной правовой нормой неустойка должна выплачиваться в двойном размере.
Важно! Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ, должно содержать ссылки не только на нарушенные пункты договора, но и на правовые нормы, регулирующие данный аспект отношений. Судом, будет проверяться правильность прописанного детально, основанного на нормах права расчета неустойки, сроки сдачи жилья, указанные в договоре и правовые основания для предъявления требований.
Просрочка для расчета неустойки начинается со дня, который следует за датой сдачи жилья застройщиком.