Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать земли сельхозназначения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На формирование цены участка влияет совокупность факторов. Конечно, продавец хочет получить от сделки максимальную прибыль. Но нужно соотносить желания с реальной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.
Установить цену может экспертная оценка специалистов или самостоятельно продавец в зависимости от следующих параметров земельного надела:
- месторасположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к трассам, удобства подъезда, наличия неподалеку инфраструктуры;
- площадь участка;
- инженерные коммуникации, подведенные к участку (водоснабжение, электричество, газ) или наличие возможности подведения;
- разрешенное использование земли;
- рельеф участка, почва, окружающая среда (расположение поблизости водных или лесных объектов, промышленных зон и т.д.);
- наличие построек на участке (жилого дома, бани, теплицы и иных, представляющих интерес для покупателя).
Как правило, в первоначальную стоимость закладывается возможность снижения цены. Поэтому этот фактор необходимо также учитывать при подаче объявления о продаже.
Состав земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения, согласно требованиям законодателя, могут использоваться правообладателями только в строго определенных целях. Такие земельные территории изначально не предназначены для жилого или промышленного строительства.
К земельным территориям сельскохозяйственного назначения как объектам продажи отнесены:
- любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
- все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
- любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).
За сколько можно продать свой земельный пай, от чего зависит стоимость
Владелец участка имеет право самостоятельно определять, сколько стоит земельный пай, ему принадлежащий, при этом он обязан уведомить о цене администрацию.
Коммерческая стоимость земель зависит от множества факторов, среди которых основополагающим является наличие транспортной развязки и близость к крупным городам.
Если надел расположен в большом селе, где имеется необходимая инфраструктура и можно легко приобрести или построить дом для постоянного или временного проживания, этот факт тоже будет на руку продавцу. Такой участок тоже можно продать дороже.
Как правило, земельный надел оценивают по таким параметрам, как:
- состояние земли,
- плодородность почвы,
- площадь участка,
- наличие дорог и коммуникаций.
Надо отметить, что цены даже в одном регионе могут на порядок различаться. Поэтому определяя стоимость земельного пая, ориентироваться нужно на аналогичные участки, со схожими параметрами. Если имеются сомнения, лучше обратиться к независимому оценщику, чтобы не сожалеть об упущенной выгоде постфактум.
Владельцы часто интересуются, можно ли сдавать свой пай земли в аренду. Закон не запрещает распоряжаться собственностью с целью получения выгоды.
Использование земли под ферму
Согласно Федеральному закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для ведения деятельности фермер может использовать или приобретать земли сельхозназначения. Что это означает? Все земли РФ подразделяются на категории. К примеру, жилые дома можно строить только на землях населенных пунктов, а в границах лесного или водного фонда нельзя. То же самое с использованием земель под ферму.
Участок, предназначенный для КФХ (крестьянского (фермерского) хозяйства), может быть только из земель с/х категории. Неважно, находится он в собственности или сдается в аренду на условиях. Это указано в статье 11, п. 1. На этой земле фермер совместно со своей семьей может выполнять следующие виды работ:
- производство с/х продукции (растениеводство, птицеводство, животноводство, пчеловодство);
- переработка продукции собственного производства;
- хранение с/х продукции;
- транспортировка и продажа.
Подготовка к продаже участка земли
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:
- прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
- после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
- согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
- также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
- затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
- если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.
Порядок продажи с/х земель
Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:
- Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
- Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
- Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
- Заключение договорных отношений.
- Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.
Необходимые документы для продажи
Покупатель может запросить у продавца документы, подтверждающие его права на землю, а также иные официальные бумаги, которые необходимо подготовить к сделке. Так продавец сможет подтвердить ее юридическую чистоту.
На участок земли, полученный продавцом до октября 2001 года, среди правоподтверждающих документов может находиться, например акт о предоставлении, выданный местной администрацией. Тогда перед продажей необходимо перерегистрировать право собственности.
Допустимо произвести это в момент перехода права к покупателю, но он, в свою очередь, вправе потребовать от продавца сделать перерегистрацию на свое имя перед совершением сделки купли-продажи. Только затем оформить переход права к покупателю.
К необходимым документам при продаже земельного участка относятся:
- свидетельство о собственности на объект (при наличии) или выписка из ЕГРН. Необходимо запросить свежую выписку, чтобы уточнить наличие или отсутствие ограничений и арестов — действует 30 дней;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на участок (договор купли-продажи участка земли, купчая, дарственная, свидетельство о наследстве, решение местной администрации о выделении земли, постановление суда);
- кадастровый паспорт объекта (при наличии);
- межевой план.
Дополнительно продавцом могут быть затребованы иные документы, например, справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.
При продаже земли с домом, необходимо дополнить пакет — техническим планом, где будут указаны все сооружения на земельном наделе.
Какие нужны документы для продажи земельного участка в СНТ?
Дополнительно к выше изложенному потребуется:
- справка об отсутствии задолженности по долгам за членские взносы;
- документ, подтверждающий отсутствие претензий соседей к межеванию (акт с подписями).
При наличии на участке СНТ жилого строения перед продажей земли необходимо дом зарегистрировать. До 1 марта 2021 года сделать это можно по упрощенной схеме в рамках «Дачной амнистии».
Подготовка документов для регистрации договора купли-продажи участка
Компания «Стар-Сервис» проверит документы для сделки купли-продажи земли на юридическую чистоту, согласует их с органами госрегистрации, выполнит сбор необходимого пакета для срочной регистрации сделки.
Подготовка документов потребует много сил и времени, поскольку:
- Необходимо ориентироваться в процедуре подачи документов, и требованиям к ним;
- Знать актуальные сроки подачи, перечень необходимых документов для конкретной категории недвижимости;
- Лично присутствовать при подаче документов или обращаться к доверителям.
Мы же предлагаем максимально удобный и простой способ регистрации сделок с недвижимостью любого типа – помощь специалистов, которые сэкономят массу времени и обеспечат желаемый результат.
| Регистрация прав собственности | Цены в рублях | |||
| Москва | Новая Москва | Московская область | ||
| Купля-продажа | участок | 12 000 | 13 000 | |
| участок с домом | 21 000 | 21 000 | ||
| ГОСПОШЛИНА ОПЛАЧИВАЕТСЯ ОТДЕЛЬНО |
Как изменить категорию земли
Следует понимать, что вопрос изменения категории земли сельхозназначения находится в компетенции местных (а иногда и федеральных) органов власти. То есть сам владелец или арендатор не вправе изменять категорию, даже путем обращения в судебный орган. Дело в том, что подобная процедура возможна только в случаях, предусмотренных законодательством:
- Консервация – т.е. временное исключение земельного участка из оборота в связи с тем, что дальнейшее использование может привести к серьезному ухудшению качества почвы, ее разрушению (эрозии), росту загрязнений и т.п.
- Исключение из оборота в связи с созданием природоохранных территорий для экологических, культурных, научно-исследовательских, рекреационных (отдых) и иных целей.
- Расширение населенного пункта или перераспределение части его территории – это один из наиболее распространенных случаев. В таких ситуациях особую выгоду получают владельцы угодий, потому что на их территории после изменений категории можно будет и построить капитальный дом, и прописаться в нем.
- Освоение земли сельхозназначения под промышленные предприятия, объекты инженерной инфраструктуры.
- Перевод земель в категорию водного и/или лесного фонда.
Вне зависимости от конкретной причины порядок действия в данном случае предполагает такие действия:
- Собственник (или его представитель, который действует по нотариально заверенной доверенности) обращается в местную Администрацию и предоставляет пакет документов:
- свой паспорт;
- свидетельство о собственности;
- договор, в соответствии с которым была приобретена земля (купля-продажа, мена, дарение и другие);
- кадастровый паспорт;
- заявление с обоснованием изменения (бланк и образец находятся в Администрации).
Налог с продажи земельного участка с 2023 года для физических лиц
Покупка или продажа земли – это юридическое действие перехода прав собственности и, согласно требованиям законодательства, должна проходить процедуру регистрации. В результате в рамках межведомственного взаимодействия Росреестр сообщает налоговой службе.
Продавец должен знать о том, что существуют случаи, когда он обязан уплатить с такой сделки налог. Рассмотрим вопрос налогообложения сделки с продажи земельного участка и уточним, какие нововведения принесет нам 2023 год.
- Каким налогом облагается продажа земли?
- Налог с продажи земельного участка в собственности более и менее 3 или 5 лет
- Сумма налога
- Порядок и сроки уплаты земельного налога в 2023 году
- Куда обращаться за налоговым вычетом при продаже земельного участка?
- Видео: Налог при продажи недвижимости для физических лиц
Нюансы, которые следует учесть при заключения ДКП
Однако есть и некоторые аспекты, которые следует учитывать при заключении договора купли-продажи (ДКП) земли. Договор купли-продажи земли заключается в установленной земельным правом форме. Если стороны подписывают соглашение, которое не отвечает стандартной модели, оно может быть признано недействительным.
Акт должен включать название, дату и место его составления. В нем указываются нужные данные сторон и все важнейшие условия. В качестве характеристик предмета сделки необходимо указать следующее:
- правильное местоположение отчуждаемого предмета;
- площадь участка земли;
- его кадастровый номер;
- целевое применение земельного участка, его категория;
- документально засвидетельствованное разрешение на пользование участком;
- обременения земельного участка (при их наличии).
Этот пункт особенно важен и его наличие обязательно. Иначе после покупки могут обнаружиться неизвестные факты в виде неуказанных владельцев и прочее. Это может создать проблемы новому владельцу. В некоторых случаях сделка вообще может быть признана недействительной.
Ознакомиться с правилами составления типового ДКП ЗУ можно в этом материале.
Землю сельхозназначения (как и любой другой тип земли) можно продавать частями (долями) – эта возможность зафиксирована в законодательстве. Но эта тема сама по себе достаточно обширна, имеет множество своих нюансов, самостоятельна, заметно отличается от продажи целой земли, а потому её логично рассматривать в отдельной статье.
Особенности продажи земли сельскохозяйственного назначения и их основные цели
- любого сельского производства;
- строительства дорог, расположенных внутри хозяйства:
- выпаса скота;
- здания, которые будут применяться для хранения какой-либо продукции;
- сенокоса;
- Строительные объекты, которые будут применяться для производства продукции;
- садоводства.
- Для ведения садоводства. Как правило, для такой цели земли используют различные садоводческие объединения и физические лица, которые занимаются введением личного хозяйства. Они расположены на территории коттеджных посёлков и сёл. Данные участки имеют как преимущества, так и недостатки. К преимуществам относится развитая инфраструктура. Главный недостаток заключается в ограничениях по различным габаритам строительных объектов. Также существуют нормы, которые регламентируют размер участков.
- Для ведения животноводства. Владельцами данных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Их используют для ведения животноводства. Кроме этого, их можно применять для выпаса скота, а также сенокошения.
- Для огородничества.Собственниками данных участков являются граждане РФ. Они применяются для выращивания:
- ягодных культур;
- картофеля;
- овощных культур;
- других культур.
- Для перевода земель с/х назначения в другую категорию. На сегодняшний день все участки относятся к определённой категории. Однако часто возникает потребность в изменении категории:
- проведение коммуникаций;
- проведение магистралей;
- возведение промышленного объекта;
- расширение границ.
- строительство жилищного объекта;
- проведение дорог и т. д.
- Для строительства дачного хозяйства. Данными участками, как правило, владеют физические лица. Они используются для отдыха. Каждый владелец имеет право на строительство дачи. При необходимости можно прописаться на даче. При строительстве здания не нужно руководствоваться ограничениями по габаритам, а также особым назначениям.
- Для строительства усадьбы. Качественные земли сельхоз назначения можно использовать для возведения усадьбы. Сегодня такие участки в дефиците. Для того чтобы на участке можно было возводить строительные объекты нужно поменять вид разрешительного применения. Также можно поменять категорию.
- любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
- все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
- любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).
Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Как найти земельный участок
Продажа земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по стандартным правилам, регламентированным на законодательном уровне, с учетом гражданского и земельного законодательства.
Единственным отличием является то, что перед заключением соглашения с третьим лицом, продавец обязан уведомить местную администрацию о планах реализовать свой сх надел.
Чтобы понять, как найти земельный участок, нужно определить, у кого гражданин или организация планирует приобрести объект. Если у частника, то можно посмотреть сайты и газеты с объявлениями, пообщаться со знакомыми, обратиться в действующий колхоз или бывшим его работникам.
Если физическое или юридическое лицо планирует приобрести муниципальные или государственные сельхозугодья, то посмотреть свободные участки можно на кадастровой карте, размещенной на официальном сайте Росреестра.
Также, сведения о землях, которые выставлены на продажу, содержатся в местных СМИ (газетах, телевидении и др.).
Еще один вариант – обратиться в администрацию или в комитет по управлению имуществом (в зависимости от того, кто является уполномоченным органом в данной сфере). Вполне возможно, что работники ведомства любезно предоставят информацию о свободных землях сельскохозяйственного назначения, которые можно купить.