Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на продажу объекта недвижимости должна быть обязательно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Как проверить доверенность на недвижимость на соответствие действительности
Сегодня ни для кого не является секретом, что на рынке недвижимости существует ряд махинаций, которые используют мошенники в целях получения своей определенной выгоды. Не являются исключением и доверенности на продажу квартиры. В целях исключения риска стать жертвой мошенников, рекомендуется уделить особое внимание документу, дающему полномочия на совершения действий. Кроме того, перед сделкой важно заручиться информацией, как о поверенном лице, так и о самом доверителе, включая его дееспособность. Для того, чтобы выяснить подлинность доверенности на продажу квартиры, необходимо:
- Проверить документ на соответствие требованиям закона, в том числе, форму бланка, наличие даты и места выдачи, подписи доверителя.
- Проверить наличие у поверенного лица полномочий, в соответствии с условиями доверенности.
- Обязательно уточнить вопрос о наличии условия передоверия.
- Проверить действительность доверенности на момент проведения сделки (отсутствие факта отзыва документа).
Виды нотариальных доверенностей на недвижимость
-
Разовая — как правило, выдается для однократного совершения сделки с определенным недвижимым объектом (квартира, дом, земельный участок). Продавец уполномочивает представителя на совершение всех действий по ее продаже, покупатель, соответственно, доверяет покупку объекта. После завершения всех предусмотренных документом действий, он теряет юридическую силу.
-
Генеральная — отличается от разовой только большим объемом полномочий. Если доверитель не предусмотрел определенных ограничений, то такая доверенность на сделки с недвижимостью, удостоверенная нотариусом, дает возможность представителю сдавать недвижимость в аренду, в залог, продавать ее, принимать деньги и распоряжаться ими.
-
Специальная — обычно предусматривает разрешение на определенные типовые действия с недвижимостью. Например, дает право представителю сдавать квартиру по договорам найма без участия собственника, заключать и продлевать договоры.
Риски продажи квартиры по доверенности
При имеющихся возможностях собственники стараются обезопасить себя от мошеннических действий со стороны риэлторов и лично приезжают для участия в сделках, связанных с продажей недвижимости. Однако если избежать подписания генеральной доверенности на совершение продажи квартиры не удалось, следует проанализировать возможные риски:
- Истечение срока действия доверенности до подписания договора купли-продажи – сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. К моменту подписания купчей злоумышленник уже имеет на руках всю выкупную сумму, что позволяет ему скрыться от собственника квартиры.
- Доверитель умирает в ходе достижения договоренностей о продаже квартиры – родственники покойного обращаются в суд с иском об оспаривании сделки.
- Вынужденное подписание доверенности – сотрудники нотариальной конторы не уполномочены проверять дееспособность доверителя и его взаимоотношения с поверенным лицом. Если в адрес собственника квартиры поступали угрозы, доказать незаконность сделки можно будет в суде.
В отдельных случаях просматриваются мошеннические схемы, организованные собственником и риелтором с целью завладения средствами покупателя.
Образец доверенности на продажу дома с земельным участком образец
Образец доверенности на продажу дома с земельным участком образец
Им выступает доверенность. Она дает право другому лицу, выполнять какие — либо действия, которые оговариваются заранее. Когда происходит продажа имущества, такая бумага даёт возможность доверенному лицу, совершать ряд действий необходимых для заключения договора. Доверенность может пригодиться в следующих случаях:
- Собственник находится в другом населенном пункте, уехал за границу и что — то подобное
- Владелец не имеет возможности заниматься продажей в связи с болезнью, преклонным возрастом или высокой занятостью
- Просто нет желания заниматься продажей.
Составленная нотариусом генеральная доверенность позволяет передать доверенному лицу широкий круг полномочий Такой вид документации может быть трех разновидностей:
- Свободная доверенность – заполняется в свободной форме от руки. Такой документ не заверяется нотариусом.
Единого государственного реестра прав на вышеуказанный объект недвижимости, исправления технических ошибок, расписываться за меня, а также выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением. Полномочия по настоящей доверенности могут быть переданы другим лицам.
Доверенность выдана сроком . Доверенность прочитана доверителем лично. Подпись Российская Федерация Настоящая доверенность удостоверена мной, , нотариусом .Доверенность совершена от имени , подписавшим ее в моем присутствии.Правоспособность и полномочия его представителя проверены. Личность подписавшего доверенность установлена, дееспособность проверена.Зарегистрировано в реестре за № .Взыскано госпошлины (по тарифу) .
Определение полномочий представителя
Одним из наиболее важных моментов является определение полномочий вашего представителя. Иными словами, вы должны четко определить и прописать, какие именно действия от вашего имени вправе совершать представитель. Например, получать необходимые для продажи квартиры справки, дубликаты документов, заключать договор купли-продажи, получать причитающиеся от продажи квартиры денежные средства и т. п.
Круг передаваемых представителю полномочий в каждом отдельном случае уникален и зависит от того, на каких этапах сделки по продаже квартиры будет участвовать сам собственник, а на каких его представитель.
Как правило, у нотариуса имеются типовые формы доверенностей на продажу квартиры при участии представителей на разных этапах сделки (сбор документов, заключение предварительного договора купли-продажи или основного договора купли-продажи, с правом или без права получения платы за квартиру и т.п.).
Вы можете скорректировать предложенный нотариусом вариант доверенности, увеличив или сократив объем полномочий представителя. Также вы можете попросить нотариуса оформить доверенность по предложенному вами варианту.
В качестве образца доверенности на продажу квартиры предлагаем следующий вариант, содержащий значительный объем полномочий, которые могут быть переданы представителю при продаже квартиры.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Как правильно оформить доверенность?
Доверенность, дающая право на распоряжение недвижимостью и регистрацию права собственности, должна быть заверена нотариусом. Также обязательному нотариальному удостоверению подлежат доверенности на совершение сделки, которые по закону требуют нотариальной формы, и другие доверенности, определенные в Гражданском кодексе.
Нотариус проверит соответствие документа законодательным требованиям и наличие в нем такой информации, как место и дата оформления, срок действия, сведения о поверенном и доверителе (Ф.И.О., место жительства, гражданство, данные удостоверяющего личность документа). Кроме того, нотариус удостоверится в осознанности и добровольности действий доверителя, а также объяснит сторонам последствия выдачи доверенности.
Кто несет ответственность за законность сделки, где одна или обе стороны действуют по доверенности?
Для сделок в простой письменной форме без удостоверения нотариуса факт наличия в списке документов нотариальной доверенности не влияет на степень ее законности и результат заключения. Стоит даже сказать, что недобросовестные посредники с «генеральной» доверенностью на руках могут подсовывать собственнику договор дарения недвижимости под видом другого якобы незначительного документа. После подписания дарственной человеку потом будет сложно доказать, что он не понимал, какой это был документ. Требовать компенсации ущерба также будет не с кого.
Чтобы гарантировать законность сделки и защитить свои права, собственнику целесообразнее выбрать нотариальную форму сделки по отчуждению недвижимости (не доверенности). Только в этом случае можно быть уверенным в договоре, достоверности всех данных и документов. Нотариус несет полную имущественную ответственность за сделки, которые удостоверяет. Если по его вине пострадает одна из сторон, придется полностью возместить ущерб.
Особенности при ипотеке
Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров – основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.
Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.
При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:
- Право обращаться в банк от лица заемщика.
- Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
- Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.
Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.
Осторожно, доверенность!
Очевидно, что термин «доверенность» происходит от слова «доверять». А доверять, увы, можно далеко не всем и не всегда. Связавшись с посредником-одиночкой, о котором вам ничего не известно, вы рискуете стать жертвой обмана. Причем найти злоумышленника будет практически невозможно.
Пример из жизни
Надежда Ивановна казалась уверенным в себе агентом по недвижимости с бездной обаяния. Она умела успокоить клиента и уговорить на «генералку». Особенно хорошо получалось с пенсионерами: «Не волнуйтесь, Валентин Петрович, вам ничего делать не придется. Только выпишите генеральную доверенность на мое имя, а остальное я сделаю сама».
Вскоре доверенность была подписана. Согласно ей, Надежда Ивановна должна была продать «хрущевку» в Московском районе и купить «что-нибудь поближе к родственникам». Она действительно продала его квартиру и приобрела так называемый «альтернативный вариант» — тесную каморку в полусгнившем деревянном доме. А основная часть денег от продажи квартиры осталась в кошельке харизматичного маклера. Валентин Петрович в отчаянии решил рассказать все старому другу, у которого знакомые работают в «органах». «Где хоть эта твоя дама работает, в каком агентстве?» — спросил его друг, — Как сама по себе? Ну и где мы искать ее будем?!».
К счастью, мошенницу все-таки нашли и осудили. Но на это потребовало много времени.
Для того, чтобы обезопасить себя, обращайтесь в агентство. По крайней мере, вы будете знать, откуда этот человек и где его можно найти. Компания, в которой он работает, тоже должна быть надежной и заслуживать доверие. Как ее выбрать – тема для отдельного разговора. А сейчас – основные рекомендации для тех, кто участвует в сделке с доверенностью.
Информация необходимая к указанию в документе
В доверенности обязательно указываются персональные данные доверителя и доверенного.
Помимо этого стоит обозначить следующую информацию:
- дата, место составления и заверения;
- данные об отчуждаемом объекте, либо его доли;
- указание конкретных органов, для обращения и посещения которых даются полномочия;
- с правом получения денег от покупателя;
- без права получения денег от приобретателя объекта;
- предусмотрено право передоверия или нет;
- период действия.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.