Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Конечно, как бы ни сложились отношения собственника и его квартиранта, добровольное выселение всегда предпочтительнее. Если уж у владельца квартиры появились основания для выселения, то он это сделает в любом случае – добровольно или по суду.
Как правильно составить договор?
Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.
Как правило, в договоре указываются следующие сведения:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
- Условия проживания.
- Сроки аренды.
- Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
- Способ оплаты.
- Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
- Возможность или невозможность субаренды помещения.
- Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
- Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.
Можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей?
В Жилищном Кодексе есть несколько статей, противоречащих друг другу. Так, например, согласно п. 1 ст. 41 ЖК РФ, помещения общего доступа принадлежат всем владельцам и нанимателям комнат в коммуналке на основании долевой собственности.
И для того, чтобы квартирант получил доступ к ванной, кухне и прочим общим местам, необходимо получить разрешение у соседей. Что же делать? Как сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Если соседи выступают против заселения комнаты третьим лицом, арендатору стоит обратиться к п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений принадлежат места, не являющиеся частью квартиры или комнаты: лифт, лестничная площадка, придомовая территория, подвал, чердак и т. д.
На выручку придёт также и ст. 42 ЖК РФ, гласящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке имеется своя личная доля в общей собственности, которой он волен распоряжаться по своему усмотрению.
Таким образом, опираясь на эти статьи, можно сделать вывод: собственник вправе предоставить внаём не только саму комнату, но и право пользования санузлом, кухней, коридором и прочей общей территорией. И здесь важно правильно составить договор.
Добровольное выселение: алгоритм действий
Алгоритм действий собственника, если у него появились основания для выселения квартиранта:
- После обнаружения нарушений, собственник передает квартиросъемщику претензию, либо уведомление, в котором указывает, в чем состоит нарушение и срок, в течение которого арендатор должен устранить его, либо освободить помещение. Претензия передается лично (в присутствии двух свидетелей), либо направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Второй экземпляр документа необходимо оставить у себя, в дальнейшем он может послужить доказательством попытки досудебного урегулирования спора.
- В оговоренное заранее время собственник посещает спорное жилье, осматривает комнату на предмет порчи имущества, либо других существенных претензий, совместно с квартирантом составляет акт приема-передачи комнаты, далее обе стороны подписывают документ.
- Если у собственника имеются какие-либо претензии к передаваемому имуществу, это указывается в отдельном пункте акта, с обязательным указанием примерной стоимости восстановления испорченного имущества.
- Если квартирант отказывается подписывать акт, владелец комнаты приглашает двух соседей, которые в качестве свидетелей фиксируют факт передачи жилого помещения.
- Арендатор передает собственнику ключи от комнаты и покидает жилое помещение. С этой минуты комната поступает в полное распоряжение владельца.
Что еще может сделать хозяин комнаты при ее сдаче в аренду?
Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения. Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически. Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».
Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.
Как договориться о сдаче комнаты, не доходя до суда
Естественно, идти в суд – это последний, радикальный метод добиться своего. Сначала рекомендуется все же попытать свои силы в диалоге с соседями. Лучше всего уговорить их написать согласие, чтобы в случае чего, иметь при себе документ, который опровергнет претензии соседей.
Добиться этого достаточно просто, охарактеризовав положительные качества нового жильца. Подразумевается, что хозяин комнаты ответственный человек, при этом печется не только о собственном заработке, но и о благонадежности квартиросъемщика, который не доставит неудобств другим.
Важно дать понять своим соседям, что новый жилец не нарушит привычный уклад их повседневной жизни и не будет мешать. Идеальный вариант – это человек, который часто занят на работе, не играет на музыкальных инструментах и не приглашает шумные компании на ночные вечеринки. Тихий и спокойный сосед придется по душе всем.
Козырным ходом, который поможет изменить решение даже радикально настроенных людей, является осуществление некоторых ремонтных работ в квартире. Например, можно заменить мебель или гарнитуру на общей кухне или в ванной.
Сдача квартиры родственнику
Мой муж является собственником комнаты в 3-х комнатной коммунальной квартире. Мы оба в ней прописаны, однако не проживаем. Сейчас я планирую временно поселить в комнату родного брата. В праве ли я это сделать без составления договора аренды, существует ли иной вариант договора между родственниками, чтобы с одной стороны все было узаконено, а с другой не облагалось налогом?
Выбор договора зависит от того, на каких условиях будет проживать брат, а именно – будете ли вы с него брать плату за проживание или нет. Если, да, то следует заключить договор найма, но в этом случае у вашего мужа возникнет обязанность по уплате налогов. Если же вы не будете взимать с брата плату за проживание, то следует заключить договор безвозмездного пользования комнатой, регулируемый главой 36 Гражданского кодекса, тогда налогообложения не будет
Можно ли сдать квартиру без согласия соседей, и что говорит закон ?
По закону РФ как арендаторы, так и квартиросъемщики обязаны соблюдать «правила пользования жилым помещением», подробно рассмотренным в Жилищном кодексе. Согласно ему, любые лица, временно снимающие жилье, должны подчиняться общепринятым нормам поведения. Всякие действия, идущие вразрез с имеющимися правилами, причисляются к нарушению.
Если ваши соседи дебоширят, занимаются наркоманией, устраивают шумные вечеринки или иным способом нарушают общественный порядок, то вы имеете полное право обратиться в суд с иском о выселении шумных квартиросъемщиков. Процесс этот долгий и утомительный. Гораздо проще бывает поговорить с хозяином квартиры и убедительно попросить его быть более разборчивым при подборе квартирантов. Если разговоры не приводят ни к каким изменениям — придется просить помощи у государства.
Выселение шумных соседей через суд
Не пытайтесь самостоятельно урегулировать конфликт. Тем более, если соседи агрессивно настроены, замечены в употреблении наркотиков или пьянстве. Все должно быть по закону. Иначе вы сами рискуете попасть под какую-нибудь статью в УК, в случае, если ситуация выйдет из под контроля.
Для обращения в суд вам необходимо будет собрать определенные доказательства обоснованности своих претензий. Это и подписи остальных соседей, и подтверждение неоднократных обращений в полицию и к участковому, и даже заключение Роспотребнадзора о превышении в вашей квартире допустимого уровня шума. Получив все эти документы, подтверждающие систематическое нарушение прав граждан, проживающих по соседству с шумными квартиросъемщиками, можно надеяться на положительный результат.
С этими доказательствами вам необходимо обратиться в администрацию, чтобы она выступала истцом в суде, а жители разбушевавшихся соседей — свидетелями.
Но не всегда местные власти решают вступать в споры между жильцами, да и суд не гарантирует выселения нерадивых соседей. Хотя, на некоторых незаконных арендаторов, скрывающихся от выплаты налогов за предпринимательскую деятельность и получение доходов со сдачи квартиры в аренду, одно только предупреждение может подействовать мгновенно. В любом случае сначала пробуйте договориться без скандала и судебных разбирательств.
Собственники, испытывающие проблемы с соседями по площадке или в коммунальной квартире практически всегда забивают в поисковых системах запрос cайт где сдать квартиру , поскольку они подсознательно пытаются найти защиту у фирмы, которая помогает урегулировать разногласия между сторонами..
Права на освободившуюся комнату
Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника. Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:
- пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
- малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
- пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
- граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.
Участник программы «Работаю честно»
Обратите внимание в п.2 ст. 246 ГК РФ на фразу «РАСПОРЯДИТСЯ ЕЮ ИНЫМ ОБРАЗОМ».
Вселяя человека Вы распоряжаетесь своим имуществом иным образом.
Вам нужно оформить договор найма или договор безвозмездного пользования которые будут основанием для вселения.
Если следовать подходу что требуется согласие соседей, то тогда возникает вопрос, почему не требуется согласие соседей например на продажу комнаты или дарение, завещание,передачу в залог, во всех этих случаях собственник так же распоряжается своей долей и существенной юридической разницы в действиях собственника нет.
С Уважением Игорь.
До 2021 года для подачи документов на расселение требовалось согласие всех жильцов квартиры. На сегодняшний день это не является обязательным. Но при постановке на очередь для предоставления всем жильцам отдельного жилья предпочтение отдается тем квартирам, в которых все жильцы дали согласие на участие в проекте.
Какие проблемы с соседями по коммунальной квартире возникают обычно при сдаче в аренду комнаты?
Хорошо, если хозяину комнаты повезло и его соседи – интеллигентная пара пенсионеров и преподаватель консерватории. За чашкой чая он сообщит о намерении сдать свою комнату, пообещает найти тихого и адекватного жильца и получит единогласное одобрение. Однако иногда на фоне многолетних тяжб и конфликтов внутри квартиры не получается легко договориться и хозяин пытается найти нестандартные решения, чтобы у будущего его арендатора не возникло проблем.
Например, собирает жильцов и сообщает им о решении сдать свою комнату, но прислушается к их совету, кого из кандидатов выбрать: двух молодых студентов-скрипачей или одну женщину – работника фармацевтической компании (которая действительно хочет снять его комнату). Возможно, в качестве жеста доброй владелец комнаты оплатит долгожданный ремонт ванной комнаты, проведет в квартиру оптоволоконный интернет с разводкой кабеля по всем комнатам или возьмет на себя чуть большую долю в оплате коммунальных платежей.
Нередко можно встретить объявления, свидетельствующие о хороших отношениях, когда арендодатель проявляет к своим соседям внимание и уважение, учитывая их пожелания при поиске арендатора. Например, указывается, что «комната сдается для семейной пары, в другой комнате соседи – молодая пара без детей», приветствуют арендатора с домашними животными или человека, любящего животных, указывая, что у соседки две собаки и кошка; или «сдается комната для одной женщины старше 40 лет, в соседних двух комнатах проживают пенсионерки – интеллигентные коренные москвички», иногда даже рассматривается снижение арендной платы в обмен за помощь пожилым соседям по хозяйству.
Роман Бабичев: «Проблема в основном одна: соседи не хотят, чтобы в квартире жили посторонние люди и, соответственно, всячески препятствуют сдаче. У нас было много случаев, когда новоиспеченного арендатора просто выживали из комнаты, постоянно жалуясь хозяину на шум. Или соседи могли запретить готовить после определенного времени, делали расписание посещения мест общего пользования, прятали вещи жильца и т д.
Чтобы избежать конфликтов, необходимо заранее договориться с соседями по жилой площади. Лучше мирно решить вопрос, сразу оговорив правила совместного проживания, согласовать уборку мест общего пользования и пр.
В противном случае можно пригрозить, естественно, в рамках закона и только в словесной форме. Был реальный случай, когда такая мера сработала. Приличного молодого человека славянской внешности месяц донимали соседи по коммунальной квартире (хотели одни жить, без подселения), пока хозяин комнаты не сообщил: либо арендатор продолжит здесь жить, либо вместо него будут жить трое рабочих восточной внешности, чтобы не было скучно соседям.
После такого разговора соседи больше не придирались к жильцу, перестали строить козни, а потом вообще стали друзьями».
Как составить договор?
Договор сдачи комнаты в аренду можно составить как в письменной форме на бланке листа А4, так и воспользоваться готовой формой из интернета. При обращении к услугам юриста не возникнет проблем с составлением.
Договор сдачи в аренду комнаты содержит следующие пункты:
- Название документа.
- Информация о наймодателе и нанимателе — полностью имя, фамилия, отчество. Необязательно расписывать должности, а для юридического лица полноценно указываются данные:
- наименование;
- адрес расположения;
- правовой статус (ОАО, ЗАО, ИП);
- инициалы руководителя или ответственного лица.
- Предмет договора — комната или доля в квартире. Указывается кадастровый номер, квадратура жилой площади, основание прав на владение.
- Срок проживания и условия.
- Размер оплаты и дополнительных услуг.
- Условия расторжения договора.
- Подписи с обеих сторон.
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Как получить согласие соседей
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению. Судебная практика такова, что требование статьи 246 Гражданского кодекса о необходимости письменного согласия на распоряжение имуществом, находящимся в собственности, признано противоречащим Конституции. Сейчас получать его от остальных жильцов, проживающих в коммунальной квартире, не требуется. Чтобы у нанимателя впоследствии не возникло споров с соседями по поводу пользования местами, находящимися в долевой собственности, вам лучше заключить с ними соответствующее соглашение об использовании общей долевой собственности. Документ может быть оформлен по взаимному согласию или по решению суда.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма. Направьте в адрес наймодателя письменное заявление с просьбой разрешить заключить договор поднайма. К нему необходимо приложить письменное согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.
Комната в приватизированной квартире
Ну и наконец, перейдем к самому простому (в части согласования) случаю. Если вы являетесь единственным собственником квартиры, в которой собираетесь сдавать комнату, то не потребуется абсолютно ничье согласие, чтобы заключить договор найма.
Но если наряду с вами есть и другие собственники, то необходимо будет их согласие. Оформить такое согласие можно следующими способами:
- Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
- В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.
Мы сказали про соседей в коммунальных квартирах. Здесь же напомним вам, что если вы сдаете комнату в частной квартире, то сами будете соседствовать с нанимателями. Поэтому советуем заранее определить порядок пользования помещениями, которые вы непосредственно нанимателю не сдаете, но которыми он также будет пользоваться: прихожая, коридор, санузел и тому подобное.
Если ответственно подойти к согласованию этих моментов, то это позволит избежать многих разногласий во время проживания нанимателя у вас в квартире.