Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для покупки новостройки в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.
С чего начать оформление
Банки, стремясь учесть возможные риски, выдвигают требования к потенциальным заёмщикам. Клиенту стоит оценить финансовые возможности. Внимание нужно обратить на следующие факторы:
-
Возраст. Взять кредит на недвижимость можно с 21 года. Банки редко подписывают договора со студентами, которые пока не могут полностью посвятить себя работе. Также финансово-кредитные организации настороженно относятся к пенсионерам. За редким исключением банки стремятся к тому, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не более 65 лет.
-
Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса обычно составляет 10 – 15%. Также банку важно удостовериться, что доходов клиента хватит на ежемесячные выплаты. Финансово-кредитной организации выгоднее предоставлять кредит семьям, в которых оба супруга имеют постоянную работу.
-
Трудовой стаж учитывается при покупке квартиры или дома в ипотеку. На одном месте клиент должен проработать не менее полугода.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Ипотека на новостройку: особенности
Если ипотеку для покупки квартиры на вторичном рынке можно получить в любом банке, то с объектами первичного рынка дело обстоит несколько иначе. Банки предпочитают выдавать ипотечные займы только на квартиры в аккредитованных объектах. Это объекты и застройщики, которые проверены банком и признаны им надежными, поэтому он готов предоставлять ипотечные займы с условием оформления в залог данных квартир.
Если вы уже определились с домом или ЖК, где вы хотите купить квартиру, зайдите на сайт застройщика, там обязательно указывается факт аккредитации банками. Это не обязательно один банк, их может быть несколько, особенно, если речь о крупном застройщике. Для вас это будет означать, что застройщик и данный объект прошли проверку и признаны надежными. Обратиться за ипотекой вы можете в любой из перечисленных банков.
Совет:
Если вы хотите получить ипотеку в другом банке, то этого может не получиться. Сейчас практически все банки перешли на систему аккредитации. Списки аккредитованных объектов можно посмотреть на сайте интересующего вас банка.
Требования банков к заемщикам
Требования можно назвать стандартными, они идентичны во всех банках. Самое главное — это достаточная платежеспособность. В процессе рассмотрения заявки на заем проводится соотношение доходов и расходов заявителя. Оформленная в итоге ипотека не должна лечь на плечи слишком тяжким бременем. У заемщика после выплаты всех текущих обязательств должно оставаться достаточно средств для нормального существования.
Стандартные требования:
- Стаж — более 6-ти месяцев на последнем месте;
- общий стаж — более года;
- официальное трудоустройство (могут быть редкие исключения);
- минимальный возраст — от 21-23-х лет;
- на момент гашения ипотеки возраст заемщика не должен достичь пенсионного;
- нет негативных моментов в кредитной истории.
Ипотека на новостройку без первоначального взноса
Любой банк всегда указывает на обязательное внесение первоначального взноса при оформлении ипотеки на любой вид недвижимости. Если учесть, что размер взноса составляет минимум 20% от цены покупаемого жилья, то у заемщика на руках должна быть приличная сумма. К сожалению, без первого взноса оформить ипотеку на квартиру в новостройке невозможно, таких продуктов на рынке кредитования нет.
Как вариант, можно оформить кредит наличными, и лучше сделать это не на свое имя. При рассмотрении заявки на ипотеку банк обязательно будет делать запрос в БКИ на предмет кредитной истории заявителя. Если будет обнаружено, что вы недавно оформили кредит наличными, вам могут отказать в предоставлении ипотечного займа.
Совет:
Но даже если вы оформите кредит наличными на другого человека с целью использовать данные средства для первого взноса по ипотеке, помните, что изначально вам придется платить два кредита одновременно. Проанализируйте, справитесь ли вы с такой кредитной нагрузкой.
Изучение условий ипотечного кредитования и выбор банка
Оплата объекта недвижимости может осуществляться несколькими способами:
- Внесение полной стоимости квартиры. Застройщик выставляет счёт для единоразовой оплаты всей суммы. Если строительство не завершено, средства хранятся на эскроу-счёте до сдачи дома.
- Рассрочка. Покупатель вносит первоначальный взнос, а затем в течение ограниченного периода оплачивает стоимость квартиры частями. В отличие от ипотеки, срок выплат в рассрочку гораздо меньше — 6–24 месяца. А первоначальный взнос больше — 40–50% от цены объекта. Этот вариант встречается редко.
- Ипотека. Самый распространённый способ оплаты. Если строительство не завершено, первоначальный взнос и заёмные средства вносятся на эскроу-счёт. Пока жильё строится, покупатель платит долг по ипотеке. До погашения кредита квартира пребывает в залоге у банка.
При выборе финансового учреждения для оформления ипотеки учитывают следующие критерии:
- Требования к заёмщику. Возрастной ценз может варьироваться — в среднем от 21 до 65 лет (на дату погашения обязательств). Стаж работы на последнем месте должен быть не менее 3–6 месяцев, за последние 5 лет — более 1 года. Также оцениваются гражданство, платёжеспособность, кредитная история.
- Сумма первоначального взноса и процент ипотеки. Хорошим помощником в оценке различных условий кредитования является ипотечный калькулятор. Чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее процентная ставка. Более лояльные условия банки могут предложить, если покупатель квартиры является их зарплатным клиентом. А при переуступке прав ставка наоборот будет выше примерно на 1–2%.
- Аккредитация объекта банком. Каждое финансовое учреждение предъявляет определённые требования к надёжности застройщика, этапу строительства дома. Одни готовы кредитовать дом на стадии котлована, другие — при возведении на одного-двух этажей и т. д. Выбирать банк целесообразно из тех, которые готовы работать с конкретным застройщиком и объектом. Посмотреть список можно на сайте строительной компании или узнать в отделе продаж.
При изучении различных предложений для покупки квартиры в ипотеку полезно также узнать способы оплаты долга, возможность частичного погашения, особенности оценки кредитоспособности (например, нужны ли созаёмщики).
Категорически нельзя ориентироваться на красивую картинку при выборе квартиры, это очень опасно, поскольку действительность может отличатся от картинок в рекламных материалах. Смотрите на то, кто именно занимается продажей недвижимости: сам застройщик или привлеченный агент.
Если вы приобретаете квартиру через агентство, то вам оказывают все необходимые услуги по подбору квартиры и документальному сопровождению сделки. За свои услуги агентства обычно взимают дополнительную плату.
Перед оформлением сделки, нужно:
- Изучить проектную документацию.
- Ознакомится с правоустанавливающей документацией на земельный участок.
- Узнайте, есть ли банковское проектное финансирование или компания-застройщик ведет стройку за счет использования собственных финансов и инвестиций дольщиков.
- Попросите продавца предъявить разрешение на строительство, узнайте срок окончания строительства.
- Проверьте информацию о застройщике и его руководящих лицах в сети Интернет.
- Получите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором идет возведение дома. С ее помощью можно узнать, есть ли залоги, обременения и ограничения.
Порядок покупки квартиры в ипотеку у застройщика
При покупке жилой площади в новостройке не всегда можно сразу увидеть объект приобретения. Зачастую незавершенное строительство вынуждает дожидаться окончания процесса. Однако, не нужно проверять юридическую чистоту квартиры, имеющей свою историю. Аналогичный проект на вторичном рынке стоит несколько дороже. Факт, что покупатель — первый владелец, освобождает от беспокойств за возможные обременения жилья. Все эти преимущества дополняются возможностью оплачивать стоимость объекта по частям.
Покупка квартиры от застройщика потребует больше времени. Договор, при обычной сделке, оформляется за один или два дня, а в данном случае — до 2 месяцев. Кроме того, покупатель не избавлен от рисков. Застройщик может оказаться недобросовестным по отношению к своим обязательствам. Для исключения подобной ситуации необходимо тщательно проверять организацию, а также правильно оформлять документы.
Заключая соглашение с застройщиком, покупатель участвует в договоре по строительству наряду с другими дольщиками, являясь инвестором. Обычная сделка купли-продажи осуществляется, если на помещения в доме уже оформлено право владения.
Рекомендуется следующий порядок при покупке жилья в новостройке:
- Выбираем объект.
- Подготавливаем документы.
- Оформляем договор купли-продажи или аналогичный документ.
- Вносим плату.
- Регистрируем право владения.
Процесс оформления покупки квартиры в новостройке потребует больше времени.
Основные отличия от стандартного порядка заключаются в документации, сопровождающей процесс, и в форме соглашения.
На этапе выбора объекта действуют следующим образом:
- Выбирают район по принципам: развитая инфраструктура, доступность транспорта.
- Тип квартиры по показателям комфорта и цене.
- Осмотр выбранной квартиры и здания, а также благоустройства дворовой территории.
- Можно приступать к изучению застройщика, сведений о компании. Важно уточнить ценовую политику. Сильное занижение стоимости не вызывает доверия.
- Оформление покупки квартиры в новостройке. Продавец предоставляет документы. Договор должен быть составлен правильно (образец договора купли-продажи квартиры от застройщика вот тут), зарегистрирован в Росреестре. Теперь наступает право собственности.
Оформление документов при покупке квартиры в новостройке
В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».
Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:
- Подтверждение окончания строительства.
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Акт приёма-передачи жилого помещения.
Также с начала 2020 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.
Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.
Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:
- О долевом участии.
- Договор цессии (уступка права требования).
- Об инвестировании, например, вексельная схема.
Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.
Необходимые документы
Чтобы оформить ипотеку на новостройку, нужно собрать документы. В банк нужно предоставить:
- гражданский паспорт;
- трудовую книжку (копию);
- справку о доходах (используется форма 2-НДФЛ);
- свидетельства о браке или разводе, рождении детей (копии);
- трудовой договор (копию);
- налоговую декларацию (копию);
- дипломы и сертификаты (копии).
Конкретный список лучше узнать непосредственно в банке. Потребуются также документы от застройщика. Это:
- свидетельство о праве собственности, выданное на земельный участок;
- разрешение на строительство;
- инвестиционный контракт;
- акт предварительного распределения недвижимости.
Справка! Если застройщик аккредитован банком, документы у менеджеров финансового учреждения уже есть.
Отдельный перечень нужен и для регистрации договора в Росреестре. Потребуются:
- договор с банком, закладная;
- договор с застройщиком;
- паспорта всех собственников;
- квитанция о внесении госпошлины;
- акт приёма-передачи объекта недвижимости.
Таким образом, ипотека на квартиру в новостройке не всегда удобна, ведь в жильё нельзя вселиться сразу. Однако подобная ипотека достаточно выгодна, особенно, серьёзно отнестись к выбору программы и застройщика.
Какие сложности могут возникнуть
Реальные риски, которые скрываются за всей выгодой ипотеки в строящемся доме не стоит недооценивать. Говорить о том, что проблемы могут начаться ещё в процессе покупки квартиры в ипотеку в новостройке ещё на этапе кредитование мы не будем, а вот обратить внимание на самые распространённые риски, которые изначально кажутся очевидными, но на них не обращают внимание стоит:
- Приостановление строительства из-за несоответствия документации, оно может затянуться на неопределённый срок;
- Мошенники могут продать одну и ту же жилую площадь сразу нескольким покупателям;
- Не соблюдение технологических норм;
- Запрещение на ввод в эксплуатацию здания из-за несоответствия государственным нормам.
Ипотека в новостройке на этапе строительства один из самых привлекательных способов покупки собственного жилья, а иногда и единственный, который можно себе позволить. Но, одновременно это и обоснованный риск, который может сопровождаться различными факторами оттягивающими момент долгожданного заселения, поэтому взвести все плюсы и минусы проанализировав проектный бэкграунд.
При решении приобрести собственную недвижимость, получив ипотеку, необходимо знать, что ипотека на первичное жилье имеет несколько отличий от ипотеки на повторно продающееся.
В рамках программы делового возведения, новостройкой называют квартиру, находящуюся в здании, которое в процессе строительства. Как только владелец получает бумаги на право собственности данного жилья, квартира будет считаться вторичной. Хоть и жильё находится в новом состоянии, и в ней ещё никто не проживал.
Документ о праве собственности выдаётся обязательно, после того, как здание войдёт в эксплуатацию, и подпишутся все бумаги приема и передачи объекта. Бывает так, что дом уже возвели, все акты подписали, но свидетельство не отдают, так как застройщик задерживает подписание бумаг.
В таком случае появляется проблема, так как кредитование по программе для новостроя уже невозможно, ведь дом застроен. Но и оформить по программе вторичного жилья документы нельзя, из-за того, что отсутствует свидетельство. Поэтому некоторые банки предлагают услугу ипотечного займа на застывший период. В числе этих банков Сбербанк. Данная программа подразумевает покупку недвижимости по предварительному договору купли-продажи.
Что нужно знать о предстоящей сделке?
Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.
Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.
Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:
- Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
- Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
- Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.
Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:
- Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
- Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
- Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.