Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нормативы размеров земельных участков под ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Предельные размеры площадей земельных участков (ЗУ) устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
В каждом регионе размеры земли под ИЖС регулируются по-разному в зависимости от нормативных актов.
Минимальные и максимальные площади наделов нужно уточнять в местной администрации.
Они применяются:
-
при выкупе или аренде ЗУ у муниципалитета;
-
при разделе участков;
-
при выделе наделов из общедолевой собственности;
-
при объединении участков;
-
при выделе участка ЛПХ (личного подсобного хозяйства) из земель с/х назначения.
Земельные участки, площади которых не соответствуют установленным предельным нормам, не регистрируются в ЕГРН.
Максимальный и минимальный размер участка ИЖС может существенно отличаться в разных субъектах Федерации. И даже в разных населенных пунктах одного субъекта.
Конкретные же размеры устанавливаются исполнительными органами власти в зависимости от того, в чьем ведении находится земля:
-
в федеральной собственности — в соответствии с федеральными законами;
-
в региональной собственности — в соответствии с региональными законами;
-
в муниципальной собственности — регламентируются муниципальными нормативными актами.
Другой комментарий к статье 38 Градостроительного Кодекса РФ
Положениями комментируемой статьи законодатель обозначил основы правового регулирования предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые представляют собой:
— определение в ч. 1 настоящей статьи расширенного перечня показателей пяти видов предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
— обозначение в нормах ч. 2 комментируемой статьи правила установления применительно к каждой территориальной зоне указанных в ч. 1 настоящей статьи размеров и параметров, их сочетания;
— регламентация требованиями ч. 3 рассматриваемой статьи возможности установления в пределах территориальных зон подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров (т.е. законодатель разрешил использование в пределах одной территориальной зоны различных параметров разрешенного строительства, реконструкции).
Отметим, что в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 28 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» на публичные слушания с участием жителей муниципального образования выносятся:
— проекты планов и программ развития муниципального образования;
— проекты правил землепользования и застройки;
— проекты планировки территорий и проекты межевания территорий;
— вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства;
— вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;
— вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.
На какие земли не распространяются предельные значения
Минимальные и максимальные размеры не определяются в отношении участков, которые формируются в процессе их изъятия для нужд государства или муниципалитета в целях размещения конкретных объектов на полученной земле при отсутствии иных доступных вариантов:
- сооружения и сети энергетических систем как федерального, так и регионального значения;
- объекты федерального и регионального уровня: транспорта, связи, путей сообщения, информатики;
- объекты государства или субъекта, которые необходимы для обеспечения оптимальной деятельности субъектов естественных монополий;
- сооружения и сети водо-, тепло-, газо- и электроснабжения муниципальных субъектов;
- дороги для транспортных средств любого уровня.
В дальнейшем, после изъятия, осуществляется перевод земли в другую категорию и определение конкретного градостроительного регламента.
Пределы площадей территорий в условиях, принятых ПЗЗ
Предельные размеры земельных наделов принимаются в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), утвержденными местными органами власти. Эти показатели обязательны для всех участников земельных правоотношений и применяются при:
- выделении участков из государственных или муниципальных земель;
- предоставлении угодий в аренду;
- принятии решения о разделении территории;
- определении возможности выполнения прирезок к наделам;
- образовании нового надела сельскохозяйственного назначения;
- выделе аграрной земли, которая находится в общей собственности;
- выделе невостребованной территории;
- выделе угодий из искусственно орошаемых или осушаемых земель.
Чтобы узнать минимальные размеры земельных участков под многоквартирными домами, дачными строениями или фермерскими хозяйствами, нужно обратиться за информацией к местным властям, поскольку эти цифры определяют региональные законодательные акты.
Минимальная площадь участка под ИЖС
Единый для каждой области минимальный размер земельного участка под ИЖС фактически отсутствует. Поскольку, как отмечено выше, каждый регион в границах определенных федеральным законодательствам определяет на своей территории эту величину самостоятельно.
Фактически на государственном уровне установлено, что минимальный размер участка под ИЖС составляет 3 сотки. Меньше участок для целей строительства жилого дома не может выдаваться, больше – свободно.
На деле, некоторыми регионами устанавливается минимальный размер участка под ИЖС больше предписанного минимума, и порой в несколько раз больше, если земельные угодья на территории муниципалитета это позволяют. Не каждый регион может себе позволить установить большие значения в виду ограниченности территории и большой плотности населения. Это касается в первую очередь Ленинградской и Московской областей.
Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков в ПЗЗ
Предельные размеры определяются для участков в том случае, если планируется продать или передать в пользование определенную площадь земли, принадлежащей государству. Земля эта выделяется из состава общей территории.
Каждый выделенный участок не должен превышать установленных предельных параметров, при этом сами предельные размеры участка устанавливаются в соответствии с видами допустимого землепользования в отношении участка органами местного самоуправления или органами регионального масштаба.
В ГрК РФ существуют правила установки минимальных и максимальных размеров участков земли, передаваемых в собственность или пользование из земельного государственного фонда. Основные нормы, определяющие размер участка, содержатся в ПЗЗ, то есть в Правилах землепользования и застройки. ПЗЗ принимаются муниципалитетами.
Существуют строительные регламенты, разработанные для возведения конструкций капитального строительства и осуществления их реконструкции.
Частью регламента являются предельно допустимые размеры участков земли и других элементов, которые выражаются в следующих минимальных и максимальных параметрах:
- Наиболее маленькие и наиболее большие площади земельных наделов;
- Определение минимально допустимого расстояния от пределов территории земли до объектов, которые возводятся на этой земле, включая здания, сооружения, конструкции капитального строительства. При этом осуществление строительных работ за пределами установленных границ строительства запрещено;
- Установка максимального количества этажей сооружения, определение высоты здания;
- Определение предела застройки территории в процентном соотношении общей площади и площади застройки;
- Установленные ГрК РФ параметры, в отношении которых определены минимальные и максимальные размеры.
Существуют территории с идентичными видами разрешенного землепользования, но при этом пределы размеров участков в границах таких территорий могут быть различны.
В случае, если владельцы участков, предельно допустимые размеры которых ниже минимума, установленного нормами градостроительного законодательства, если форма участка или иные основные параметры земельного надела негативно сказываются на эксплуатации такого участка, то собственники имеют возможность потребовать разрешение на то, чтобы нарушить незаконные ограничения на осуществление строительных работ при возведении объектов капитального строительства.
В таких случаях за основу берутся нормы строительного регламента, принятого в муниципалитете, в ведении которого располагается земельный участок. Если такие требования соблюдены, то владелец участка может получить разрешение на отклонение от пределов допустимого возведения капитальных объектов и их реконструкцию.
Изучите допустимые параметры земельных наделов и минимальные, максимальные параметры допустимого возведения конструкций:
- Максимальные и минимальные разрешенные размеры участка: Для возведения жилого помещения с целью проживания в нем одной семьи выделяется 0,15 – 0,4 гектаров;
- Для реализации подсобного хозяйства в личных целях допускается использовать 0,01 – 0,6 гектаров;
- Для ограниченной блоками конструкции, построенной для проживания людей, на каждую квартиру выделяется от 0,012 гектаров до 0,045 гектаров;
- Для возведения объектов культурного наследия можно получить 0,01 – 5 гектаров;
- Чтобы применить землю под объекты коммунальных служб минимально выделяется 0,001 гектар;
- Для возведения любых других сооружений необходимо применять нормы из свода правил, скорректированных СНиП 2.07.01 под номером 89;
Когда используются нормы
Принятие нормативов по предельным максимальным и минимальным размерам регулируется Градостроительным Кодексом РФ. В каждой территориальной зоне вводятся еще и свои градостроительные регламенты, определяющие выделение муниципальных земель.
Такие нормы по предельным размерам соблюдаются при выделении всех участков:
- Они обязательно учитываются при образовании новых наделов из земель государственных или муниципальных.
- При выделении по заявке физическому или юридическому лицу земли под индивидуальное жилое строительство, под строительство дачи или садоводство, огородничество, под фермерскую деятельность.
- Также могут использоваться нормы размеров и при разделе участка на несколько, при решении вопроса с прирезками.
- Учитываются нормы размера и при образовании участка из невостребованной земельной доли.
Зависимость размера от целевого назначения
Законодательство на Федеральном уровне устанавливает следующие минимальные и максимальные размеры земельных участков в зависимости от целевого назначения:
| Целевое назначение | Минимальный размер, га | Максимальный размер, га |
| Ведение фермерского хозяйства | 2 | 40 |
| Садоводство | 0,6 | 0,15 |
| Огородничество | 0,4 | 0,10 |
| Дача | 0,06 | 0,25 |
Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков под ЛПХ
Участок земли под ведение личного подсобного хозяйства может быть как приобретен вами, так и предоставлен вам в собственность на безвозмездной основе.
В последнем случае, минимальные и максимальные размеры передаваемого вам участка будут ограничены местными законодательными актами, в соответствии с решением государственной власти.
Размеры эти зависят от региона получения вами земли, и могут сильно различаться в разных регионах. Например, в центре Владимирской области предельные размеры составляют соответственно 4 и 15 соток. В Республике же Чувашия такие значения лежат в диапазоне 12-15 соток.
Ограничиваются на законодательном уровне и суммарные площади участков, выделяемых одному собственнику (одной семье или одному личному подсобному хозяйству) – 50 соток в целом.
Местные законодательные органы могут принимать решение об увеличении этого размера, но не более чем в пять раз. К примеру, в той же Владимирской области предельная общая площадь составляет 250 соток, а в Чувашии – 100 соток.
Если вы намереваетесь получить землю от государственных или муниципальных органов, вам следует знать о предельных выделяемых размерах, чтобы избежать досадных недоразумений и верно оценить свои силы.
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.
Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:
- 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
- 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
- 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
- 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.
Под строительство частного дома
Есть определенная норма в каждом регионе, по которой выделяются участки для возведения частного дома. Устанавливается предельный и максимальный размер, а также минимальная площадь, которая будет использована для указанной цели.
Длительное время при разделе участка на несколько (для передачи их в пользование собственникам) руководствовались статьей 41 Градостроительного Кодекса РФ.
Согласно этой статьи при разделе новый участок не может иметь площадь больше той, которая указана градостроительным регламентом. Также не может иметь площадь меньше той, которая указана этим же регламентом.
Учитывалась и статья 31 Земельного Кодекса государства, она указывала, что минимальное количество соток для садоводства, для дачного участка определяется властями субъектов РФ. А вот площадь наделов во время предоставления земли под индивидуальное жилое строительство или для ведения личного подсобного хозяйства ограничивается местными властями.
Поэтому предельные размеры земельных участков в Московской области могут отличаться от максимальных наделов в других регионах.
Обе статьи (и 41 Градостроительного Кодекса, и 31 Земельного Кодекса) со временем были упразднены, так как во многом они дублируют положения других законов в земельной сфере. Реформирование законодательства было необходимо также из-за того, что некоторые законы не имели прямого отношения к земельным вопросам.
ВНИМАНИЕ! Сейчас действует статья 11.9 (п.1) Земельного Кодекса, по которой устанавливается, предельно какого размера площадь может быть передана во владение.
Нормы градостроительного регламента учитываются в правилах пользования земельными площадями, в правилах застройки городской земли. Утверждается регламент на уровне местной власти.
В Москве и других населенных пунктах участки земли могут выделяться под разные виды строительства, и в каждом случае учитываются определенные нормы выделения земли. Для того, чтобы узнать, какие нормы действуют в регионе проживания, стоит обратиться в органы местной власти.
Они обязаны указать минимальное и максимальное количество соток, которые будут выделяться для строительства частного дома, для фермерства или дачного участка. Там же можно поинтересоваться самим нормативным документом, просмотреть Градостроительный регламент.
Садоводство – одна из самых распространенных целей, определяющих желание иметь в собственности участок земли. И цель эксплуатации надела определяет, какой площади будет этот участок.
Как и под строительство частного дома, в разных регионах выделяются наделы разной площади для садоводства. Количество квадратных метров регламентируется местными законами, если выделяемая земля находится во владении муниципалитета:
- Если есть необходимость получить землю для садового участка в Московской области, при его выделении будет учитываться специальный закон под номером 63 за 2003 год. Этот документ и определяет ограничение площади земли под садоводство в данном регионе, согласно нему под сад будет выделено 0,06 га.
- Подобный закон, только под номером 83-03 существует и в Ленинградской области, согласно нему под садовый участок может быть выделено 0,05 га.
- При выделении земли под садоводство в Нижегородской области действует специальный закон 58-3, специально разработанный для указанного региона. В Нижегородской области для выращивания садовых культур выделяется 0,02 га.
В земельном законодательстве существует такое понятие, как неделимые земли. Оно обозначает участок минимальной площади, который не может быть разделен. Для разных видов деятельности, которые человек может вести на земле, существует и ограничения по минимальному количеству квадратных метров надела.
Чем можно заниматься на своем наделе земли? В зависимости от категории и вида разрешенного использования на участке разрешается:
- строить жилой дом;
- вести фермерскую деятельность;
- заниматься животноводством;
- возделывать огород или сад.
В разных областях страны выделяется различная площадь с учетом вида деятельности.
Например, на данное время нормы квадратных метров под огородничество в Рязанской области составляют 0,02 Га, в Нижегородской также 0,02 Га, под строительство дачи в Свердловской области можно получить от 0,26 Га, в Рязанской на возведение дачи будет выделено только 0,05 Га. Нужно узнавать минимальное и максимальное количество по конкретному региону.
Значение размера участка сельскохозяйственного назначения
Учтите! Данное значение устанавливается на региональном уровне. В частности, на территории города федерального значения Москвы минимальные размеры участков устанавливаются согласно Постановлению Правительства от 28 мая 2003 года.
На территории Москвы земельные участки, обладающие сельскохозяйственным назначением, должны быть не менее определенного значения. Оно зависит от целей, в которых участок используется.
Установлены следующие размеры:
- для осуществления садоводства не менее 0.06 га,
- для осуществления огородничества не менее 0.04 га,
- для осуществления фермерского хозяйства не менее 2 га,
- для строительства дачного дома и иных недвижимых объектов не менее 0.06 га.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» принял решение об отказе в предоставлении регистрационных услуг и постановке на учет определенного объекта недвижимости, основываясь на нормах, указанных в пункте 2 статьи 27 Закона о кадастре, а также в Законе Нижегородской области №58-3, принятом 14 июля 2003 года.
На основании решения суда первой инстанции заявитель получил отказ в удовлетворении указанных требований, в связи с чем подал апелляционную жалобу с требованием об отмене решения суда первой инстанции.
В конечном итоге суд апелляционной инстанции вернул указанное дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции, но при этом дал собственные разъяснения касательно того, что нормы, которые были указаны данным филиалом в процессе принятия решения об отказе, могут применяться в процессе предоставления земельных участков физическим лицам в собственность из тех территорий, которые находятся в собственности государственных или муниципальных органов. Таким образом, их нельзя использовать в том случае, если передается земельный участок, являющийся собственностью граждан.
При этом в другом деле суд апелляционной инстанции принял противоположную позицию, в связи с чем можно отметить, что какой-либо единой судебной практики по использованию законодательных норм при определении минимальных размеров земельных участков на данный момент еще не сформировалось, в связи с чем конечный результат может непосредственно зависеть от особенностей рассматриваемого дела и того, в каком суде оно рассматривается.
Есть уже нормы, регулирующие процесс присоединения и установления максимального размера территории, которая может быть присоединена к участку. Такие правила перераспределения, как и ограничения, указаны в статьях 39.28 и 39.29 ЗК РФ.
- Присоединить к участку с постройкой можно землю, если есть необходимость привести площадь участка в соответствие с границами межевания. Но нужно иметь при этом проект, рассматривающий развитие и благоустройство территории.
- Также можно сделать запрос на перераспределение земельной площади, если ваш участок нужно защитить от вклинивания, изломленности. При этом нельзя превышать допустимые максимальные размеры участка под тот или иной вид деятельности.
- Разрешается увеличение общей площади за счет присоединения куска земли, если на участке ведется садоводство, огородничество, развивается личное подсобное хозяйство. Уважительным поводом является и строительство дома для личного проживания, дачное хозяйство.
Разрешается Земельным Кодексом перераспределение с увеличением площади земли и тогда, когда на участке планируется капитальное строительство.