Узаконение самовольной перепланировки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконение самовольной перепланировки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Существует два понятия «согласование» и «узаконивание». Они отличаются не только по названию, но и по ходу процедуры. Согласование перепланировки происходит до её начала, а узаконивание – после выполненных работ. Согласование обходится без суда, а узаконивание исключительно в судебном порядке.

В каких случаях требуется перепланировка через суд

Случаи, когда нужно узаконивать перепланировку через суд:

1. Ремонтные работы выполнены без разрешения местной администрации или жилищной инспекции.
2. Надзорные органы вынесли предписание вернуть планировку к исходному состоянию (например, после жалобы соседа).
3. Администрация отказала вам в согласовании перепланировки квартиры, но вы не согласны с таким решением.

Я получил разрешение. Что дальше

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

• БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
• Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
• Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Особенности узаконивания в суде перепланировки квартиры и частного дома

Какой-то большой разницы при узаконивании перепланировки квартиры или жилого дома не имеется. Разница обусловливается тем, что квартира, как правило находится в многоквартирном дом. Она не имеет смежных землепользователей. Значит их интересы не могут быть нарушены слишком плотным приближением строения при перепланировке в виде пристройки.

Перепланировка же частного дома может иметь своей целью увеличение площади ранее имевшегося строения. Не редкость пристройка как нежилых, так и дополнительных жилых помещений, перенос хозяйственных помещений. Но в частном доме владелец может осуществить перенос любых помещений относительно частей дома в любом порядке. Кухню, туалет, например, переносят не зависимо от соседей, что не возможно сделать в квартире. Там местонахождение таких помещений обусловлено местоположением канализации соседей сверху и снизу. Тогда как в частном домовладении эта проблема отсутствует.

Что нельзя делать, чтобы перепланировка не была признана самовольной?

Согласно действующим правилам, не допускается:

• расширять санузлы за счет жилых помещений (площадь ванной или туалета можно увеличить только за счет коридоров);

• располагать ванную или кухню над жилыми комнатами соседей снизу;

• нарушать вентиляционные шахты;

• делать в несущих стенах проемы без соблюдения требований к их ширине и усилению (проемы в несущих стенах делать можно, но только по проекту и с надлежащим усилением, и, желательно, силами организации, которая имеет специальный допуск СРО к такого видам работам);

• нарушать другие строительные нормы и правила.

Расходы на узаконивание перепланировки

Перепланировка сама по себе – затратное мероприятие. Однако заранее подсчитать, во сколько обойдется работа, материалы и так далее – практически невозможно. Тем не менее – это еще не все расходы. Придется заплатить и за узаконивание выполненной перепланировки. Порядок цен тоже сложно прогнозировать, так как есть слишком много факторов, но примерные расходы все же можно подсчитать:

• Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей.
• Новый техпаспорт: от 5 тысяч рублей.
• Заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей.
• Оформление доверенности на представителя: от 2 тысяч рублей.
• Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
• Госпошлина при подаче иска в суд: 300 рублей.

2.1. Ирина,гос.пошлина уплачивается как за имущественный иск с оценки самовольной постройки

2.2. Разъясняю Вам, что перепланировка квартиры проводится в порядке, установленном главой 4 Жилищного кодекса РФ. 19 марта 2014 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ, которым разъяснено, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости право собственника может быть защищено в судебном порядке путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.
Понятие реконструкции дано законодателем в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ: под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Обращаю Ваше внимание на необходимость досудебной подготовки такого иска, в процессе которой необходимо собрать документы, подтверждающие, что перепланированная квартира может быть сохранена в этом состоянии, не нарушает чьих-либо прав и интересов, и отсутствует угроза их здоровью или жизни.
Исковое заявление о перепланировке квартиры подается в районный (городской) суд по месту нахождения ответчика. Госпошлина по такому иску как иску неимущественного характера составляет 300 рублей.

3.1. Анастасия
Да все верно требование не имущественного характера, 300 рублей через Сбербанк России.

3.2. Наверное вам легче обратиться в вашем регионе в суд или на бесплатную консультацию адвоката.

4.1. Можете по кадастровой стоимости оплатить. Можете по рыночной.

5.1. Конечно нужно. Это судебные издержки, которые подлежат возмещению проигравшей суд стороной. Подаётся в суд вынесший решение заявление о взыскании судебных расходов, к которому прилагаются подтверждающие расходы документы.

6. Подскажите, пожалуйста, следующий момент.

У моих родителей квартира в общей совместной собственности, в Выписке из ЕГРН они оба звучат.

Сейчас в судебном порядке хотим узаконить выполненную самовольную перепланировку, подготовили все документы.

Единственное не понятно, госпошлина 300 рублей за рассмотрение иска на кого оплачивается: на кого-то одного из собственников или на обоих поровну?

6.1. Наталия!
За подачу искового заявления неимущественного характера оплачивается государственная пошлина в размере 300 рублей.
В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях (п. 2 ст. 333.18 Налогового кодекса РФ).

7. Управляющая компания подала на меня в суд.
Требование звучит так-обеспечить свободный доступ в помещение для фиксации незаконной перепланировки.
Также оплатить госпошлину 6 тысяч рублей.

Что делать мне? Уведомление о том что они хотят ко мне прийти я достал из почтового ящика после того как они хотели прийти. И у меня жена в декрете, в указанное время никто не приходил, но в суд они какой то АКт сфабриковали что якобы приходили они, а я их не пустил.
Как не проиграть дело?

7.1. Вас, скорее всего обяжут выполнить данное требование, так как никто не может проникать в Ваше жилище без вашего разрешения иначе только на основании суда. Надо еще посмотреть какой акт и кем он был подписан.

7.2. На мой взгляд, в данном случае управляющая компания не является надлежащим истцом, обычно с таким иском в суд заходит жилищная инспекция, в полномочия которой как раз-таки и входит контроль за перепланировкой. Рекомендую обратиться с документами к юристу.

8.1. При узаконивании планировки Вам надо заплатить в БТи около 2000 рублей, а не от кадастровой стоимости жилья.

8.2. Если Вы обращаетесь в суд с исковым заявлении о сохранении квартиры в перепланированном состоянии, то госпошлины оплачивается в размере 300 рублей. Если исковое о признании права собственности, тогда от кадастровой стоимости.

9.1. Свидетельство о праве собственности 2000 рублей для физ. лиц.

10.1. Составление исковых заявлений — платная услуга. Исковое заявление должно отвечать требованиям ст.ст.131-132 ГПК РФ.

11.1. В судебном порядке взыскивайте с супруги половину затрат. Супруга не препятствовала перепланировке, узаконению, тем самым, вы действовали не только в своих, но и в её интересах.

В том случае, если надзорные органы признают планировку незаконной, собственнику может быть назначен штраф.

Размер его варьируется следующим образом:

Для юридического лица	40-50 тысяч рублей.
Если комиссия признает, что физическое лицо провело перепланировку, которая способствовала порче жилого имущества	До 1500 рублей.
Если перепланировку не согласовывали с жилищной инспекцией	2000-2500 рублей.
Для должностного лица	Штраф может превысить 5000 рублей, точную сумму устанавливают в судебном порядке.

Если факт внесения изменений в планировку вскрылся до оформления, штраф назначается в соответствии с требованиями статьи 7.21 КоАП РФ.

В том случае, если квартира является объектом соцнайма, жильца принудительно выселяют, а обязанность по восстановлению исходного состояния недвижимости ложится на плечи владельца.

Читайте далее, где можно узаконить перепланировку квартиры.

Что нужно узаконивать?

Не все «переделки» в квартире придется согласовывать с БТИ или муниципалитетом:

• переустройство – это простой вид строительных работ, который не подразумевает изменения технического плана помещения. Под переустройством подразумевается замена коммуникаций, некоторых конструкционных элементов на более новые и удобные, безопасные. То есть с технической стороны все остается также, но комплектующие лучше. Переустройство не нужно узаконивать;
• перепланировка – изменение положения комнат, их площади, но без увеличения площади самой квартиры. Такой вид строительных работ нужно узаконивать и лучше предварительно получить на это разрешение, так как некоторые работы по перепланировке могут быть запрещены из соображений безопасности не только владельца квартиры, но и остальных жителей дома;
• реконструкция – более масштабный вид перепланировки, при котором уже меняется общая площадь квартиры. Например, если объединяются две квартиры в одну, или делается многоуровневая квартира. Такой вид строительных работ обязательно нужно узаконить, но предварительно нужно получить разрешение на их проведение.

Какую перепланировку разрешается узаконить

Далеко не каждый сделанный ремонт можно легализовать в административном или судебном порядке. Перед тем как узаконивать перепланировку убедитесь, что изменения соответствуют СНиПам и не нарушают прав рядом живущих людей.

Что можно делать в квартире:

1. Переносить или создавать новые перегородки.
2. Расширять ванную комнату за счёт коридора или других комнат.
3. Объединять кухню с гостиной – но только, если на кухне стоит электрическая, а не газовая плита.
4. Создавать арки в дверных проёмах.
5. Менять покрытие полов с обустройством шумоизоляции.

Наравне с разрешёнными работами существует и список запрещенных. Нельзя сносить несущие стены, переносить кухню в жилую комнату, увеличивать балкон или лоджию за счёт спальни. Подобные изменения узаконить не получится. Хуже того, можно нарваться на неприятности в виде штрафа.

Что считается перепланировкой или переустройством?

Перепланировкой считается изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.[∗] пункт 2 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Некоторые виды работ считаются не перепланировкой, а переустройством. Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.[∗] пункт 2 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Переустройство жилья производится по тем же правилам, что и перепланировка.

Данный вопрос обсуждался на форуме!

К работам по перепланировке и переустройству относятся:[∗] пункт 3 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

• замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
• устройство гидроизоляции, пароизоляции, теплоизоляции и звукоизоляции;
• изменения в несущих конструкциях;
• изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
• изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
• устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Что делать в случае получения судебного отказа?

Ситуации, когда в легализации перепланировки отказывают нередкие. В случае если хозяин уверен, что решение предвзятое или незаконное, он, может, в течение 30 дней составить обращение в вышестоящую инстанцию.

Последствиями же отказа будут следующие действия:

1. Возврат в былое положение всех систем, коммуникаций. Это будет держать на контроле спецкомиссия. Если это сделать невозможно по ряду технических причин, хозяина обяжут заказать проект перепланировки и проектной организации для возврата былой целостности. Подобные проблемы возникают, если собственник осуществил вмешательство в несущие конструкции. Как показывает судебная практика, таких решений были приняты единицы.
2. Суд обяжет внести штраф (порядка 2,5 тыс. рублей), пока тот не будет погашен, недвижимость находится под арестом. Кроме того, может последовать: запрет выезда за границу, назначение принудительных работ, административный арест, даже тюремный срок.
3. При выявлении опасности для окружающих или отказе собственника устранить недостатки происходит выселение.

Часто задаваемые вопросы

Пакет документов для согласования перепланировки через суд?

Когда происходит перепланировка через суд документы имеют самое важное значение, так как от их качества и наличия зависит результат. Список документов приблизительный из-за того, что каждый случай индивидуален, а количество необходимых справок, заключений в каждом случае свое.

• Разрешение на перепланировку или отказ, оформленный уполномоченным органом;
• Предписание о необходимости согласования перепланировки;
• Протокол Мосжилинспекции об административном правонарушении;
• БТИ до перепланировки;
• БТИ после перепланировки;
• Технический план помещения, разработанный кадастровым инженером;
• Выписка из ЕГРП;
• Акт о завершенном переустройстве, если он был получен;
• Акты скрытых работ;
• Допуски СРО компаний, которые выполняли работы по переустройству и перепланировке;
• Экспертное заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки;
• Техническое заключение о состоянии конструкций.

Нормативные документы для согласования перепланировки в Москве?

• Градостроительный кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Согласование перепланировки квартир и нежилых помещений в жилом многоквартирном доме регулируется постановлением Правительства Москвы № 508, принятым в декабре 2011 года (последняя редакция- ППМ №1104 от 29.12.2017г.)

От чего зависит цена?

Стоит отметить, что невозможно обозначить единую стоимость перепланировки квартиры. В каждом отдельном случае ее размер будет меняться под влиянием следующих факторов:

• момент узаконивания изменения конфигурации помещения (до проведения ремонтных работ или после);
• способ согласования перепланировки (самостоятельно или через специализированную организацию);
• наличие/отсутствие обременений у квартиры (к примеру, если это ипотечное жилье, то возникнут дополнительные расходы в виде внесения платы за выдачу банком разрешения на реализацию запланированных работ, доплата страховой премии и т.д.);
• характер и уровень сложности предстоящих изменений;
• площадь квартиры, в которой планируется проведение перепланировки;
• вид требующейся документации в конкретном случае (проект или эскиз);
• территория, на которой проживает собственник помещения (в разных регионах стоимость услуг проектных организаций существенно разнится);
• необходимость подготовки дополнительных бумаг (например, техническое заключение от автора дома при перепланировке несущей стены);
• тип планирующихся изменений конфигурации квартиры (индивидуально разработанный вариант или же план, позаимствованный из бесплатного каталога, опубликованного на сайте жилищной инспекции) и др.

Последствия самовольной перепланировки квартиры

Незнание законов нередко приводит к тому, что собственник квартиры изменяет ее планировку самовольно. Причиной для такого решения может быть и нежелание проходить долгую процедуру согласований.

Но незаконные работы повлекут за собой последствия:

1. Штраф. Если перепланировка проведена незаконно, на собственника квартиры будет наложен штраф.
2. Возвращение первоначального состояния. Собственнику будет выдано предписание вернуть квартиру в ее первоначальное состояние, в соответствие с техпланом. Делать это придется за свой счет.
3. Реализация квартиры с торгов по решению суда. Если собственник не отреагировал на предписание, против него подадут иск в суд. Суд может вынести решение о продаже квартиры с торгов.

Даже если уполномоченные службы не выявили незаконной перепланировки, последствия все равно могут наступить:

• Невозможность сделок. Так как после перепланировки квартира не соответствует техплану, с ней невозможны никакие сделки. Даже если вы не планируете продавать квартиру, проблемы возникнут у наследников, когда они будут вступать в наследство.
• Риск аварийных ситуаций. Перепланировка связана с серьезным изменением конфигурации. Такие работы нужно проводить в соответствие со строительными нормами. Незнание СНИПов, СанПинов может привести к негативным последстивиям – прорывы коммуникаций, обрушения стен и других проблем, которые вы ОБЯЗАНЫ БУДЕТЕ РЕШАТЬ ЗА СВОЙ СЧЕТ!

Какие изменения нужно согласовывать?

Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:

• Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;

Подлежит ли легализации такое мероприятие

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

• Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
• Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
• Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

• увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
• объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
• снос несущих конструкций (стен и перегородок);
• уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
• перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
• установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
• увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

• объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
• санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
• возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

Похожие записи:

• Бесплатный земельный участок в Орловской области
• Увеличение зарплаты сотрудникам следственного комитета в 2023 году
• Энциклопедия решений временно исполняющий обязанности директора ООО