Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровый учет части земельного участка для аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно части 1 статьи 6 Земельного Кодекса РФ части земельных участков являются объектами земельных отношений. Сведения о части объекта недвижимости — основные сведения об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости (исключение – когда объектом недвижимости является объект незавершенного строительства).
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
О выделе части помещения
Часть помещения может быть предоставлена в аренду на основании соответствующего договора аренды, который регистрируется в ЕГРН. При этом необходимо выделить эту часть и учесть ее в ЕГРН, причем выдел части помещения оформляется во временное пользование.
Временное пользование предполагает, что при оформлении аренды разрешается временный раздел объекта недвижимости (здания или помещения) на части, в том числе без установки стен и перегородок. В этом случае вновь образуемые части помещения не признаются самостоятельным объектом недвижимости, так как не обладают признаками изолированности и обособленности. Кадастровый учет части объекта недвижимости по договору аренды носит временный характер, и для этого оформляется технический план нежилого помещения.
На основании составленного договора кадастровый инженер осуществляет обследование и обозначает местонахождение временного объекта на общей схеме помещения или же на поэтажном плане, вносит информацию о характеристиках части помещения в технический план.
Таким образом, на основании составленного технического плана выделенная часть помещения ставится на временный кадастровый учет. Данная процедура происходит одномоментно с регистрацией договора аренды. Кадастровые инженеры нашей компании профессионально выполняют технические планы по созданию частей помещения для регистрации договора аренды.
Как грамотно оформить договор аренды части земельного участка: образец и нюансы процедуры
Предоставление земельных наделов во временное пользование остается неотъемлемым правом собственника. Учитывая коммерческий интерес сторон гражданских правоотношений, участники нередко выходят на сделку по аренде части участка.
Со стороны эксплуататора это следование эффективности и экономности. Сам же владелец в этом случае получает возможность сохранения доходности по передаче отдельных земель в период низкого спроса.
Аренда неполных участков как гражданская сделка часто сопровождается массой сложных вопросов. Прежде всего это правильное определение характеристик объекта договорных отношений.
Ситуация может осложняться тем, что целевым предметом являются здания или строения, расположенные в пределах границ собственности арендатора. Осложняющим фактором оформления передачи во временное пользование является статус владельца земли.
Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета
ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Особенности оформления аренды части земельного участка
Особенности сделки таковы:
- участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Это ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)
- стоит помнить– есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Когда не требуется межевание?
Составление межевого плана, как и госрегистрация – обязательные правила для съема на срок более года, либо одним из участников является организация. Если нет возможности проводить эти операции, можно оформить краткосрочную сделку – на срок от одного до одиннадцати месяцев. Таким образом арендодатели избегают дополнительных расходов, которые уходят на работу кадастрового инженера.
Как поступить в этом случае? Достаточно получить актуальную выписку из ЕГРН – не ранее, чем за тридцать дней до подписания соглашения, для того, чтобы арендодатель убедился в действительности данных об имуществе. Сведения о смене землепользователя в Росреестр подавать не нужно. В случае отсутствия кадастрового плана выделенного участка к акту необходимо приложить его схематическое изображение.
Во всех остальных случаях требуется индивидуализация отрезка: после этого он становится законным объектом правоотношений.
Право на земельный участок при аренде помещения
Предприятие арендует под магазин у ЕКУГИ встроенное помещение в многоэтажном жилом доме. Обязано ли предприятие заключать с Земельным комитетом договор аренды земли либо оформлять землю в собственность?
В соответствии с п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Порядок и правила передачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, в том числе частей зданий, сооружений, строений в виде встроенных нежилых помещений, определены Положением «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга», утвержденным Решением Екатеринбургской городской Думы от 30.12.1996 г. № 9/1.
Согласно п. 4.6 Положения… договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга является основанием для возникновения у арендатора права аренды или иного, предусмотренного договором аренды объекта, права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
- Оформление прав на земельный участок, необходимый для использования арендуемого объекта, осуществляется в соответствии с действующим законодательством.
- То есть договор аренды части здания или сооружения является основанием возникновения у арендатора не только права аренды помещения, но и права аренды (или иного указанного в договоре права) на соответствующую часть земельного участка.
- Поэтому в заключении отдельного договора аренды земельного участка или оформлении иного документа на право пользования им нет необходимости.
Причем даже если в заключенном Вами договоре аренды не определено передаваемое право на земельный участок, согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ на срок действия договора к Вам переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
На это указал и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 22 постановления от 24.03.2005 г. № 11.
Суд подчеркнул, что отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц
ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.
Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).
Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.
На законодательном уровне действительно возможна передача части надела в аренду. Это оговаривается в 2022 году в Земельном Кодексе РФ. Однако на практике часто возникают спорные ситуации, касающиеся аренды доли земли. В некоторых случаях они доходят до судебного разбирательства.
Еще несколько лет назад была возможна аренда части участка только в том случае, если собственник
поставит ее на кадастровый учет
. Сейчас же данное правило не действует. В настоящий момент доля надела может быть арендована без особых проблем, если стороны самостоятельно определят ее
границы
.
Наиболее часто осуществляются сделки по передаче части надела в аренду в том случае, если на земле выстроено здание, принадлежащее собственнику.
На какой срок возможна аренда
Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.
Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».
В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.
Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде. К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).
При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.
Это основание смотрите в подпункте 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
В статье Продажа земельного участка без торгов уже рассматривали получение земли для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства и КФХ.
Для справки.
С 01 января 2022 года дачное хозяйство исключено из законодательства. Дачные участки приравнены к садовым участкам.
По этой причине, любое упоминание в статье о дачных участках нужно заменять на садовые участки.
Однако в той статье речь шла, как купить земельный участок без торгов, то есть оформить землю в собственность.
Сейчас рассмотрим то же самое, но только для аренды земли.
Какие изменения в кадастровом учете ожидаются в 2017 году?
С 1 января 2017 года вступают в силу положения Федерального закона от 13 июля 2015 года No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки). Статьей 72 Закона о регистрации указано, что законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с названным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат Закону о регистрации. Данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, а по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, – к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.
С 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года No 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» также изменяется наименование Закона о кадастре на Федеральный закон «О кадастровой деятельности».
Со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.