Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка нежилого помещения физическим лицом подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если коммерческое помещение находится в многоквартирном доме, его можно перевести в жилой фонд в несколько этапов. Сначала нужно переделать планировку, чтобы она соответствовала требованиям законодательства в отношении жилых объектов. Как только работы заканчиваются, владелец должен заказать новый технический паспорт на помещение и получить согласие общего собрания жильцов дома на перевод. После этого остаётся только подать заявление в местную администрацию.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Защищаемся от мошенничества
От вероятности наткнуться на мошенников не застрахован никто. Главное — вовремя их распознать. Чтобы вам было проще это сделать, рассказываем про самые распространённые мошеннические схемы.
Двойная продажа. Ушлый продавец заключает сделки одновременно с несколькими покупателями, получает от них деньги и исчезает. В результате право собственности получает только один из покупателей или вообще никто.
Как защититься. Всегда прописывайте в договоре, что продавец получает деньги только после регистрации перехода прав собственности на объект в Росреестре. Для этого можно воспользоваться эскроу-счётом или нотариальным депозитом.
Обременения. После подписания договора неосторожный покупатель внезапно обнаруживает, что теперь он должен выплачивать ипотеку на приобретённое помещение.
Как защититься. Всегда проверяйте любую недвижимость через ЕГРН — в выписке из Росреестра указываются все обременения, которые наложены на тот или иной объект.
Налоги при покупке коммерческой недвижимости: кто и сколько платит?
При заключении сделок купли-продажи необходимо уплатить налоги. Если продавец – физическое лицо, не зарегистрированное как ИП, то он в любом случае платит налог по фиксированной ставке – 13% от стоимости объекта. Что касается юрлиц и физических лиц, зарегистрированных как предприниматели, то для них налог на продажу коммерческой недвижимости будет зависеть от применяемой общей ставки налогообложения (например, для тех, кто находится на УСН (т.н. «упрощенка»), ставка составляет 6% от суммы сделки.
Кроме того, продажа недвижимости у юридического лица проходит по соответствующим строкам баланса как прибыль, а значит, дополнительно облагается налогом на прибыль согласно используемой системе налогообложения. При этом налог начисляется только на разницу между балансовой стоимостью объекта и его ценой согласно сделки купли-продажи.
Что касается покупателей, то они платят налог только в том случае, если приобретают недвижимость у юрлиц. В этом случае речь идет про 18% НДС, которая добавляется к стоимости недвижимости продавцом.
Заключение
При покупке коммерческой недвижимости нужно учитывать множество нюансов, а также помнить про «подводные камни», которых немало. Если вы хотите обезопасить сделку, обратитесь к опытному адвокату.
Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит, он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.
На самом деле это иллюзия защищенности
В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться: возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.
Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.
Как избежать подводные камни?
Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше. У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости у юридического лица) и т. п., то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость.
Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует получения дополнительных документов от продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.
Проверка других документов по недвижимости
Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.
Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.
Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).
О коммерческой недвижимости
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
На что необходимо обратить внимание при выборе коммерческого объекта
«Подводных камней» при покупке коммерческой недвижимости на самом деле немало. Они касаются как вопроса ценообразования, так и документооборота. Немаловажную роль играет расположение и востребованность объекта. Предлагаем ознакомиться с этими и другими особенностями приобретения «коммерции» в разделе.
Назначение и состояние помещения
В первую очередь, важно определиться с дальнейшей «судьбой» коммерческой площадки. Что вы хотите видеть в новых стенах — уютное кафе, модный салон красоты или современные апартаменты. Если как таковых идей пока нет и во главе угла — вопрос дальнейшей прибыли, то можно остановиться на универсальных вариантах. Однако стоит учесть, что предполагаемый бюджет и предложение рынка могут также внести свою лепту в дальнейшие планы.
Что еще стоит учесть при покупке коммерческого объекта
Даже при наличии интересного объекта и соответствии всех характеристик требуемых рекомендуем не спешить с выходом на сделку. Перед тем как оформить покупку коммерческой недвижимости, желательно учесть еще несколько немаловажных аспектов.
Экономическая ситуация
Под влиянием экономической ситуации возможны резкие скачки цен на недвижимость, поэтому перед тем как купить нежилое помещение, оцените состояние экономических дел. Справедливости ради отметим, что вся недвижимость подвержена настроениям экономики, и «коммерция» не менее чувствительна к ее спадам и подъемам. На сегодняшний день, по мнению экспертов, ситуация на рынке относительно спокойна. Более того, коммерческий сектор демонстрирует большую стабильность, чем, например, первичный, но что ждет рынок завтра — вопрос открытый.
Высокий порог входа
Стоит также принять во внимание стоимость коммерческого объекта. Безусловно, на ценовую политику влияет целый ряд факторов — расположение площадки, тип помещения, его площадь, наличие ремонта и т.д. Так или иначе за редким исключением объект является значительным финансовым вложением. Отсутствие ремонта или несоответствие помещения предполагаемому назначению потребует дополнительных затрат, в том числе временных.
Представить покупателя коммерческой недвижимости (КН), который не запрашивает выписку из ЕГРН, сложно. Но чаще всего ограничиваются формой ЕГРН-1, по которой можно проверить, является ли продавец правообладателем, на каких правах он владеет недвижимостью, и не находится ли она в залоге, под арестом или другим обременением. Достаточно ли этого? Не всегда.
Из выписки ЕГРН-1 не видна история сделок по объекту. Среди бывших собственников могут оказаться мошенники, которые незаконно завладели имуществом, например, в результате рейдерского захвата, а затем продали его. Насторожить должна слишком частая перепродажа объекта, а также судебные споры по недвижимости, в которых настоящий или предыдущий владелец выступает в качестве ответчика. Это риск того, что и вашу сделку по каким-либо неявным на данный момент причинам могут оспорить.
Структура договора купли-продажи нежилого помещения
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.
В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:
- информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
- данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
- цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
- процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
- указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
- определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
- ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.
Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.
Основные требования к недвижимости
Учитывая факт, что не каждая банковская организация выдает коммерческую ипотеку для физических лиц, еще существуют региональные ограничения в списках предоставляемых предложений. Их нужно будет уточнить по месту оформления кредита в банке.
Недвижимость, приобретаемая для коммерческих целей, должна соответствовать всем требованиям банка, а именно:
- Данный объект должен регионально располагаться на территории оформления коммерческой ипотеки для физических лиц.
- Только капитально возведенная постройка.
- Общая площадь помещения должна быть более 150 метров квадратных.
- Целевое использование коммерческого помещения. Если сфера деятельности заемщика сельское хозяйство, то и помещение, которое берется под коммерческую ипотеку для физических лиц, должно использоваться как склад, амбар, свинарник и т. д. Соответственно паркингом оно не будет.
- Коммерческое имущество не должно содержать обременений со стороны третьих лиц.
- Объект должен иметь соответствующий кадастровый номер, техническую документацию и иные юридические документы, которые отвечают всем нормам.
- Наличие документа, подтверждающего оценочную стоимость коммерческой недвижимости, которая была проведена независимым экспертом (со сроком давности не более 6 месяцев). Данная стоимость должна соответствовать рыночной.
- Объект коммерческой ипотеки для физических лиц должен быть застрахован.
К объектам коммерческой ипотеки относят такие помещения:
- Офис.
- Склад.
- Торговая точка.
- Предприятия обслуживания (гостиничные комплексы, столовые и т.д.).
- Для производственной деятельности.
Физическим лицам получить такую ипотеку непросто. В основном возникают сложности при оформлении залога. Дело в том, что сразу такая недвижимость банку не передается. Заемщику придется пройти через процесс перехода прав собственности. Для этого, в банках есть три основных схемы.
Продавец получает предоплату, в суме первого платежа по кредиту. После этого, оформляется переход права собственности и передача объекта в залог. И только после этого, заключается ипотечный договор, а продавцу выплачиваются остальные средства.
Аналогично предыдущему варианту, продавец получает предоплату. Но передача прав происходит одновременно с оформлением соглашения купли-продажи и ипотеки. А сделка регистрируется только после передачи всех бумаг.
Последняя схема наиболее витиеватая. Сначала нужно зарегистрировать новую фирму, на имя которой и передают право собственности. После этого, стоимость недвижимости уплачивает банк, а покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи нового юридического лица. Обременение будет снято только после передачи залога.
Ипотека на нежилую недвижимость является более трудной для физических лиц. Такая сделка будет означать повышенные проценты и уменьшенный срок кредитования, что не слишком выгодно для заемщика. Однако зная обо всех тонкостях такого кредитования, можно избежать некоторых сложностей и получить более приятные условия ипотеки.
Как правильно оценить стоимость объекта?
Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.
Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.
Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное — составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.