Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить участок под ИЖС в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Законодательные нормы использования земель под ИЖС
Общая высота строения на землях под ИЖС не должна превышать отметки в 20 метров. Но гораздо важнее – неделимость дома на отдельные объекты недвижимости, оформленные на разных владельцев.
Помимо жилых комнат, необходимо строение оборудовать бытовыми помещениями под нужды жильцов. Обязательны санитарные комнаты.
Внимание! С августа 2019 года начало строительства дома на участке ИЖС и его завершение носит уведомительный характер. Не требуется письменного разрешения – достаточно лишь в письменном виде поставить в известность соответствующие органы.
Описанное является принципиальным отличием земель ИЖС от СНТ и наделов похожих типов – там по-прежнему требуется разрешение на строительство.
Если участок унаследован
Регистрация унаследованной земли стоит 0,3 % от цены участка – это касается ближайших родственников и 0,6% – для иных лиц. Нотариус выдает свидетельство о праве на частное владение. Работа нотариуса будет стоить 5 тысяч рублей. Заявленная сумма вырастет, если право на наследство предстоит защищать в суде.
Следует помнить, что объект признается недвижимостью имуществом, а потому обязательно регистрировать надел. Для этого нужно подать заявление о проведении государственной регистрации и предоставить к стандартному перечню документов полученное от нотариуса свидетельство. Госпошлина составит 350 рублей, для долевой собственности – 100 рублей. Госрегистрация проходит в десять рабочих дней. Только после этого наследник обладает правом собственности на обретенную площадь.
Покупка или продажа участка
Право собственности может возникнуть в результате проведения сделки купли-продажи и оформления соответствующего договора. Такой договор, согласно действующему законодательству, в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Можно прибегнуть к услугам нотариуса, и он заверит, что сделка проведена законным путем, либо обратиться в Росреестр, либо МФЦ. Регистрация договора в ЕГРН дает возможность использовать землю и совершать с ней сделки. Регистрацию договора и права на собственность (не стоит путать эти понятия) можно оформить онлайн на сайте Росреестра или через портал Госуслуг.
Сколько стоит оформление земельного участка в собственность при покупке, указывает Налоговый кодекс, ст. 33: плата составит 2 тысячи рублей, если на участке не возводились постройки; оформление земли с домом оценивается вдвое больше.
Зарегистрировать право на землю при купле-продаже возможно, подготовив расширенный пакет документов. К обычному набору (паспорт, кадастрово-межевая документация), добавляется выдержка из ЕГРН от продавца, доверенности от продавца и покупателя, предварительно заверенные, свидетельство о собственности, согласие собственников на продажу доли и согласие супруга (ги), договор купли-продажи (понадобится 3 экземпляра), заявление на госрегистрацию, передаточный документ по договору, оплата госпошлины, заверенная квитанцией.
Собрав все необходимые документы, выполнив, если это требуется, дополнительные действия (например, межевание), можно смело обращаться в госорганы для регистрации права собственности. Сдать бумаги можно в территориальный орган Росреестра либо в многофункциональный центр. Стоимость процедуры равна размеру госпошлины. Начиная с 2015 года физическим лицам нужно уплатить 350 рублей за упрощенную регистрацию, 2000 рублей за обычную. Юридическому лицу оформление собственности обойдется значительно дороже — 22 тысячи рублей.
Сроки, установленные 16 статьей ч.1 ФЗ 218 (13.07.2015) будут следующими:
- Неделя после приема документов в Росреестре;
- Девять дней после приема документов в МФЦ.
Учитываются только рабочие дни.
Когда речь идет о переоформлении участка, полученного до 2001 года, возникает потребность в подготовке кадастрового паспорта объекта и проведения межевания (если оно не проводилось ранее). В результате сбор документов и последующее оформление может занять несколько месяцев.
Более позднее приобретение участка позволит быстрее пройти процесс оформления бумаг в Кадастровой Палате. На подачу заявления, оплату услуги и изготовление документа уходит около 10 дней.
Планируя отчуждение земли в пользу нового владельца, необходимо учитывать длительность сбора документации и готовиться к сделке заранее.
Регистрационная пошлина
Основанием считать процесс переоформления завершенным станет внесение регистрирующей записи и выдача подтверждающих документов. Однако действия по регистрации относятся к платным услугам и требуют определенных расходов.
В зависимости от характеристик участка и категории будущего собственника, расходы будут различаться:
- при планировании строительства дачного дома, организации подсобного хозяйства, оплачивают 350 рублей в пользу бюджета;
- если регистрируется доля из земель сельхозназначения, оплата составит 100 рублей;
- пошлина на землю, отведенную под жилой объект, составляет 2 тысячи рублей для физлиц, и 22 тысячи рублей – для юридических лиц.
Требования к строительству дома на земельном участке ИЖС
Требования к высотности дома:
- Не более 3 этажей;
- Не выше 20 метров;
Требования к помещениям в доме:
- Площадь гостиной — от 12 квадратных метров;
- Площадь спальной комнаты — от 8 квадратных метров;
- Площадь прихожей — от 1,8 квадратных метров;
- Площадь кухни — от 6 квадратных метров;
- Площадь санузла — от 1 квадратного метра;
- Высота потолков — от 2,5 метров;
- Ширина лестниц — от 0,9 метров;
- Высота подвального этажа — от 2 метров.
Требования к расположению дома:
- Деревянные дома должны располагаться на расстоянии 15 метров от соседнего дома;
- Кирпичные дома с деревянными перегородками должны располагаться на расстоянии 8 метров от соседнего дома;
- Кирпичные дома должны располагаться на расстоянии 6 метров от соседнего дома.
- Расстояние от фундамента дома до дороги — от 5 метров;
- Расстояние от дома до проезда на другие территории — от 3 метров;
- Расстояние от дома до границы будущего забора — от 3 метров;
- Дом должен располагаться на расстоянии 4 метров до подсобных строений;
- Дом должен располагаться на расстоянии 12 метров от туалета, выгребной ямы или сарая для животных;
- Дом должен располагаться на расстоянии 5 метров от бани.
Другие важные моменты:
- Дом не делим на самостоятельные объекты недвижимости;
- В доме могут находиться вспомогательные помещения для бытовых нужд;
- Гараж может размещаться внутри частного дома;
- В подвале нельзя организовывать жилые помещения.
Как оформить в собственность землю под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество
С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.
Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.
Таким образом остаются 2 варианта:
- Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
- Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).
Порядок оформления земли в собственность из аренды
Прежде всего определяют тип земельного объекта. Он повлияет на порядок регистрации имущественных прав и перечень необходимых документов. Известны следующие виды участков:
- Площадь с уже имеющимся домом. Довольно часто возникают случаи, когда надел под купленной постройкой принадлежит бывшему владельцу или органам муниципальной власти. Чтобы засадить его зелеными культурами или продать, нужно оформить землю в частную собственность.
- Земля под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
- Наделы для развития подсобного хозяйства, не рассчитанного на коммерческие цели.
- ЗУ для садоводства, огородничества или дачного отдыха.
Нестандартные случаи оформления земли в собственность
Рассмотрим ряд неординарных ситуаций, которые покажут, как оформить землю в собственность.
- Участок куплен хозяином до 2001 г.
Изменения в Земельный кодекс РФ вступили в силу в 2001 г. Тем, кто приобрел наделы раньше и сразу не зарегистрировал свои права владельца, перед подачей документов в МФЦ (многофункциональный центр) и Росреестр придется получить кадастровый паспорт. Для выдачи такого документа нужно подать заявку и предъявить квитанцию об оплате кадастровых услуг. Данная процедура возможна только на размежеванных участках. Паспорт оформляется за десять дней. Но в ряде регионов, где операторы загружены намного больше, этот период может быть длиннее, и в каждом случае его определяют индивидуально.
- Земля не размежевана.
Mежевание — это фиксация границ земельного надела нормативным актом. Данная процедура позволяет получить участок в частное владение и защитить себя от спорных ситуаций. Если ваш участок до сих пор не размежеван, обратитесь в профильную фирму, где занимаются землеустройством, и закажите данную услугу.
Для составления межевого плана необходимо сделать следующее:
- Собрать и оценить геодезические данные, сделать анализ местности по карте;
- Начертить план земельного участка;
- На нем отметить все объекты и коммуникации;
- Подготовить межевой план по нормативным требованиям.
Для завершения процесса межевания нужно подать в местное отделение ФГБУ свой паспорт (копию), свидетельство о праве собственности, квитанцию об оплате постановки на учет. Фактически вся процедура регистрации (межевание + оформление кадастрового паспорта) займет у вас не более полгода.
- Отсутствует документация о праве собственности на участок.
Рассмотрим, можно ли оформить землю в собственность в подобных случаях.
Если договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, иной правоустанавливающий документ утрачен или некорректен (например, допущена ошибка в оформлении), его придется восстанавливать для регистрации. Порядок действий намечается по ситуации. Куда необходимо обращаться, если:
- утеряны оригиналы документов — в соответствующий орган для выдачи вам дубликата;
- найдены ошибки в тексте договора купли-продажи — к продавцу для переоформления сделки согласно действующим нормативным актам;
- участок оформлялся во владение по старой процедуре, и в документах кроме членской книжки ничего нет — в суд подается исковое заявление с целью узаконить сделку;
- земля, переданная в собственность, входит в садоводческое товарищество — сделать общую приватизацию, чтобы выделить свою долю в недвижимости.
Нюансы переоформления прав на арендованный участок
Если земля была предоставлена в аренду нескольким владельцам по одному договору, обратиться с заявлением о переоформлении прав можно только при обоюдном согласии всех арендаторов. В этом случае регистрация прав будет происходить в долевой форме, а доли всех собственников будут равными. Если на момент подачи заявления образовалась задолженность по арендным взносам, до их полной оплаты оформление договора купли-продажи будет невозможным.
После регистрации собственности муниципальный орган утрачивает право распоряжения землей, в том числе путем сдачи в аренду иным лицам. Новый правообладатель участка будет обязан соблюдать режим землепользования, ранее закрепленный за арендованным наделом. Например, на земле под индивидуальное строительство будет нельзя возвести промышленный объект (выявление таких фактов может повлечь изъятие участка).
Дальнейшее распоряжение выкупленным участком будет происходить без участия муниципального органа власти. Тем не менее, право собственника может ограничиваться в случаях, прямо указанных в законе (например, при регистрации публичного или частного сервитута).