Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для покупки новостройки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Какие документы о проекте должны предоставить
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию со всеми изменениями.
- Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
- Цель проекта строительства.
- Разрешение на строительство и право на участок.
- Количество квартир в доме.
- Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
- Состав общего имущества в доме.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
- Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
- Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.
Оформите квартиру в собственность
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ.
Потребуются следующие документы:
- Договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
- Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
- Кредитный договор и его копия
- Паспорта всех дольщиков
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
- Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
- Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указан номер вашего заявления.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Если квартира покупается у застройщика по договору долевого участия
Приобретая квартиру у застройщика до того, как дом введен в эксплуатацию, для окончательной покупки недвижимости нужно пройти два этапа:
- регистрацию договора долевого участия и
- оформление собственности на квартиру.
Но прежде, чем решить выходить на сделку, ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией. Именно она расскажет всю правду о застройщике и его проекте – имя учредителя строительной компании, дату ее регистрации, юридический адрес, планы и сроки строительства объекта.
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».
Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.
Покупка квартиры по ДДУ
Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?
В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство. Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.
Если данные о коммунальной компании не вызывают вопросов, то следует переходить к заключению соглашения.
Покупка квартиры по ДДУ обязывает стороны составить соглашение только в письменном виде. Такой документ в обязательном случае должен быть зарегистрирован в Россреестре.
Помните, заключение предварительного договора противоречит требованиям, установленным законом.
При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.
Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей. В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу. Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.
Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.
Получение средств возможно только после передачи помещения собственнику.
С условиями покупки можно ознакомиться подробно при выборе варианта ипотеки. Они зависят от возможностей заёмщика, документов, которые он предоставляет, уровня доходов, стоимости самой квартиры.
В целом, условия таковы:
- Срок кредитования от 1 до 30 лет.
- Сумма в среднем 500 000 – 8 000 000 р. Во многом она зависит от региона, ведь цена на недвижимость везде разная.
- Процентная ставка от 10 до 12 %. Выгодные условия предоставляются зарплатным клиентам.
- Первоначальный взнос – минимум 10-15%.
- Обязательное страхование объекта залога.
- Обеспечение кредита (дополнительный залог). Часто требуется, если жилья фактически пока не существует.
Обратите внимание! Получить кредит на покупку квартиры в новостройке можно и с привлечением материнского капитала.
Многие финансовые учреждения предлагают программы военного кредитования – такие займы предоставляются на особых условиях.
Подбор недвижимости: какой объект лучше покупать?
Не так просто и выбрать объект недвижимости. Следует обратить внимание на этап строительства, ведь жильё, находящееся на стадии котлована, стоит дешевле. Относительно цены, лучше насторожиться, если она значительно меньше, чем на подобные предложения. Определиться с вариантом недвижимости помогут шоу-румы, которые устраиваются многими застройщиками, ознакомление с их уже готовыми проектами.
Справка! Как уже упоминалось, квартиры в новостройках часто продаются без отделки, однако этот вопрос можно обговорить заранее. Если отделочные работы выполнит застройщик, покупателю они обойдутся дешевле.
Определённые условия выдвигают и банки. Главный критерий – аккредитация застройщика. Большинство финансовых учреждений предоставляют ипотеку только на квартиры проверенных компаний, но никаких дополнительных требований не выдвигают (за исключением стоимости жилья, которая находится в рамках одобренной суммы кредита). Если же заёмщик покупает квартиру у неаккредитованного застройщика, то значение может иметь степень готовности дома и возможность дополнительного обеспечения кредита.
Как продать без налога?
Недвижимость, находившаяся в собственности менее трёх лет, подлежит налогообложению, исчисляемому из стоимости объекта свыше миллиона.
Рассчитывается от цены, указанной в купчей. Эта сумма извлекается при регистрации из положения ДКП о стоимости квартиры и передаётся в налоговую инспекцию. Налог взимается с продавца в том объёме, в котором он уплачивает налог с прибыли.
Варианты оплаты связаны с особенностями регистрации юр.лица в налоговом органе. Если продажа инициирована физическим лицом – всегда взимается 13% стоимости жилья свыше миллиона. Обойти эту процедуру напрямую нельзя. Однако налоговый орган допускает взаимозачёт, если в текущем налоговом периоде была приобретена квартира взамен проданной. А для компании – в счёт трат, вложенных в новое строительство.
Покупатель может оформить налоговый вычет за покупку квартиры, если он ранее не использовал лимит данной льготы.
Изучение условий ипотечного кредитования и выбор банка
Оплата объекта недвижимости может осуществляться несколькими способами:
- Внесение полной стоимости квартиры. Застройщик выставляет счёт для единоразовой оплаты всей суммы. Если строительство не завершено, средства хранятся на эскроу-счёте до сдачи дома.
- Рассрочка. Покупатель вносит первоначальный взнос, а затем в течение ограниченного периода оплачивает стоимость квартиры частями. В отличие от ипотеки, срок выплат в рассрочку гораздо меньше — 6–24 месяца. А первоначальный взнос больше — 40–50% от цены объекта. Этот вариант встречается редко.
- Ипотека. Самый распространённый способ оплаты. Если строительство не завершено, первоначальный взнос и заёмные средства вносятся на эскроу-счёт. Пока жильё строится, покупатель платит долг по ипотеке. До погашения кредита квартира пребывает в залоге у банка.
При выборе финансового учреждения для оформления ипотеки учитывают следующие критерии:
- Требования к заёмщику. Возрастной ценз может варьироваться — в среднем от 21 до 65 лет (на дату погашения обязательств). Стаж работы на последнем месте должен быть не менее 3–6 месяцев, за последние 5 лет — более 1 года. Также оцениваются гражданство, платёжеспособность, кредитная история.
- Сумма первоначального взноса и процент ипотеки. Хорошим помощником в оценке различных условий кредитования является ипотечный калькулятор. Чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее процентная ставка. Более лояльные условия банки могут предложить, если покупатель квартиры является их зарплатным клиентом. А при переуступке прав ставка наоборот будет выше примерно на 1–2%.
- Аккредитация объекта банком. Каждое финансовое учреждение предъявляет определённые требования к надёжности застройщика, этапу строительства дома. Одни готовы кредитовать дом на стадии котлована, другие — при возведении на одного-двух этажей и т. д. Выбирать банк целесообразно из тех, которые готовы работать с конкретным застройщиком и объектом. Посмотреть список можно на сайте строительной компании или узнать в отделе продаж.
При изучении различных предложений для покупки квартиры в ипотеку полезно также узнать способы оплаты долга, возможность частичного погашения, особенности оценки кредитоспособности (например, нужны ли созаёмщики).
Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке
Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:
- заявление, подписанное лично клиентом;
- зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
- копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
- справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
- выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;
- согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
- доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.
Плюсы и минусы квартир на различных этажах в современных ЖК
| Этаж | Плюсы | Минусы |
| 1 |
– более низкая стоимость – отсутствие необходимости пользоваться лифтами – наличие специально оборудованных квартир для МГН – быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – отсутствие соседей снизу – возможность перепланировки и переноса «мокрых зон» – возможность перевода квартиры в нежилой фонд |
-высокая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – низкий уровень безопасности – высокий уровень шума из подъезда – низкий уровень инсоляции – соседство с инфраструктурными и торговыми объектами, расположенными рядом на 1-м этаже – низкая ликвидность жилья |
| 2 |
— отсутствие необходимости пользоваться лифтами – быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – возможность переноса «мокрых зон», если на 1-м этаже расположены нежилые помещения |
— высокая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – низкий уровень безопасности – низкий уровень инсоляции – соседство с инфраструктурными и торговыми объектами, расположенными на первом этаже |
| 3-7 |
— быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – низкий уровень шума от улицы – низкая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – высокий уровень инсоляции – высокая ликвидность жилья |
— шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – неудобства при поломке лифтов – потери времени при ожидании лифтов |
| 8-16 |
— чистый воздух (при отсутствии рядом промышленных предприятий) – низкий уровень шума с улицы – хорошие видовые характеристики – высокий уровень инсоляции |
– шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – значительные неудобства при поломке лифтов – потери времени при ожидании лифтов – невозможность проживания людей с боязнью высоты и замкнутого пространства – сложности с эвакуацией при пожарах и чрезвычайных ситуациях |
| 17 и выше |
— чистый воздух – отсутствия шума с улицы – отличные видовые характеристики – высокий уровень инсоляции – отсутствие соседей сверху (при проживании на последнем этаже) |
— шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – значительные неудобства при поломке лифто в – потери времени при ожидании лифтов – невозможность проживания людей с боязнью высоты и замкнутого пространства – значительные сложности с эвакуацией при пожарах и чрезвычайных ситуациях |
Шаг четвертый – заключение договора
Существует всего два документа, которые максимально защищают права покупателя квартиры в новостройке. Это Договор долевого участия (ДДУ), который заключается, если вы приобретаете квартиру непосредственно у застройщика (или через аккредитованное агентство недвижимости) и Договор переуступки прав требования, который заключается, если вы покупаете новостройку у частного лица, инвестировавшего на более раннем этапе строительства или у соинвестора застройщика (например, владельца земли, который получает плату за нее в «натуральном виде», квартирами).
Все остальные виды договоров – например, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – незаконны. Впрочем, 12 мая 2016 г. вступил в силу Закон №139-ФЗ, предусматривающий уголовную ответственность застройщика за привлечение средств в обход долевого участия.
Правда, все это справедливо только для покупки квартиры. При приобретении апартаментов с вами могут заключить и предварительный договор купли-продажи. Разумеется, такая покупка оказывается менее защищенной.
Но даже, сам факт заключения ДДУ – это не повод терять бдительность. Обратите внимание на следующие моменты. Каковы сроки сдачи дома (насколько отличается написанное в договоре от того, что вам обещали устно), какие штрафы полагаются за несвоевременную сдачу дома.
Какая площадь квартиры зафиксирована в ДДУ и в сколько вы должны доплачивать, если по факту площадь окажется больше или сколько застройщик должен возвращать, если площадь окажется меньше. Возможно, предусмотрены естественные погрешности, которые вам не будут компенсировать.
Каковы условия приемки квартиры. Нет ли штрафов за то, что вы не явитесь на получение ключей в срок.
Так же обратите внимание на условия расторжения ДДУ.
О том, как проверять и на что обращать внимание в документах застройщика, читайте здесь.