Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подать в суд на застройщика за некачественное строительство многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
За что отвечает застройщик
Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.
Что входит в возможные поломки оборудования:
- сбой в работе или лопнувшие батареи
- лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
- перепады напряжения в сети
- засоры (труб, мусоропроводов)
- поломки лифта
Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:
- грибок и плесень
- трещины фасадов, стен, потолков
- нестыковка швов
- дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
- нарушенная геометрия пространства квартиры
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe
- 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
- Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
- Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
- Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
- Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
- Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
- Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
- Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
- Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
- Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
- Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
- Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
В какой суд подать иск
В спорах с застройщиками истцы имеют право подавать документы не по месту нахождения строительной организации, а по месту своего жительства или пребывания. Разумеется, в том случае, если спор возникает по вопросам участия в долевом строительстве или в сфере закона о защите прав потребителей. Если вы затеваете тяжбу на общеправовых основаниях, то иск подаете по месту нахождения ответчика. К общеправовым можно отнести иск о признании заключенного договора недействительным.
И еще один случай — когда споры возникают о правах на недвижимое имущество. Такие споры относят к случаям исключительной подсудности, поэтому проводятся по месту нахождения имущества.
Иногда коварные девелоперы в договорах прописывают конкретный суд, в котором должны рассматриваться споры. Например, указывают третейский. Вы должны знать, что в соответствии с законом о защите прав потребителей, вы имеете право выбора подсудности, то есть суда, в котором будет рассматриваться дело. Поэтому, подавая иск, одновременно ходатайствуйте о признании недействительным пункта о рассмотрении споров в назначенных судах. Иначе суд будет иметь основания отклонить иск как направленный в ненадлежащую инстанцию.
Как же рассчитать, что и сколько включает в себя компенсация:
Непосредственно сумма на устранение самих недостатков:
Собственник квартиры с помощью специалиста выявляет сами нарушения, а затем проводится оценка стоимости их устранения. В эту оценку входят ремонтные работы, расходы на материалы, оплату рабочих и т.д. Обычно, если в ваших подсчетах все верно, то суд при рассмотрении иска о взыскании денежной компенсации с застройщика, данную сумму не уменьшает. Если, конечно, представитель Застройщика не заявит ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
Неустойка за нарушение сроков устранения дефектов, при условии, что застройщик нарушил срок, который был согласован с участником ДДУ для устранения недостатков. Хотя тут суд, согласно статье 333 ГК РФ., может снизить неустойку. Неустойка считается исходя из формулы 1% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки устранения недостатков. Особенность в том, что в каждом суде своя практика относительно применения данной статьи. Потому здесь лучше прибегнуть к помощи квалифицированного юриста.
Также взыскивается компенсация за оплату услуг специалистов: инженера по оценке дефектов, юриста, если вы сотрудничали по предварительной оплате.
Компенсация морального вреда. Эту сумму суды, обычно, снижают и выносят решения о взыскании компенсации морального ущерба в размере, не превышающем 10 000 рублей.
Средняя сумма общего взыскания по иску, из нашего опыта, составляет 300 000 — 400 000 руб. (средняя стоимость устранения строительных недостатков составляет от 7 000-14000 руб./кв.метр). Общий разброс сумм по взысканию примерно от 80 000 руб. до 1 000 000 руб.
Подсудность и подведомственность исков о строительных недостатках.
При предъявлении иска от имени собственников – физических лиц (по надлежаще оформленной доверенности) вопросы о подсудности и подведомственности будут разрешаться нормами Гражданско-процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) и Закона о ЗПП, так как Закон 214 не содержит нормы о подсудности и подведомственности таких споров.
В соответствии с пунктом 1 ст. 22 ГПК РФ «Подведомственность гражданских дел судам» суды рассматривают и разрешают, в том числе, и исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
Пунктом 3 указанной статьи установлено, что суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй ст. 22 ГПК РФ, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
В соответствии со ст. 23 ГПК РФ «Гражданские дела, подсудные мировому судье», судебные споры между участниками долевого строительства и застройщиками по устранению строительных недостатков не входят в перечень категорий дел, подсудных мировому судье.
Согласно пункту 2 ст. 17 Закона о ЗПП иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
-
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;
-
жительства или пребывания истца;
-
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
Данный вывод сделан также в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее – Пленум ВС РФ № 17).
Таким образом, данный иск от имени собственников – физических лиц (по доверенности), должен быть подан в суд общей юрисдикции по выбору истца на основании ст. 17 Закона о ЗПП или ст. 28 ГПК РФ.
Кроме того, пунктом 3 ст. 17 закона о ЗПП установлено, что потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
При подаче иска от имени управляющей организации по договору управления иск подается согласно положениям Арбитражно-Процессуального кодекса РФ.
Вышеуказанные выводы подтверждаются судебной практикой по рассмотрению данной категории дел:
Определение Верховного Суда РФ от 29.12.2016 г. № 307-ЭС16-19702: суд установил, что нарушение застройщиком сроков передачи помещения истцу обусловлено наличием выявленных недостатков, не препятствующих использованию помещения по прямому назначению, а также отказом истца от подписания акта приема-передачи объекта, а не задержкой строительства объекта или другими не зависящими от застройщика обстоятельствами. Следовательно, вина ответчика в нарушении сроков передачи объекта отсутствует, равно как и основания для применения к нему меры гражданско-правовой ответственности в виде неустойки и взыскания упущенной выгоды.
Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2017 г. № 83-КГ16-14: сам факт нарушения прав потребителя презюмирует обязанность ответчика компенсировать моральный вред. Взыскание морального вреда в связи с нарушением прав за более ранний период просрочки обязательства по передаче объекта долевого строительства не препятствует заявлению требования о взыскании компенсации морального вреда за новый период просрочки исполнения обязательства.
Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 г. № 18-КГ17-211: по смыслу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем с ответчика в пользу потребителя подлежит взысканию штраф.
Определение ВС РФ от 12 апреля 2018 г. № 309-ЭС18-2541:
«…Исследовав обстоятельства спора и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам главы 7 Кодекса, в числе которых заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, исходил из того, недостатки на инженерных системах отопления и водоснабжения выявлены в течение гарантийного срока, причиной их возникновения явилось ненадлежащее выполнение строительно-монтажных работ, застройщик несет ответственность за качество объекта долевого строительства, размер убытков на устранение аварийных и предаварийных ситуаций документально подтвержден, в связи с чем удовлетворил заявленные требования. При этом судами учтено, что способ устранения недостатков выбран истцом и является оптимальным, исходя из конкретных обстоятельств спора».
Примеры судебных решений: Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 октября 2017 г. № 33-21156/2017, Определение ВС РФ от 11 мая 2018 г. № 5-КГ18-13.
Судебная практика свидетельствует о том, что суды довольно часто применяют ст. 333 ГК РФ к сумме штрафа, уменьшая ее (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.06.2017 г. по делу № 33-20295/2017, от 06.06.2017 г. по делу № 33-21414/2017).
Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы:
-
В интересах управляющей организации в кратчайшие сроки после начала действия договора управления МКД выявить и задокументировать все выявленные строительные недостатки, предпочтительно даже путем получения экспертного заключения (либо заявить ходатайство о проведении экспертизы в суде).
-
Управляющей организации необходимо от своего имени, а также от имени собственников направлять (желательно, неоднократно) в адрес застройщика претензии об устранении строительных недостатков.
-
Иски к застройщику желательно подавать от имени собственников по надлежаще оформленной доверенности на юриста УО (естественно, при наличии желания собственника), при этом указать управляющую организацию третьим лицом по делу. В любом случае в интересах УО активно участвовать в судебном процессе.
-
В случае подачи иска от имени управляющей организации, нормы Закона о защите прав потребителей о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда, освобождении от оплаты госпошлины – неприменимы.
-
В случае взыскания в судебном порядке собственниками ущерба своему имуществу по причине наличия строительных недостатков с управляющей организации (бывает и такое) – взыскивать убытки с Застройщика в порядке регресса. Однако при этом, взысканные с УО штрафы по Закону о ЗПП возвращены ей не будут. Вот такая ответственность УО без вины.
Это виновата подрядная организация
Иногда дольщики думают, что смысла предъявлять претензии нет — застройщик скажет, что работы выполняла подрядная организация и отправит разбираться с ней. Но если обнаруживается какой-то дефект, то дольщик не должен идти к подрядчику, который выполнял определенные работы, предъявлять к нему претензии, требовать устранить недостатки.
По действующим законодательным нормам девелопер обязан сдать в эксплуатацию объект, который отвечает:
— положениям заключенного ДДУ;
— правилам и нормам, регламентирующим строительные работы;
— проектной декларации;
— строительным техрегламентам.
Взаимоотношения дольщика и застройщика также регулируются ДДУ. В договоре ДДУ подрядчики не фигурируют — за качество работ перед дольщиком отвечает застройщик. Поэтому все претензии в отношении дефектов нужно предъявлять именно застройщику, если в них есть его вина. Даже если виной дефекта стала некачественная работа, выполненная подрядчиком, застройщик должен решать вопрос без привлечения дольщика.
Застройщик получил претензию, но ничего не делает
Застройщик может никак не реагировать не претензию или пообещать устранить дефекты, но ничего не сделать. В таком случае собственник квартиры имеет право направить иск в суд. При обращении в суд важно соблюсти досудебный порядок урегулирования ситуации. Это означает, что сначала нужно направить претензию застройщику. Только в случае, если просьба в претензии будет неудовлетворена или удовлетворена не полностью, суд может рассмотреть заявление.
В исковом заявлении указывают:
— название органа, куда направляется иск;
— название компании застройщика, его юридический адрес;
— ФИО заявителя и адрес проживания;
— описание выявленных дефектов;
— перечень нарушенных прав собственников жилья;
— основание для подачи иска – положения закона, подписанного ДДУ;
— информация о направленной претензии и действиях, предпринятых застройщиком;
— требования заявителя.
Иск в суд можно направить самостоятельно или составить коллективное заявление — от нескольких собственников, которые предъявляли претензии застройщику. Иск будет рассматриваться в течение 2 месяцев. В случае, если суд удовлетворит иск, то кроме исполнения вынесенного решения застройщик будет обязан возместить судебные издержки и расходы, связанные с оплатой услуг эксперта.
Если претензия была направлена застройщику управляющей компанией и не удовлетворена, в этом случае также необходимо обратиться в суд. Но для обращения в суд от имени жильцов многоквартирного дома управляющую компанию нужно наделить такими полномочиями. Для этого инициируют проведение собрания собственников жилья. В повестку дня включают вопрос о наделении УК полномочиями для обращения в суд с иском к застройщику.
Иск на неустойку на застройщика
Несвоевременная сдача объекта – повод подать исковое заявление. От уплаты госпошлины истец освобожден, застройщик обязан компенсировать убытки, понесенные вами в процессе просрочки сдачи жилья. К ним относятся платежи за аренду квартиры, которую был вынужден снимать истец. Ответчик обязан вернуть пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, возместить моральный вред, причиненный истцу. Если вы были вынуждены жить с проблемными соседями, переживать о несвоевременной сдаче жилья, искать квартиру для найма – самостоятельно оцените моральный вред, причиненный вам. С 2012 года появилась возможность взыскать штраф в размере 50% в пользу истца. Кроме того, выплачивается неустойка. К иску прикладывается подробный расчет суммы, которая подлежит уплате.
Если застройщик не выходит на связь
Более распространенным вариантом является случай, когда девелопер после истечения предусмотренных в договоре долевого участия сроков, не предпринимает никаких действий в отношении дольщика и не направляет каких-либо уведомлений.
Надлежащим исполнением строительной фирмой обязательств перед дольщиком является подписание в официальном порядке акта приема-передачи жилого помещения, на основании которого покупатель получает право собственности на свою жилплощадь.
Нужно учитывать, что передача квартиры до сдави объекта, к примеру, для «проведения ремонта», являющегося фактически чистовой отделкой жилья, не считается передачей жилого помещения согласно ФЗ-214. Передача помещения в установленном порядке может быть совершена только после сдачи новостройки.
Если строительная компания молчит и не предлагает подписать передаточный акт, значит произошло нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию. Неустойка начинает начисляться на следующий день после наступления срока, указанного в ДДУ.
Перед обращением в суд необходимо соблюсти претензионный порядок урегулирования спора. Для чего нужно самостоятельно обратиться к застройщику. Важно помнить, что любое обращение должно быть официальным и подтверждаться письменными доказательствами.
Написать жалобу на застройщика
Жалоба на застройщика и его компанию — это доступный каждому способ восстановить свои права, определить или наладить порядок взаимодействия с вашими контрагентами по договорам участия в долевом строительстве, а также действенный и эффективный вариант разрешить любую спорную ситуацию.
Образец жалобы на застройщика не определен требованиями действующего законодательства и вы вправе написать жалобу на застройщика, в свободной форме, изложив суть возникшей проблемы. Для того, чтобы описать спорную ситуацию, которая нарушает ваши права участника долевого строительства и договорных отношений с компанией застройщика, не обязательно обладать специальными знаниями, просто рекомендуем вам воспользоваться нашими рекомендациями по составлению и примерами жалобы на застройщика.
И первое, с чего нужно начать, определиться и ответить себе на вопрос:
Федеральная судебная практика
В случае неисполнения застройщиком требования участника о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей, устанавливающие санкции за несвоевременное устранение недостатков товара, в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
(П. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и (или) установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта.
(П. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
Обязанность представить доказательства, подтверждающие, что замена строительных материалов на эквивалентные по качеству соответствует условиям договора и не привела к ухудшению качества объекта долевого строительства, возлагается на застройщика (П. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).
Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения (П. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).
Закон N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки (П. 8 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности (П. 14 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным ч. 1 и 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса). Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ (П. 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
При установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.
Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства) (П. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок заявленных истцами недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, установлены судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителей являются неправомерными.
Ссылка судов на то, что выявленные в ходе экспертизы недостатки в квартире не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению, не может быть принята во внимание как основанная на неправильном толковании и применении положений ч. 1 и 2 ст. 7, п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.10.2018 N 47-КГ18-14).
Практика Московского городского суда
Доводы истца о том, что ответчик самовольно изменил планировку и площадь квартиры, тем самым допустив существенные нарушения условий договора, суд отклонил, указав, что изменение конфигурации стен в коридоре у санузла, вследствие которых изменилась длина коридора и его площадь, не свидетельствует об отступлении от условий договора и не приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства.
Несовпадение проектной и фактической площади квартиры не является недостатком квартиры, наличие которого может повлечь последствия, предусмотренные ст. 7 Закона N 214-ФЗ (Определение Московского городского суда от 08.08.2018 N 4г-2968/2018).
Факт введения объекта в эксплуатацию и наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о соответствии возведенного здания требованиям технических регламентов и проектной документации, а представленное истцом заключение не содержит выводов о том, что выявленные недостатки являются существенными и препятствуют использованию объекта по назначению (Определение Московского городского суда от 16.05.2018 N 4г-5740/2018).
Доказательств, что отказ принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора, в материалы дела истцом не представлено. На этом основании отказ участника долевого строительства от приемки объекта признан злоупотреблением правом. В удовлетворении исковых требований к застройщику отказано (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2018 по делу N 33-46472/2018).
В удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков — сокрытие электропроводки, суд отказал, поскольку квартира истцу передавалась без отделочных работ, в связи с чем обязанность ответчика по возмещению истцу материальных затрат на производство таких работ договором не предусмотрена (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2018 по делу N 33-35669/2018).
Для подтверждения своих требований истцу надлежит доказать причинно-следственную связь между возникшими дефектами и виной ответчика в их возникновении; причина их возникновения может заключаться не только в дефектах работ, но и в ненадлежащей эксплуатации дома.
Суд также отметил, что применительно к правоотношениям, возникающим из передачи собственникам многоквартирных домов общего имущества, не соответствующего требованиям о качестве товара (услуги), нормы ст. 15 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» необходимо применять в единстве и взаимосвязи с положениями, регулирующими владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу N 33-17962/2018).
Оформление застройщиком одностороннего акта передачи объекта долевого строительства не лишает участника долевого строительства права на возмещение расходов по устранению недостатков в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2018 по делу N 33-16337/2018).
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании расходов, понесенных истцом на устранение недостатков объекта долевого строительства, а также расходов по найму жилого помещения, суд пришел к выводу, что в нарушение ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ истцом не представлено бесспорных, допустимых и объективных доказательств, подтверждающих необходимость несения расходов по оплате проживания в снятом жилом помещении, в том числе объективных обстоятельств, мешающих истцу проживать по месту регистрации (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2018 по делу N 33-10795/2018).
Заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, если экспертиза проведена не тем лицом, которому поручалось ее проведение (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2018 по делу N 33-11023/2018).
Утверждение ответчика о том, что в заключении эксперта отсутствуют сведения об ученой степени и звании эксперта, не свидетельствует об отсутствии у эксперта необходимых для проведения экспертизы знаний, поскольку экспертиза была проведена специалистом отдела строительно-технических экспертиз, имеющим высшее техническое образование по специальности «Городское строительство и хозяйство» с присвоением квалификации инженера; имеющим диплом магистра по специальности «Строительство» с присвоением квалификации магистра; имеющим сертификат о прохождении краткосрочного курса повышения квалификации и прослушивании курса лекций на семинаре «Система сборно-монолитных перекрытий. Проектирование и возведение». При этом наличие ученой степени не является обязательным условием для проведения судебной экспертизы (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.02.2018 по делу N 33-3812/2018).
Это государственный орган, защищающий права потребителей. Вы можете обратиться в ведомство, если:
- Строительная компания не соблюдает гарантийные обязательства, а все обращения к ней остаются без ответа.
- В договоре участия в долевом строительстве включены условия, ущемляющие права потребителей. Например, застройщик занизил гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять требования в связи с ненадлежащим качеством объекта.
- Необходима помощь для составления иска на застройщика для судебного разбирательства по защите прав дольщиков. В региональном управлении нужно уточнить возможность подачи иска.
- Необходимо заключение компетентного органа по вопросам уже начатого судебного процесса с застройщиком. В данном случае пишется ходатайство на имя судьи, который ведет это дело. В нем прописывается привлечение к делу Роспотребнадзора согласно ст. 47 п. 5 ГПК РФ.