Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пролонгация договора аренды земельного участка сельхозназначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Кто имеет право на продление аренды?
Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
Продлить аренду земли могут следующие лица:
1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
2. собственники объектов незавершенного строительства,
3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:
- Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.
Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.
- Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.
Как продлить аренду земельного участка: порядок действий
Порядок продления договора аренды земельного участка регламентирован законодательством и зависит от многих факторов. Например, от согласия и правового статуса участников договора. Если в пролонгации контракта задействованы физические лица, то арендодатель должен в письменной форме уведомить о намерении продлить соглашение в связи с истечением срока договора. Если стороной в договоре выступают юридические лица, государство или муниципалитет, процесс усложняется из-за их правового статуса.
Пролонгация аренды земельного участка начинается с письменного уведомления арендатором арендодателя о своем желании за 3 месяца до окончания срока сделки. В заявлении о продлении договора аренды земельного участка следует указать следующие данные:
- наименование юридического лица или муниципалитета, который предоставляет землю во временное пользование;
- ФИО и должность должностного лица, принимающего окончательное решение по пролонгации;
- ФИО, адрес и другие данные арендатора;
- просительная часть заявления, в которой следует выразить намерение на продление арендного соглашения;
- реквизиты ранее заключенного контракта;
- срок истечения действующего контракта;
- основания о преимущественном праве на продление договора;
- перечень документов, которые прилагаются к заявлению;
- дата заявления и подпись арендатора.
В целях продления договора аренды земельного участка, заключённого между физическими или юридическими лицами, сторонам договора прежде всего необходимо обменяться письменными уведомлениями. Уведомительный документ оформляется в произвольном формате и содержит информацию о готовности гражданина или руководства предприятия к продлению арендных отношений. Как правило, инициатива исходит от арендодателя, и если арендатор согласен, проводятся дальнейшие манипуляции в отношении определённого земельного участка. Далее стороны, желающие продлить срок действия арендного соглашения, доставляют новую договорённость или обращаются с уже существующим документом к нотариусу.
В процессе пролонгации договора могут назначаться торги, стандартные для заключения договорённости об аренде земельного участка. Однако в ряде случаев необходимость в торгах отменяется.
Важно! Общение между партнёрами по арендному соглашению в отношении земельного участка обязательно должно быть письменным, даже если арендатор и арендодатель могут общаться по телефону или лично. Деловые письма, в случае спорных ситуаций, станут дополнительной доказательной базой.
Пошаговая инструкция пролонгации договора аренды земельного участка, выделенного государством
- Сбор документов, необходимых для пролонгации срока существования договора по аренде:
- Оригинал и копия договора аренды;
- Паспорт арендатора;
- Документ, подтверждающий изменение паспортных данных (если в договоре указаны несколько иные данные и это связано с внесением изменений в документ, удостоверяющий личность);
- Доверенность (если интересы отстаивает представитель);
- Обращение в органы МСУ, главе администрации с заявлением о пролонгации договора (за 3 месяца до истечения срока);
- Рассмотрение заявления уполномоченным органом и принятие по нему решения (на всю процедуру отводится 30-дневный срок);
- В случае положительного решения, договор подлежит перерегистрации в Росреестре;
- В случае отрицательного ответа, решение может быть обжаловано в суде.
Дополнительное соглашение
Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:
- изменилась стоимость аренды,
- поменялся тип разрешенного использования,
- изменились правила сервитута,
- возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
- сменился собственник в результате продажи участка,
- арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.
Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.
В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.
Адвокат по продлению аренды в Екатеринбурге
Для эффективной защиты Ваших прав, лучшим решением будет воспользоваться профессиональной помощью адвоката. Так, при обращении в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры», мы буем готовы оказать Вам следующую юридическую помощь:
- юридическая консультация по вопросу продления аренды и иным ситуациям
- анализ рисков и перспектив разрешения дела в Вашу пользу
- составление претензии, которая позволит арендодателю определить все риски неправомерного отказа в пролонгации договора аренды
- процедура медиации, которая позволит прийти к выгодным для Вас и арендодателя условиям аренды земельного участка
- разработка взаимовыгодного договора аренды земельного участка
- представительство интересов арендарота или арендодателя земли в государственных органах
- составление искового заявления в судебные органы
- защита Ваших прав в судебном порядке о правах на земельный участок
- обжалование решения суда в вышестоящих инстанциях, вплоть до Верховного суда РФ
- помощь в возбуждении исполнительного производства и грамотная работа со службой судебных приставов
- иная юридическая помощь
Если арендодателем выступает государство, нужно составить заявку и обратиться с ней в уполномоченные органы местного назначения. Подавая заявку на продление аренды в муниципалитет, нужно указать такую информацию:
- Основной договор аренды (подтверждение прав на использование участка, даты заключения и регистрации договора).
- Период, на который была заключена сделка. Дата его завершения.
- Желание арендатора продлить срок договора.
- Подтверждение преимуществ на права аренды. Сославшись на них, можно продлить аренду без проведения торгов.
Передача заявления осуществляется либо по почте (обычной или электронной), либо лично. Второй вариант более надёжный: можно быть на 100% уверенным, что письмо доставлено.
Помимо основной информации, понадобится документация. Необходимо приложить:
- Заявление.
- Копию паспорта или другого удостоверения личности. Если в качестве стороны выступает представитель, ему придется оформить доверенность, нотариально заверив её.
- Копию ИНН.
- Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Она должна датироваться днём подачи заявки.
- Копию договоров.
- Квитанцию о том, что все долги на землю погашены.
Продление договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных контрактов
Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).
Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.
В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).
Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.
Вывод:
Действующее с 01.03.
2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями).
Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.
Продление договора аренды земельного участка
Отношения по аренде земельных участков регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. К базовым нормативным актам относятся:
- Земельный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ.
При этом из п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные правоотношения, предметом которых является земля и сделки с ней, регулируются гражданским законодательством, если иные требования не прописаны в земельном законодательстве. Соответственно, ЗК РФ в таком случае имеет приоритет над ГК РФ.
Договор арендного предоставления земельных наделов (ст. 606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ) является временным, то есть оформленным на определенный срок. Продолжительность действия сделки согласовывается сторонами и фиксируется в договоре. Однако в отношении государственной или муниципальной земли ЗК РФ определяет исключение в виде установления предельного срока арендного выделения, зависящего от вида и назначения земельного надела (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
По общим правилам гражданского законодательства пролонгация договоров аренды земельных участков возможна путем:
- подписания обновленного договорного документа (при этом стороны и предмет договора остаются прежними);
- заключения допсоглашения к первоначальному договору, которое позволяет внести в него корректировки не только в отношении периода действия аренды, но и в отношении иных условий (например, арендной платы);
- включения в текст первоначального договора оговорки об автоматической пролонгации.
Как продлить договор аренды земли на новый срок?
Для того чтобы арендатор мог продлить срок действующего договора на земельный надел, он должен владеть следующей правовой информацией.
Важное условие: данные паспорта должны полностью соответствовать информации, указанной в договоре.
В случае, если происходила смена документа, удостоверяющего личность, необходимо приложить соответствующий подтверждающий документ (к примеру, свидетельство о заключении брака при смене фамилии).
Вместо арендатора в муниципальный орган власти может прийти его представить с предварительно оформленной доверенностью у нотариуса.
Главный смысл такого заявления заключается в том, что арендатор заранее уведомляет о своем намерении продлить договор аренды земельного участка или же расторгнуть его по истечении определенной даты.
В заявлении в обязательном порядке должны быть указаны сведения о действующем арендном договоре (номер, дата заключения), а также планируемой новой даты завершения его действия. Арендатор выражает свое желание в дальнейшем пользоваться земельным наделом в соответствии со всеми ранее определенными условиями договора.
Преимущество арендатора перед другими участниками аукциона (согласно статье 621 Гражданского кодекса) подразумевает, что участок земли, находящийся в его пользовании, не должен быть выставлен на торги.
Арендатор имеет право выкупить земельный участок, находящийся в его распоряжении на условиях договора аренды. Свое намерение он должен указать в заявлении вместо желания о пролонгации. После получения положительного ответа от арендодателя он уплачивает кадастровую стоимость надела в местный бюджет.
Поданное заявление о пролонгации или о желании выкупа земельного участка рассматривается государственными органами власти в течение месяца. При положительном решении и после уплаты государственной пошлины в размере 350 рублей (в соответствии с 122-ФЗ) происходит процесс перерегистрации договора в Росреестре.
Особенности пролонгации на неопределенный срок
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).
В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
Особенности продления договора, предусматривающего аренду земли для строительства
Чтобы понять, как продлить договор аренды земельного участка под строительство необходимо рассмотреть некоторые особенности конструкции:
- На выделенном участке земли должно вестись строительство;
- Постройка является собственностью арендатора;
- Наличие собственности на земельном участке выступает льготным основанием для преимущественного права аренды, освобождения от участия в торгах или автоматического продления отношений.
Закон выделяет конкретные исчерпывающие основания, при наступлении которых могут прекратиться указанные арендные отношения:
- На выделенном объекте, в отведенные сроки действия соглашения, не были начаты строительные работы;
- Категория и назначение земельного участка не были предназначены для строительства;
- В конструкции договора отсутствовало условие о возведении капитальных объектов, ввиду чего строительство велось несанкционированно.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
В случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
Сроки аренды земель, предоставленных для сельхоз. производства, указаны в подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Из этого правила есть одно исключение, которое касается земель для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведение огородничества.
Более подробно данное исключение описано в следующем пункте.
Для сведения
Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.
Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.
Без торгов земельный участок можно получить:
- в собственность бесплатно — 9 оснований;
- обственность за плату — 10 оснований;
- в аренду — 16 оснований;
- в безвозмездное пользование — 14 оснований;
- в постоянное (бессрочное) пользование — 4 основания.
Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли.