Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой срок после приватизации я могу продать квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.
Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.
Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.
Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.
Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.
Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:
- вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
- вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.
Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:
- B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
- Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.
Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.
Как быть с неприватизированной недвижимостью?
Продать жильё, которое не принадлежит гражданам, невозможно. Чтобы продать квартиру, её нужно вначале приватизировать. В приватизации есть свои положительные и отрицательные стороны.
К положительным факторам относятся следующие:
- жилец получает собственное жильё, из которого его нельзя выселить;
- владелец квартиры может продавать, менять, дарить жильё;
- можно делать капитальный ремонт своей жилплощади.
Минусы приватизации:
- госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
- стоимость оформления документации – 5 000 рублей;
- регистрация госорганами – 60 дней.
Продать квартиру после оформления её в собственность можно, являясь владельцем жилья и имея на руках весь пакет требуемых документов. Если квартира принадлежит владельцу приватизированного жилья больше трёх лет, подоходный налог от полученного дохода платить не нужно.
- Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
- Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
- Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
- Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
- При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
- Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
- Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
- Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей для каждой из долей.
- Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.
Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры
При планировании сделки по продаже приватизированной жилплощади нужно заранее позаботится о сборе необходимых документов.
Потому важно знать о том, какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры. Закон требует, чтобы была подготовлена следующая документация:
- Техническая документация из БТИ;
- Подтверждение прав собственности владельца на помещения жилого формата;
- Персональная документация собственника, подтверждающая его личность;
- Справки из управляющих компаний и ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам, а также сведения о количестве проживающих в обозначенной квартире и численности граждан, которые тут зарегистрированы;
- Если в квартире проживают иждивенцы или несовершеннолетние дети, также потребуется разрешение на продажу со стороны попечительского совета, а также органов опеки.
В целом, каждая ситуация имеет свои нюансы, и потому при продаже своего жилища необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Он тщательно изучит все обстоятельства, и сможет подсказать, какие дополнительные документы могут потребоваться при взаимодействии с покупателем, и проведет процесс с минимальными рисками для обеих сторон. Кроме того, правовед сможет оценить рыночную цену квартиры и поможет урегулировать любые проблемы, которые могут возникнуть.
Можно ли продать квартиру сразу после приватизации с минимальными налоговыми выплатами или без налогов?
Учитывая отсутствие временных границ, сделка при наличии свидетельства собственника, характеризуется двумя законными требованиями:
- Завершением процедуры приватизации – госрегистрацией имущественных прав.
- Выплатой после продажной налоговой суммы.
Справка. Напоминаем, что если продать квартиру сразу после приватизации, то налог составит 13% от дохода (продажной цены объекта).
Итак, по сути, от налога не уйти, но существует способ для возврата налоговой суммы. Им является приобретение нового жилья с последующим получением налогового вычета. Таким образом государство возвращает налог.
Конечно без ограничений не обходится:
- Вычет – одноразовая мера уменьшения налога.
- Его величина не превышает двухмиллионную рублевую планку.
- Полагается лишь физлицу – плательщику налога от получаемого дохода.
Когда можно продать жилье без уплаты налога
Налоговым кодексом установлены два разных срока владения недвижимостью — три года и пять лет, — по истечении которых платить налог при продаже и подавать декларацию не нужно. Какой именно срок применяется в том или ином конкретном случае, зависит от того, как была получена недвижимость.
Трехлетний срок владения для освобождения от НДФЛ:
- наследство. Трехлетний срок владения применяется к недвижимости, которая была получена по наследству. Сам срок считается со дня смерти наследодателя;
- подарок от близкого родственника. Продать квартиру или другую недвижимость без уплаты налога через три года можно, если она досталась в подарок от близкого родственника;
- приватизированная квартира. Трехлетний срок владения применяется к приватизированной недвижимости. Срок владения начинается с даты подписания договора передачи квартиры в собственность;
- недвижимость, полученная по договору ренты. В данном случае тоже не нужно платить налог с продажи, если полученная квартира по договору ренты была в собственности не менее трех лет;
- единственное жилье. С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 1 января 2016 года, сокращен до трех лет при условии, что это единственное жилье.
Можно ли продать квартиру сразу после приватизации с минимальными налоговыми выплатами или без налогов?
Учитывая отсутствие временных границ, сделка при наличии свидетельства собственника, характеризуется двумя законными требованиями:
- Завершением процедуры приватизации – госрегистрацией имущественных прав.
- Выплатой после продажной налоговой суммы.
Справка. Напоминаем, что если продать квартиру сразу после приватизации, то налог составит 13% от дохода (продажной цены объекта).
Итак, по сути, от налога не уйти, но существует способ для возврата налоговой суммы. Им является приобретение нового жилья с последующим получением налогового вычета. Таким образом государство возвращает налог.
Конечно без ограничений не обходится:
- Вычет – одноразовая мера уменьшения налога.
- Его величина не превышает двухмиллионную рублевую планку.
- Полагается лишь физлицу – плательщику налога от получаемого дохода.
Особенности налогообложения
Поскольку процедура продажи жилья предполагает подготовку определенных документов, то к сделке стоит подключить нотариуса. Обычно, эти специалисты сообщают собственникам жилья о предстоящих к исполнению налоговых обязательствах. У продавца могут возникнуть некоторые расходы, о которых следует знать заранее:
- Приватизация не предполагает уплаты госпошлины или налогов, поскольку услуга бесплатная.
- За кадастровый паспорт госпошлину платить придется.
- Налог на доход физического лица придется платить при продаже квартиры, если на это имеются соответствующие обстоятельства.
Возможно, что возникнут дополнительные расходы, связанные с оформлением и подготовкой документации. В этой связи стоит заранее просчитать итоговую сумму. Налог на доходы платиться не всегда, а лишь при определенных обстоятельствах:
- реализация жилья сразу после приватизации. Налог составит 13% от стоимости имущества;
- продажа жилья в течение 5 лет с момента перевода в собственность. Сумма исчисляется 13% от стоимости жилья.
Оплата налога производится по правилам, описанным в НК РФ, поэтому, любое уклонение от регламента может привести к административному, а иногда и к уголовному наказанию.
Преимущества и недостатки
Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:
Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )
Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире.
Прописать в квартире новых жильцов. В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников
В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений.
Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма.
Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.
Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.
Можно ли продать неприватизированное жилье
Проводить манипуляции с недвижимостью, неявляющейся собственностью, юридически невозможно. По закону и бумагам владельцем квартиры считается государство или муниципалитет. Несмотря на это, есть способы, когда неприватизированная квартира может быть продана. Варианты законные, но имеет ряд особенностей и рисков, поэтому если есть возможность провести приватизацию, то лучше перед продажей сделать это самостоятельно.
При отсутствии приватизации квартира может быть реализована следующими способами:
- Продажа с одновременной приватизацией. Предполагается подача запроса на приватизацию, при положительном решении муниципалитета или государственного органа, проводится регистрация права собственности. Впоследствии заключается договор купли-продажи. На этапе оформления приватизации рекомендовано взятие предоплаты, размер выбирается по индивидуальным условиям. Процедура не отличается быстротой, требуется проведение ряда юридических процедур, важны доверительные взаимоотношения сторон, часто такие сделки заключаются между родственниками, проверенными знакомыми.
- Продажа через прописку. Вариант выгоден для продавца, так как собственник получает деньги, передает жилье, снимает с себя ответственность за приватизацию. Покупатель регистрируется в квартире, прописка удостоверяется и отмечается у нотариуса, продавец выписывается. Передача денежных средств, а также само соглашение фиксируется на бумажном носителе. Взаимоотношения рискованные, есть риски для обеих сторон, найти покупателя на стороне для такой продажи сложно, не каждая нотариальная контора работает с подобными процессами.
- Обмен. Законодательством разрешается менять неприватизированную квартиру на приватизированную, регламентируются действия ЖК РФ. Для проведения обмена привлекается третье лицо, имеющее в собственности буферное жилье. Схема предполагает: выкуп буферной недвижимости, обмен ее на неприватизированную, агентская квартира снова продается прежним владельцам, происходит получение денежных средств, покупателем приватизируется жилье. Манипуляции имеют высокие риски, агентства с буферным жильем могут быть и мошенниками.
Перед проведением манипуляций, направленных на сделку с неприватизированной квартирой, требуется подтверждение, что недвижимость подлежит переходу в собственность.
Купля или продажи квартиры предполагает множество юридических особенностей, соответствий ЖК и СК, поэтому проводить такие серьезные сделки нужно совместно с юристом, риелтором или другим проверенным специалистом, уполномоченным грамотно и законно решать подобные вопросы.
Значит ли это, что не существует возможности продажи жилплощади сразу после приватизации? Конечно, сделать это можно, получив на руки документ собственника и оформив процедуру приобретения и продажи в тот же день. Можно ли в 2022 году продать приватизированную площадь без налога?
Норм того, какое время должно пройти, не существует, но необходимо соблюдать все требования закона:
- Процесс приватизации квартиры должен завершиться государственной регистрацией собственности.
- После продажи жилья необходимо заплатить налог.
Важно! Если продать приватизированную квартиру нужно для того, чтобы купить новую, собственник имеет право на возврат уплаченного подоходного налога путем получения налогового вычета за имущество. В итоге заплаченный налог будет в полной мере возвращен государством.
Однако существуют ограничения, относящиеся к данному вычету:
- использовать его разрешается только единожды;
- его максимальная сумма – два миллиона рублей;
- он выдается только тому, кто уплатил налог.
Но с получением права собственности владельцу придется ежегодно оплачивать налоговые взносы за недвижимость.
Стоит учесть, что недвижимость при приватизации достается бесплатно, поэтому она составляет доход для ее владельца.
В законе прописано, что право собственности на квартиру возникает в момент регистрации документов в ЕГРП (статья 7).
Такая возможность наступает сразу после получения свидетельства и постановки жилья на государственный учет в Росреестре. Продать квартиру собственник может в тот же день, как получит на руки документ о собственности. Стоит учесть, что недвижимость при приватизации достается бесплатно, поэтому она составляет доход для ее владельца.
Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
Откладывать продажу приватизированной квартиры часто приходиться из-за организационных вопросов, в связи со сбором необходимых свидетельств, бумаг, спорных ситуаций с наследованием.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Обязательное условие — наличиеправоустанавливающих документов, включая выписку ЕГРН. Как только выписка будет выдана, проведены соответствующие отметки, владелец вправе подготавливать договор купли-продажи.
Имея квартиру, каждый распоряжается ею по своему желанию. Кто-то собирается сдавать ее для получения дохода, кто-то остается в ней жить, а кто-то решает продать недвижимость.
Снижение минимального срока владения. Кого освободят от необходимости платить НДФЛ и подавать декларацию при продаже жилья с 2020 года..
Честная продажа квартиры после приватизации возможна только при наличии основного документа – свидетельства о праве на собственность. Он необходим, чтобы удостовериться в реальности владения указанной недвижимости.
Процедуру продажи можно проводить как самостоятельно, так и через агентство, которое возьмет на себя всю черновую работу, занимающую много времени и сил, однако дешевле будет продать квартиру самостоятельно
Чтобы провести операцию законно, необходимо помнить о нескольких нюансах:
- Необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в реестре.
- Не нужно вестись на сомнительную выгоду при снижении официальной цены на сделку, чтобы снизить размер налога. Если поступить таким образом, то никак не получится доказать, что покупатель должен был отдать большую сумму, нежели написано в договоре.
- Налоговый вычет не производится, если недвижимость продается близким родственникам.
- Если квартира продается супругами, то она считается совместно нажитым имуществом.